Investasi Real Estat Komersial:Panduan Pemula untuk Memulai [2021]

Ketika orang mulai berinvestasi di real estat, mereka sering berfokus pada properti hunian keluarga tunggal atau properti multikeluarga kecil. Meskipun properti residensial ini bisa menguntungkan, investor yang cerdas sering kali beralih ke properti real estat komersial untuk mendapatkan pengembalian uang yang lebih tinggi.

Dengan pengetahuan dan alat yang tepat, investor pemula juga dapat belajar bagaimana berinvestasi di real estat komersial. Panduan ini akan membantu mengungkap misteri real estat komersial untuk membantu Anda memulai investasi pertama Anda.

• Apa itu real estat komersial?
• Cara kerja sewa komersial
• Cara berinvestasi di real estat komersial
• Kosakata CRE yang harus kamu ketahui
• Orang-orang CRE yang harus Anda miliki di jaringan Anda
• Haruskah Anda berinvestasi di real estat komersial?
• FAQ
• Intinya

Apa itu real estat komersial?

Commercial real estate (CRE) adalah nama umum untuk properti yang digunakan untuk kegiatan bisnis. Banyak orang berasumsi bahwa hanya bangunan yang ditempati oleh bisnis yang dianggap sebagai real estat komersial. Tetapi CRE juga mencakup tanah apa pun yang digunakan untuk menghasilkan keuntungan, serta properti sewa perumahan yang lebih besar.

Jenis properti yang dikategorikan sebagai real estat komersial meliputi:

• ruang kantor
• Gudang dan ruang atau bangunan industri lainnya
• Ruang ritel, etalase, dan pusat perbelanjaan
• Bangunan medis, fasilitas kesehatan, dan rumah sakit
• Fasilitas penyimpanan
• Bangunan apartemen (5+ unit)
• Restoran
• Hotel dan resor

Cara kerja sewa komersial

Ketika sebuah bisnis tidak memiliki bangunan tempat ia berada, itu harus menyewa seluruh atau sebagian ruang dari pemilik bangunan. Dalam beberapa kasus, pemilik bisnis akan membeli bangunan, kemudian menyewakannya kembali ke perusahaan. Ini menciptakan transaksi lengan panjang untuk membantu pemilik membayar bangunan sambil menjaga kedua entitas terpisah jika salah satu dijual atau digugat.

Selain membeli gedung untuk disewakan ke bisnis Anda sendiri, banyak orang membeli bangunan untuk disewakan ke bisnis lain sebagai properti investasi. Dalam setiap skenario, penyewa biasanya menandatangani sewa untuk meresmikan sewa bulanan, siapa yang membayar untuk apa, dan jangka waktu sewa.

Ada tiga jenis utama dari sewa komersial:

• Sewa kotor . Penyewa membayar sewa pemilik, dan pemilik bertanggung jawab untuk membayar semua biaya properti, seperti pajak properti, keperluan, dan pemeliharaan.
• Sewa bersih . Penyewa membayar sewa, tetapi bertanggung jawab atas biaya operasional tetap, seperti pajak properti, Pertanggungan, dan item pemeliharaan area umum (CAM). Dalam kategori ini, ada yang lajang, dobel, tiga kali lipat, dan sewa bersih tiga kali lipat mutlak.
• Sewa Kotor/Netto yang Dimodifikasi . Jenis sewa ini memungkinkan lebih banyak negosiasi antara penyewa dan pemilik terkait dengan biaya operasional saat menentukan sewa bulanan. Sewa bulanan tetap, bahkan ketika biaya yang disepakati meningkat atau menurun dari waktu ke waktu.

Sewa bersih tiga kali lipat adalah salah satu sewa komersial yang paling umum. Dengan jenis sewa ini, penyewa membayar sewa kepada pemilik dan bertanggung jawab atas semua biaya lain yang terkait dengan bangunan. Pengeluaran ini termasuk pajak properti, Pertanggungan, pemeliharaan, dan hal-hal lain yang terkait dengan pengoperasian gedung. Satu-satunya biaya pemilik adalah hipotek, jika ada satu, dan pajak.

Sewa bulanan didasarkan pada jumlah kaki persegi yang ditempati penyewa. Harga terdaftar dan dinegosiasikan sebagai harga tahunan per kaki persegi. Ini berarti sewa bulanan adalah harga tahunan per kaki persegi dikali kaki persegi yang ditempati dibagi 12.

