Bagaimana Land Trust Bekerja

Kembang api meledak di atas Kerajaan Sihir Walt Disney World di Orlando, Florida. Tuan Disney yang cerdik membeli tanah untuk taman hiburan melalui perwalian tanah untuk menyamarkan pembeli sebenarnya dan menjaga harga tetap rendah.

Sejak Walt Disney membuka resor Disneyland-nya di Anaheim, California, pada Juli 1955, itu sukses besar. Pada 1960-an, Disney sedang mencari lokasi kedua untuk membangun taman hiburan yang lebih ambisius yang akan menarik pengunjung dari sepanjang Pantai Timur yang padat penduduknya. Dalam tur pesawat di Florida Tengah, Disney mengarahkan pandangannya ke lahan rawa seluas 27.000 acre (11.000 hektar) di dekat kota Orlando yang sepi.

Pada tahun 1965, real estat di bentangan Florida yang tergenang air ini dijual seharga $180 per acre, kira-kira $1.300 pada dolar tahun 2013 [sumber:History]. Tapi bayangkan berapa harga yang akan melonjak jika Walt Disney, salah satu orang terkaya dan paling sukses di dunia pada saat itu, datang mengetuk pintu. Untuk menghindari ledakan spekulatif dalam harga real estat, Disney memutuskan untuk menyembunyikan identitasnya dengan membeli tanah itu melalui beberapa perwalian.

kepercayaan lahan adalah kontrak hukum pribadi di mana pemilik real estat mengalihkan kepemilikan properti kepada wali amanat. Pemilik properti memiliki semua hak atas properti — untuk membangun, menyewakan, menjual, atau mentransfer ke ahli waris — tetapi memiliki kemewahan untuk tetap anonim. Dalam kasus Disney, rawa Florida yang akan menjadi kerajaan bernilai miliaran dolar dari Walt Disney World dibeli oleh perwalian tak bernama dan tak berwajah [sumber:Disney Park History].

Perwalian tanah jenis ini disebut "Illinois Land Trusts," karena kontrak semacam itu pertama kali dibuat oleh taipan kereta api, pengusaha, dan politisi di Chicago abad ke-19. Beberapa penerima manfaat awal adalah orang-orang yang ingin membeli real estat Chicago tanpa membahayakan jabatan politik mereka sebagai anggota dewan kota, karena mereka tidak diizinkan untuk memilih proyek pembangunan kota jika mereka memiliki tanah terdekat [sumber:Exeter].

Perwalian tanah anonim ini mendapat tentangan, tetapi akhirnya ditegakkan oleh Mahkamah Agung Negara Bagian Illinois. Selain Illinois, hanya delapan negara bagian AS lainnya — Florida, Hawaii, Indiana, North Dakota, Virginia, Arizona, California, dan Ohio — yang telah melegalkan perwalian tanah real estat anonim semacam ini, baik melalui undang-undang legislatif atau keputusan pengadilan [sumber:Murray ].

Jadi, bagaimana Anda menciptakan kepercayaan tanah?

Apa itu Perwalian Tanah?

Perwalian tanah real estat hanyalah salah satu dari banyak jenis perwalian. Sebuah kepercayaan , dalam istilah hukum, adalah setiap pengaturan di mana satu pihak memegang properti untuk keuntungan pihak lain. Pemilik properti tidak pernah melepaskan kendali atas aset — uang tunai, saham, obligasi, real estat — tetapi wali amanat menjadi pemilik untuk tujuan hukum.

