ETFFIN Finance >> Kursus keuangan > >> Manajemen keuangan >> Keuangan pribadi

Cara Kerja Amortisasi

Jika Anda pernah memiliki hipotek, Anda sudah tahu banyak tentang amortisasi.

Akar kuno kata "hipotek" berasal dari bahasa Prancis Kuno:mort untuk "kematian" dan pengukur untuk "janji". Siapa pun yang berisiko gagal membayar hipotek tahu bagaimana rasanya menandatangani apa yang disebut "janji kematian", tetapi bukan itu yang awalnya digunakan. Sebaliknya, jika hipotek itu dilunasi dengan bunga, maka utang itu dianggap "mati". Begitu juga jika peminjam wanprestasi, haknya atas tanah juga mati [sumber:Harper].

Jika Anda tahu cara kerja hipotek, Anda mungkin tahu sedikit tentang amortisasi. Untuk yang belum tahu, amortisasi adalah metode untuk melunasi baik prinsip pinjaman hipotek dan bunga dalam satu pembayaran bulanan tetap. Amortisasi dihitung secara tepat untuk melunasi baik pokok maupun bunga selama jangka waktu tertentu, yang dikenal sebagai jangka waktu dari pinjaman. Amortisasi berasal dari akar kata Prancis Kuno yang sama dengan "hipotek" dan berarti "membunuh" atau "memadamkan" utang dari waktu ke waktu.

Keindahan amortisasi terletak pada konsistensinya. Setiap pembayaran hipotek bulanan selama jangka waktu pinjaman 30 tahun adalah jumlah yang persis sama. Jika Anda mengambil hipotek $ 150.000 dengan tingkat bunga tahunan 5 persen, amortisasi memungkinkan Anda membayar $ 805,23 setiap bulan. Jumlah tersebut memungkinkan Anda membayar kembali pokok hipotek ($150.000) dan total bunga majemuk ($139.883,68) tepat dalam 30 tahun, dalam 360 kali angsuran bulanan. Bagian yang menarik dari amortisasi adalah bahwa setiap pembayaran hipotek, meskipun sama, mengandung jumlah pokok dan bunga yang berbeda. Tapi kita akan membicarakannya nanti.

Ada juga penggunaan kedua dari kata amortisasi, kali ini dalam akuntansi bisnis. Jenis amortisasi ini mengacu pada praktik akuntansi yang menyebarkan biaya pengeluaran bisnis selama beberapa tahun. Mengapa bisnis ingin melakukan ini? Jadi tidak harus melaporkan kerugian besar satu kali di neraca. Sebaliknya, itu dapat melunakkan pukulan biaya - dan memberikan waktu investasi untuk menghasilkan buah - dengan mengamortisasinya selama 20 tahun. Kita juga akan membahasnya secara lebih mendetail, tetapi untuk saat ini, mari kembali ke hipotek dan melihat bagaimana amortisasi merupakan berkah sekaligus kutukan tersembunyi bagi pemilik rumah.

Amortisasi dan Hipotek

Amortisasi adalah perhitungan matematis di jantung hipotek suku bunga tetap yang membuat pembelian rumah lebih terjangkau. Hipotek tidak selalu merupakan pinjaman berbunga rendah selama 30 tahun yang kita kenal sekarang. Ketika hipotek pertama dikeluarkan pada tahun 1930-an, itu adalah pinjaman jangka pendek (lima sampai tujuh tahun) yang hanya mencakup 50 persen dari total nilai rumah [sumber:Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan AS]. Lebih buruk lagi, sebagian besar pembayaran hipotek hanya menutupi bunga pinjaman, yang berarti peminjam terpaksa melakukan "pembayaran balon" yang sangat besar di akhir jangka waktu untuk melunasi pokok pinjaman.

Otoritas Perumahan Federal (FHA), yang dibuat pada tahun 1934, membantu memungkinkan kepemilikan rumah bagi jutaan orang Amerika dengan memperkenalkan pinjaman suku bunga tetap selama 30 tahun, yang sekarang menjadi pinjaman hipotek standar. Jenis hipotek ini dikatakan mengamortisasi sendiri , karena suku bunga tetap dan jangka waktu tetap memungkinkan untuk menghitung pembayaran bulanan tetap yang akan terus melunasi bunga dan pokok selama 30 tahun.

Untuk memahami cara kerja amortisasi, Anda benar-benar perlu melihat tabel amortisasi . Bankrate.com memiliki kalkulator amortisasi sederhana dengan opsi untuk melihat tabel amortisasi lengkap. Mari kita gunakan contoh pinjaman hipotek $ 150.000 dengan tingkat bunga tetap 5 persen dan jangka waktu 30 tahun. Pembayaran bulanan tetap untuk hipotek semacam itu akan menjadi $805,23 selama 360 bulan. Apa yang ditunjukkan tabel amortisasi kepada Anda adalah rincian pasti dari setiap pembayaran $805,23 -- berapa pokok dan berapa bunganya.

