Panduan APRA baru tentang pinjaman akan merugikan pemilik rumah padahal seharusnya bank

Otoritas Regulasi Prudential Australia (APRA) telah beralih dari pendekatan regulasi "berbasis prinsip" non-preskriptif ke satu ukuran yang sesuai dengan semua panduan eksplisit tetapi tampaknya tidak mendorong pemberi pinjaman untuk lebih berhati-hati.

Pasar perumahan mungkin menjauh dari APRA dan Reserve Bank of Australia (RBA). Di akhir tahun 2015, kedua regulator menyuarakan keprihatinan tentang standar "sangat rendah" dari sektor pinjaman hipotek dan risiko terhadap stabilitas keuangan. Bahkan para bankir menjadi gelisah.

Ada juga masalah yang dipublikasikan dengan baik dengan broker yang berasal dari hipotek cerdik yang belum diambil oleh pemberi pinjaman. Dalam panduan yang ada (yang belum diubah dalam versi terbaru), APRA mengharuskan pemberi pinjaman untuk memiliki segala macam prosedur untuk menangkap aplikasi hipotek cerdik dari broker termasuk prosedur untuk memverifikasi keakuratan dan kelengkapan informasi yang diberikan.

Namun APRA belum menyebut dan mempermalukan pemberi pinjaman yang gagal menangkap aplikasi hipotek yang cerdik, tidak dikenakan sanksi modal atau teguran direksi dan manajemen. Itu tidak mengharuskan pemberi pinjaman mengubah proses broker mereka.

Apa yang diminta APRA adalah bahwa bank lebih banyak menarik pembeli pertama kali. Dalam aturan baru, pembeli rumah sekarang diminta untuk membuktikan bahwa mereka dapat melayani tingkat bunga hipotek 7% pada rasio pinjaman terhadap nilai kurang dari 90% dengan pendapatan kurang diperhitungkan. Ini di atas mencoba untuk menyimpan deposit yang menghilang setiap hari karena harga rumah melonjak.

Ini akan membutuhkan lebih banyak daripada melepaskan beberapa roti panggang alpukat yang dihancurkan untuk menebus beban tambahan yang dikenakan oleh APRA.

Ada beberapa pertanyaan penting yang dimunculkan oleh perubahan mendadak APRA menjadi regulasi pragmatis daripada murni berprinsip.

Pertama, angka-angka. Dari mana 7% itu berasal? APRA tidak mengungkapkan ini, tetapi di era suku bunga hampir nol, itu besar. Dan mungkin pada waktunya, ketika RBA mengumumkan perubahan suku bunga, 7% dapat diubah in-line dan ekonom akan mulai bertaruh apakah akan naik ke 6,5% atau 7,5%.

Dalam melihat pendapatan peminjam, APRA mencatat bahwa “praktik yang bijaksana adalah menerapkan diskon minimal 20% pada sebagian besar jenis pendapatan non-gaji”. Tidak ada penjelasan juga tentang mengapa persen khusus ini. Ini juga tidak spesifik tentang apa arti "paling".

Jika bank memang meminjamkan dengan tidak hati-hati tentu bank itu sendiri yang harus menderita. Pertama dengan memberi nama dan mempermalukan, maka jika perlu, membutuhkan penyangga modal tambahan, sehingga menurunkan dividen – solusi berbasis pasar yang nyata.

APRA mengubah cara mengatur

Sepanjang gejolak krisis keuangan global dan kekacauan regulasi yang mengikutinya, APRA berpegang teguh pada pendekatan “berbasis prinsip” untuk regulasi:

Pendeknya, APRA menjabarkan prinsip-prinsip tingkat tinggi yang akan digunakan untuk mengawasi bank dan perusahaan asuransi yang bertanggung jawab untuk, dan kemudian akan memeriksa bahwa prinsip-prinsip tersebut dipatuhi. Itu tidak percaya pada pendekatan "satu ukuran cocok untuk semua".

Tapi minggu ini, tampaknya telah terjadi back-flip. Dalam makalah konsultasi untuk pembaruan panduan APRA tentang pinjaman hipotek, regulatornya memang sangat spesifik. Ini mencatat:

Pedoman yang sangat khusus ini menggantikan pedoman sebelumnya yang lebih umum. Dari segi regulasi, pertanyaan penting adalah mengapa meninggalkan peraturan berbasis prinsip? Jika sebelumnya tidak berhasil, maka perlu dipikirkan kembali peran dan pendekatan regulasi kehati-hatian.

Ini terjadi di luar negeri, di mana Otoritas Perilaku Keuangan Inggris Raya, sambil mempertahankan 11 prinsip yang harus dipatuhi oleh perusahaan, telah menjadi jauh lebih mengganggu. Tidak seperti regulator kami, otoritas bahkan telah melangkah lebih jauh dengan menjatuhkan denda besar-besaran untuk pelanggaran. Ini menyatakan:

Daripada APRA tergelincir dalam perubahan besar seperti yang terbaru ini menjadi makalah konsultasi, mungkin tepat untuk mengadakan debat transparan tentang potensi perubahan signifikan dalam regulasi kehati-hatian di Australia.