Fungsi dari semua perwalian adalah untuk melindungi pemilik aset dari proses hukum tertentu dan paparan pajak. Pasangan kaya mungkin membuat perwalian untuk melindungi beberapa aset mereka dari pajak tanah ketika mereka meninggal. Dalam kasus perwalian tanah real estat, perwalian sangat menyederhanakan proses penyerahan real estat kepada ahli waris atau pemilik baru. Perwalian dapat berupa tidak dapat dibatalkan — di mana pengaturan perwalian tidak dapat dibatalkan — atau dapat dibatalkan, artinya dapat dibubarkan kapan saja. Ada empat pihak yang diperlukan untuk setiap perjanjian perwalian [sumber:West's Encyclopedia of American Law]:

1. Yang pertama adalah pemilik properti, yang disebut pemberi hibah atau pemukim .
2. Lalu ada properti atau aset itu sendiri, yang dalam bahasa hukum dikenal sebagai perwalian atau kepala sekolah .
3. Orang atau entitas yang memegang properti adalah wali amanat .
4. Siapa pun yang mendapat manfaat dari aset dalam perwalian adalah penerima manfaat .

Mari kita gunakan contoh hipotetis dari kepercayaan tanah real estat. John Smith dan empat mitra bisnisnya memiliki gedung apartemen. Mereka memutuskan untuk mentransfer properti itu ke dalam perwalian tanah. Mereka memilih firma hukum untuk bertindak sebagai wali amanat. Karena John dan mitra bisnisnya memperoleh pendapatan sewa melalui gedung apartemen, mereka juga penerima manfaat dari kepercayaan tersebut.

Perwalian tanah real estat yang mengikuti model "Illinois" adalah perwalian yang dapat dibatalkan, artinya dapat diubah atau dibatalkan oleh pemilik properti kapan saja. Di halaman berikutnya, kami akan mencantumkan lebih banyak manfaat, dan beberapa potensi kerugian, dari menciptakan perwalian lahan real estat.

Pro dan Kontra Perwalian Tanah

Untuk memahami manfaat hukum dari perwalian tanah real estat, mari kita terus menggunakan contoh John Smith dan mitra bisnisnya, yang menciptakan perwalian tanah untuk memegang hak atas gedung apartemen yang mereka miliki di Chicago.

Manfaat pertama dari perwalian tanah real estat adalah privasi. Setelah kepemilikan gedung apartemen dialihkan menjadi perwalian, nama John dan mitra bisnisnya tidak dapat diungkapkan tanpa perintah pengadilan [sumber:Murray]. Salah satu keuntungan dari tetap anonim adalah untuk menghindari litigasi. Jika orang berpikir bahwa John sangat kaya, mereka mungkin memimpikan tuntutan hukum yang sembrono terhadapnya [sumber:Perencana Perlindungan Aset]. Tetapi jika nama John tidak ada dalam catatan real estat publik, dia tidak akan menjadi target potensial.

Manfaat lain dari perwalian tanah adalah bahwa banyak pemilik properti tidak dihukum oleh penilaian hukum hanya terhadap salah satu dari mereka. Jika John tidak memiliki perwalian tanah, dan salah satu mitra bisnisnya digugat oleh krediturnya, maka kreditur dapat menempatkan hak gadai atas bangunan apartemen. Itu akan merusak John dan pemilik properti lainnya. Namun, dengan kepercayaan, gedung apartemen dilindungi dari tindakan hukum terhadap salah satu pemilik lainnya [sumber:Chicago Title].

Keuntungan utama lain dari perwalian tanah real estat adalah apa yang disebut pengacara "kemudahan pengangkutan". Dengan kata lain, mudah untuk mengalihkan kepemilikan properti kepada ahli waris tanpa melibatkan pengacara atau pengadilan. Biasanya ketika seseorang meninggal, wasiat mereka harus disetujui dan aset mereka dinilai melalui proses hukum yang mahal yang disebut penguasaan wasiat . Surat wasiat juga dapat melibatkan pembayaran kembali pajak dan utang [sumber:Nolo]. Dengan kepercayaan, pemilik properti membuat rencana suksesi yang menyebutkan penerima manfaat baru setelah kematian. Karena kepercayaan itu sendiri tidak pernah "mati", tidak diperlukan surat wasiat.