Melihat tabel amortisasi untuk hipotek contoh kita, pembayaran pertama hampir seluruhnya adalah bunga:$625 bunga sampai $180,23 pokok. Faktanya, peminjam tidak akan mulai membayar lebih banyak pokok daripada bunga sampai dia berusia 16 tahun dalam hipotek. Yang paling mengejutkan dari tabel amortisasi adalah total bunga yang dibayarkan selama 30 tahun itu:$139.883,68. Itu hampir jumlah penuh dari pinjaman awal!

Itu sebabnya amortisasi hipotek merupakan berkah sekaligus kutukan bagi pemilik rumah. Ini adalah berkah karena memungkinkan peminjam menganggarkan pembayaran bulanan tetap dan tidak khawatir tentang perubahan suku bunga mendadak yang dibangun ke dalam hipotek dengan tarif yang dapat disesuaikan. Tetapi memperpanjang pembayaran dalam jangka panjang seperti itu juga berarti banyak bunga majemuk. Selain itu, jika Anda menjual rumah lebih awal, Anda hanya akan membayar sedikit pokok pinjaman, yang berarti potongan harga jual yang lebih kecil.

Sekarang, mari kita lihat arti lain dari amortisasi.

Amortisasi dan Akuntansi Bisnis

Akuntansi akrual -- bentuk lain dari amortisasi -- memungkinkan perusahaan membagi biaya pengeluaran tertentu selama beberapa tahun.

Sebuah bisnis mengukur keberhasilannya dengan neraca. Lebih penting lagi, begitu juga investor. Neraca mencantumkan semua pendapatan dan pengeluaran yang menentukan apakah tahun fiskal berakhir dengan laba atau rugi. Untuk menyenangkan para pemegang saham dan calon investor, pemilik bisnis berusaha semaksimal mungkin untuk tetap berada di kolom positif dan membatasi dampak negatif dari pengeluaran. Salah satu cara untuk melakukannya adalah melalui dua prinsip akuntansi penting:depresiasi dan amortisasi.

Depresiasi dan amortisasi keduanya prinsip akuntansi akrual. Akuntansi akrual berbeda dengan akuntansi kas, yang hanya mengakui pendapatan dan pengeluaran pada saat kas berpindah tangan. Sebaliknya, akrual akuntansi memungkinkan perusahaan untuk membagi biaya pengeluaran bisnis -- peralatan, mesin, kekayaan intelektual, bahkan nama merek dan nama domain Internet -- selama masa investasi [sumber:FinancialWeb].

Penyusutan digunakan untuk pembelian barang berwujud, seperti truk pengiriman, peralatan pabrik, atau komputer laptop yang digunakan untuk tujuan bisnis. Namun, amortisasi terutama digunakan untuk apa yang disebut "aset tidak berwujud".

Mari kita lihat contoh paten, salah satu aset tidak berwujud ini. Biayanya uang untuk mengajukan dan menerima paten, termasuk biaya pengacara paten. Umur hukum paten adalah 17 tahun [sumber:Cliffs Notes]. Menurut Prinsip Akuntansi yang Diterima Secara Umum (GAAP) dan bagian 197 dari Kode Pajak A.S., perusahaan dapat mengamortisasi, atau membagi biaya, paten selama 17 tahun tersebut. Jadi, alih-alih mencatat satu pengeluaran besar pada neraca tahun ini, ia dapat mencatat 17 pengeluaran yang jauh lebih kecil pada 17 neraca berikutnya. Hasilnya, laba tahun ini akan terlihat lebih besar.

Aset tak berwujud umum lainnya adalah hak cipta, merek dagang, waralaba, nama merek, lisensi, izin, pangsa pasar, perjanjian "tidak bersaing" dan sesuatu yang disebut "niat baik". Niat Baik adalah istilah akuntansi untuk membayar di atas nilai pasar wajar untuk barang atau jasa. Jika sebuah perusahaan memiliki aset senilai $1 juta, tetapi Anda membelinya seharga $1,2 juta karena perusahaan tersebut memiliki reputasi yang baik, tambahan $200.000 tersebut disebut goodwill dan merupakan pengeluaran tidak berwujud yang dapat diamortisasi di neraca Anda.

Untuk informasi lebih lanjut tentang hipotek, anggaran, dan akuntansi bisnis, lihat tautan di halaman berikutnya.