Berapa Lama Break Even Dengan Home ReFi?

Membiayai kembali pinjaman hipotek Anda ke pinjaman dengan tingkat bunga yang lebih rendah masuk akal secara finansial - biasanya. Itu semua tergantung pada seberapa rendah tingkat bunga Anda, berapa banyak Anda berhutang pada pinjaman Anda, dan berapa lama Anda berencana untuk tinggal di rumah Anda.

Membiayai kembali hipotek tidak gratis. Biaya bervariasi menurut pemberi pinjaman, tetapi Anda dapat mengharapkan untuk membayar dari 1,5 persen hingga 2 persen dari saldo pinjaman terutang Anda untuk menutup pembiayaan kembali. Jika Anda berhutang $200, 000 untuk pinjaman hipotek Anda, yang menghasilkan $3, 000 hingga $4, 000 — jumlah yang tidak sedikit. Tapi jika pinjaman hipotek bulanan Anda turun cukup, Anda akan menutup biaya tersebut dengan cepat. Kemudian, tabungan yang Anda nikmati setiap bulan akan mulai bertambah.

Menentukan berapa lama waktu yang Anda perlukan untuk mencapai titik impas pada pembiayaan kembali Anda membutuhkan sedikit perhitungan. Mari kita hitung angkanya.

Menemukan titik impas

Katakanlah Anda telah membayar $250, 000 30 tahun, hipotek fixed-rate dengan tingkat bunga 4,50 persen. Pembayaran hipotek bulanan Anda - tidak termasuk biaya tambahan pajak properti dan asuransi pemilik rumah - akan menjadi sekitar $1, 266.

Sekarang, katakan saat Anda siap untuk membiayai kembali, saldo hipotek Anda turun menjadi $ 200, 000. Jika Anda membiayai kembali saldo itu ke 30 tahun baru, hipotek fixed-rate dengan tingkat bunga 3,85 persen, perkiraan pembayaran bulanan Anda, sekali lagi tidak termasuk pajak dan asuransi, akan turun menjadi sekitar $937 per bulan. Itu penghematan sekitar $329 per bulan, atau $3, 948 setahun.

Jika Anda menghabiskan $3, 000 dalam menutup biaya pada pembiayaan kembali Anda, Anda akan mencapai titik impas pada pinjaman Anda dalam waktu kurang dari satu tahun.

Tetapi pembiayaan kembali tidak selalu datang dengan periode pengembalian yang cepat.

Sebagai contoh, jika Anda telah melunasi 30 tahun, pinjaman dengan suku bunga tetap sebesar $200, 000 dengan tingkat bunga 4,15 persen, pembayaran bulanan Anda, tidak termasuk pajak dan asuransi, akan menjadi sekitar $972. Katakanlah Anda sekarang berutang $ 190, 000 untuk pinjaman ini dan Anda membiayainya kembali hingga 30 tahun, pinjaman dengan tingkat bunga tetap dengan tingkat bunga 3,85 persen. Ini akan menurunkan pembayaran bulanan Anda menjadi sekitar $890, perbedaan $82 sebulan atau sekitar $948 setahun.

Jika Anda membayar $3, 000 untuk membiayai kembali hipotek itu, itu akan membawa Anda sedikit lebih dari tiga tahun untuk mencapai titik impas. Jika Anda berencana untuk tinggal di rumah Anda dan melunasi hipotek baru Anda selama lebih dari tiga tahun ini, pembiayaan kembali ini mungkin masih masuk akal secara finansial. Periode pengembalian, meskipun, tidak akan secepat itu.

Mempercepat titik impas

Anda dapat mengurangi jumlah waktu yang diperlukan untuk mencapai titik impas dengan beberapa cara.

Pertama, Anda dapat berbelanja untuk pemberi pinjaman hipotek yang mengenakan biaya lebih rendah. Anda bebas untuk menutup pembiayaan kembali Anda dengan pemberi pinjaman yang memiliki lisensi untuk melakukan bisnis di negara Anda. Anda tidak harus bekerja dengan pemberi pinjaman yang telah Anda kirimi pembayaran hipotek bulanan Anda. Jelas sekali, semakin rendah biaya dimuka Anda untuk membiayai kembali, semakin cepat Anda mencapai titik impas.