Kerugian potensial dari perwalian tanah adalah keyakinan palsu bahwa perwalian melindungi pemilik properti dari semua kewajiban. Bahkan di Illinois, tempat lahirnya perwalian tanah real estat modern, pengadilan telah memutuskan bahwa pemilik real properti, bukan wali amanat, yang bertanggung jawab dalam kasus yang berhubungan dengan pengelolaan langsung properti [sumber:Murray]. Juga berbahaya untuk berpikir bahwa perwalian tanah menawarkan privasi antipeluru. Pengadilan dapat memerintahkan pengungkapan penuh kepemilikan properti untuk sejumlah keluhan perdata dan pidana. Legalitas perwalian tanah sangat kompleks dan berbeda di setiap negara bagian, jadi sangat penting untuk mendapatkan nasihat dari pengacara perwalian yang bereputasi baik.

Terakhir, adalah salah untuk berpikir bahwa perwalian tidak membayar pajak. IRS mewajibkan semua perwalian, termasuk perwalian tanah untuk mengajukan Formulir 1041 [sumber:IRS]

Perwalian tanah real estat bukan satu-satunya jenis perwalian tanah. Di halaman berikutnya kami akan menjelaskan bagaimana organisasi nirlaba menggunakan perwalian lahan untuk mempromosikan pelestarian lingkungan dan perumahan yang terjangkau.

Konservasi dan Perwalian Tanah Masyarakat

Bidikan garis pantai Big Sur di California. The Nature Conservancy telah melindungi bagian dari kawasan ini melalui kepercayaan lahan konservasi sehingga generasi mendatang dapat menikmatinya.

The Nature Conservancy adalah organisasi nirlaba yang didedikasikan untuk perlindungan dan konservasi sumber daya alam. Di AS saja, Nature Conservancy membantu melindungi 15 juta hektar lahan dari pengembangan komersial, polusi industri, dan aktivitas lain yang menurunkan atau merusak sumber daya tanah atau air [sumber:Nature Conservancy]. The Nature Conservancy adalah salah satu contoh terbesar dari perwalian lahan konservasi , sebuah organisasi yang memperoleh properti — melalui pembelian atau sumbangan — untuk melindunginya bagi generasi mendatang.

Salah satu metode yang paling populer untuk melindungi lahan pribadi adalah melalui kelonggaran konservasi . Di satu sisi, kemudahan mirip dengan hubungan kontrak dalam kepercayaan tanah real estat. Dengan kemudahan, pemilik properti menjual atau menyumbangkan sebagian tanahnya ke perwalian tanah konservasi. Bersama-sama, pemilik dan wali membuat batasan tentang bagaimana tanah itu dapat digunakan. Misalnya, mungkin digunakan untuk pertanian dan rekreasi, tetapi tidak untuk pengembangan real estat.

Bagi pemilik properti, keuntungan dari kemudahan konservasi adalah bahwa ia mempertahankan hak kepemilikan penuh atas tanah tersebut. Manfaat dari perwalian lahan adalah kemampuan untuk menempatkan lebih banyak lahan di bawah konservasi, melindunginya dari akuisisi di masa depan dan kemungkinan eksploitasi. Ada perwalian tanah besar dan kecil yang beroperasi di setiap negara bagian A.S. dan di seluruh dunia.

Perwalian lahan masyarakat adalah jenis lain dari organisasi nirlaba yang didedikasikan untuk menyediakan perumahan yang terjangkau bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Kunci untuk memahami perwalian tanah masyarakat adalah konsep kepemilikan ganda. Ketika Anda membeli rumah, Anda biasanya membayar untuk struktur dan tanah yang ditempatinya. Dengan perwalian tanah komunitas, organisasi nonprofit membeli tanah dan pemilik rumah hanya membayar rumah tersebut.

Sebagai manfaat tambahan, perwalian tanah masyarakat menjual rumah mereka dengan harga terjangkau terlepas dari fluktuasi pasar [sumber:Jaringan Perwalian Tanah Masyarakat Nasional]. Untuk membeli rumah di perwalian tanah komunitas, Anda harus dapat menutupi biaya hipotek dan pemeliharaan Anda, dan Anda juga harus setuju untuk menjual rumah dengan harga yang sama dengan yang Anda bayarkan agar perumahan tetap terjangkau.

Tidak seperti perwalian tanah real estat, perwalian tanah komunitas dan perwalian konservasi adalah legal di 50 negara bagian.

Untuk informasi lebih lanjut tentang membeli rumah, berinvestasi di real estat, dan menavigasi pajak properti, lihat tautan terkait di bawah.

Catatan Penulis:Cara Kerja Land Trust

Jelas dari penelitian saya untuk artikel ini bahwa tidak semua perwalian tanah diciptakan sama. Perwalian tanah real estat dirancang untuk melindungi investor kaya dari litigasi dan pajak, dan perwalian konservasi dan komunitas didedikasikan untuk menjaga tanah tetap sehat dan perumahan terjangkau. Sebut aku hippie, tapi aku mendukung kubu kedua. Menariknya, tampaknya perwalian tanah real estat hampir lebih banyak masalah daripada nilainya. Menurut pengacara yang menulis tentang masalah ini, ada banyak pemalu yang tidak bermoral yang mencoba meyakinkan pemilik properti untuk menempatkan aset mereka dalam perwalian, menjanjikan penghindaran pajak yang disahkan untuk harga kontrak sederhana. Yang benar adalah bahwa perwalian tanah real estat hanya legal di segelintir negara bagian, dan bahkan kemudian tunduk pada pengawasan ketat. Tidak ada yang namanya makan siang gratis, kecuali jika Anda menghitung daging cincang di kafetaria penjara.

Artikel Terkait

• 10 Alasan untuk Memulai Kepercayaan
• Cara Kerja Pajak Warisan
• Cara Kerja Will
• 10 Mitos Pajak Kematian
• Fakta atau Fiksi:Dana Perwalian
• Apa itu perwalian amal?
• Cara Kerja Klub Investasi Real Estat

Sumber

• Asset Protection Planners, Inc. "Asset Protection:Land Trusts" (20 September 2013) http://www.assetprotectionplanners.com/articles/land-trusts?c1=GAW_SE_NW&source=USA_ASP_GEN&cr2=Search__-__USA__-__Asset_Protection__ -__General_Land_Trust__-__KW__-__Land_Trusts__-__BRD&kw=land_trusts&cr5=25828482201&cr7=c&utm_source=GAW_SE_NWUSA_ASP_GEN&utm_medium=cpc&utm_term=land
• Perusahaan Perwalian Tanah Judul Chicago. "Apa Manfaat dari Land Trust?" (20 September 2013) http://www.ctlandtrust.com/#!what-are-the-benefits-of-a-land-trust/c5gp
• Sejarah Taman Disney. "Proyek Florida:Awal dari Dunia Walt Disney." (26 September 2013) http://www.disneyparkhistory.com/the-florida-project1.html
• Layanan Pertukaran Exeter 1031. "The History of the Land Trust" (20 September 2013) http://www.exeter1031.com/history_of_title_holding_trusts.aspx
• Sejarah. "Walt Disney World" (20 September 2013) http://www.history.com/videos/walt-disney-world-fantasy-built-on-swampland#mankind-decoded-sneak-peek
• Murray, John C. "Penggunaan Trust Tanah dan Trust Bisnis dalam Transaksi Real Estat." 2010. (20 September 2013) http://www.firstam.com/title/resources/reference-information/jack-murray-law-library/the-use-of-land-trusts-and-business-trusts -in-real-estate-transactions.html
• Jaringan Perwalian Tanah Masyarakat Nasional. "Pertanyaan yang Sering Diajukan." (20 September 2013) http://www.cltnetwork.org/About-CLTs/Frequently-Asked-Questions
• Konservasi Alam. "Konservasi Tanah Pribadi." (20 September 2013) http://www.nature.org/about-us/private-lands-conservation/index.htm
• Tidak. "ProbateFAQ." (20 September 2013) http://www.nolo.com/legal-encyclopedia/probate-faq-29135.html
• West's Encyclopedia of American Law, edisi 2. "Kepercayaan." (20 September 2013) http://legal-dictionary.thefreedictionary.com/trust