Menangkap suku bunga serendah mungkin juga akan membantu mempercepat titik impas. Semakin rendah tarif Anda, semakin rendah pembayaran bulanan Anda. Mendapatkan tarif yang lebih rendah, meskipun, membutuhkan nilai kredit yang kuat.

Sebelum mengajukan pembiayaan kembali, pesan salinan gratis laporan kredit Anda dari AnnualCreditReport.com. Laporan ini tidak akan memberikan nilai kredit Anda, tetapi mereka akan menunjukkan kepada Anda apakah Anda memiliki pembayaran yang terlambat atau terlewatkan dalam catatan Anda. Bantingan keuangan seperti itu akan menurunkan nilai kredit Anda. Jika Anda memiliki cacat pada laporan kredit Anda, memenuhi syarat untuk tingkat bunga yang cukup rendah untuk membuat pembiayaan kembali yang berharga mungkin tidak mungkin dilakukan.

Anda juga dapat memesan skor FICO Anda dari tiga biro kredit nasional:TransUnion, Ekuifaks, atau Experian. Ini biasanya akan dikenakan biaya sekitar $15, tetapi akan memberi tahu Anda dengan pasti seberapa tinggi atau rendah skor kredit Anda. Jika Anda ingin mendapatkan skor Anda secara gratis, Anda dapat menghubungi pemberi pinjaman dan menjelaskan bahwa Anda ingin membiayai kembali. Pemberi pinjaman ini akan sering memeriksa skor Anda saat ini, dan dapat segera memberi tahu Anda apakah itu cukup tinggi untuk membenarkan pembiayaan kembali.

Akhirnya, semakin banyak Anda telah melunasi hipotek Anda yang ada sebelum Anda membiayai kembali, semakin cepat Anda mencapai titik impas. Kebanyakan pemberi pinjaman tidak akan menyetujui Anda untuk pembiayaan kembali kecuali Anda telah membangun 20 persen ekuitas di rumah Anda. Jadi jangan lari untuk membiayai kembali hanya setahun setelah mengambil hipotek Anda yang ada. Kecuali rumah Anda telah melonjak nilainya secara dramatis, Anda mungkin tidak akan memiliki cukup ekuitas untuk memenuhi syarat untuk pembiayaan kembali, atau untuk membuatnya berharga secara finansial.

Faktor lain yang perlu dipertimbangkan

Tentu saja, menurunkan pembayaran bulanan Anda bukan satu-satunya alasan untuk membiayai kembali. Anda juga ingin mengurangi jumlah bunga yang Anda bayarkan atas pinjaman Anda.

Itu sebabnya Anda mungkin mempertimbangkan untuk membiayai kembali dari pinjaman jangka panjang ke pinjaman jangka pendek. Melakukan hal itu biasanya akan meningkatkan pembayaran bulanan Anda karena Anda memotong jumlah tahun yang Anda perlukan untuk melunasi hipotek Anda. Tapi refinancing dari 30 tahun, pinjaman dengan suku bunga tetap untuk jangka waktu 15 tahun, pinjaman dengan suku bunga tetap bisa menghemat banyak bunga.

Jika Anda mengambil 30 tahun, hipotek suku bunga tetap $ 200, 000 dengan tingkat bunga 4,2 persen, Anda akan membayar lebih dari $150, 000 bunga jika Anda mengambil 30 tahun penuh untuk melunasi pinjaman Anda. Jika Anda mengambil 15 tahun, pinjaman dengan suku bunga tetap sebesar $200, 000 dengan tingkat bunga 3,5 persen, Anda akan membayar kurang dari $60, 000 bunga jika Anda mengambil jangka penuh untuk melunasi pinjaman ini.

Langkah terbaik yang harus dilakukan ketika mempertimbangkan pembiayaan kembali adalah membahas angka-angka dengan pemberi pinjaman hipotek. Pemberi pinjaman tidak akan menagih Anda untuk melihat awal hipotek dan kredit Anda. Tetapi pemberi pinjaman akan dapat memberi tahu Anda berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk memulihkan biaya pembiayaan kembali dan apakah Anda akan memenuhi syarat untuk suku bunga yang cukup rendah untuk membuat pembiayaan kembali menjadi pilihan yang layak.