Jadi jika penyewa menempati 3, 500 kaki persegi ruang kantor dengan sewa kotor $34,68 per kaki persegi, sewa bulanan akan menjadi $10, 115 per bulan. (3, 500 x 34,68 =121, 380 / 12 =10, 115)

Beberapa sewa juga dapat memperhitungkan biaya bersama untuk area umum. Area umum termasuk kamar mandi, dapur, dan elevator yang digunakan oleh semua penyewa gedung (atau yang berada di lantai yang sama).

Cara berinvestasi di real estat komersial

Ketika menginvestasikan uang di real estat komersial, ada dua pilihan utama - investasi langsung dan tidak langsung. Investasi langsung adalah memiliki bangunan secara pribadi atau melalui suatu badan, seperti kemitraan atau real estat LLC. Investasi tidak langsung adalah membeli saham di perusahaan yang memiliki properti, seperti yang Anda lakukan dengan investasi REIT atau crowdfunding real estat.

Investasi real estat langsung

kelebihan

• Fleksibilitas tertinggi dalam memilih properti mana yang akan dibeli
• Kontrol keputusan sehari-hari tentang properti
• Nikmati manfaat pajak

Kontra

• Bukan investasi pasif
• Memerlukan modal yang besar
• Investasi yang relatif tidak likuid yang bisa mahal atau sulit untuk dibeli atau dijual

Investasi real estat langsung sangat cocok untuk investor yang ingin mengelola properti sendiri atau bekerja dengan manajer properti untuk menangani aktivitas sehari-hari. Investor ini umumnya memiliki kekayaan bersih yang tinggi dan menginginkan manfaat pajak dari penyusutan properti.

Sebelum membuat kesepakatan besar, investor dapat mempertimbangkan untuk mempelajari cara menginvestasikan 10 ribu ke dalam kesepakatan crowdfunded terlebih dahulu. Kemudian, ambil pengetahuan itu untuk menentukan bagaimana menginvestasikan 20 ribu ke dalam kesepakatan berikutnya. Meningkatkan investasi Anda secara progresif memungkinkan Anda untuk lebih dekat dengan tujuan investasi Anda saat Anda mempelajari prosesnya dari investor berpengalaman.

Investasi real estat tidak langsung

kelebihan

• Bisa mulai dengan jumlah uang yang jauh lebih kecil
• Pendekatan lepas tangan ke properti
• Diversifikasi instan portofolio Anda
• Investasi biasanya likuid

Kontra

• Tidak memiliki suara tentang properti mana yang diinvestasikan
• Keputusan dibuat tanpa masukan Anda
• Penghasilan REIT dikenakan pajak dengan tarif pajak penghasilan biasa

Kecocokan cerdas untuk investasi real estat tidak langsung adalah investor yang menginginkan pendapatan pasif dan diversifikasi otomatis portofolio mereka. Investasi tidak langsung juga cocok untuk investor kecil atau mereka yang ingin mulai berinvestasi dengan persentase kecil dari portofolio mereka.

Investasi tidak langsung juga dapat memudahkan Anda untuk berinvestasi di kota-kota di mana Anda tidak tinggal dan tidak dapat meneliti berbagai hal secara langsung, tetapi memiliki pasar CRE yang aktif. Sebagai contoh, New York, Wilayah Teluk San Francisco, atau Los Angeles.

Kosakata CRE yang harus kamu ketahui

Saat mempelajari cara berinvestasi di real estat, Anda perlu mengetahui istilah industri real estat komersial. Pelajari istilah-istilah ini untuk memahami percakapan dan membuat keputusan investasi yang lebih baik:

• Pendapatan operasional bersih (NOI): Pendapatan sewa kotor dikurangi biaya.
• Pengembalian uang tunai: Arus kas tahunan dibagi dengan uang tunai yang Anda investasikan ke properti Anda.
• Tingkat batas: NOI dibagi dengan harga beli gedung.
• Rasio cakupan hutang (DCR): NOI dibagi dengan pembayaran utang tahunan Anda.
• Zonasi: Peraturan menentukan jenis bangunan apa yang dapat dibangun dalam suatu wilayah atau jenis usaha apa yang dapat dioperasikan.
• Klasifikasi bangunan: Grade A sampai D mewakili kualitas dan lokasi bangunan Anda, dengan A memiliki kualitas tertinggi.
• Build-to-suit: Properti yang dikembangkan khusus untuk memenuhi kebutuhan penyewa.
• Jaringan tiga kali lipat: Sewa di mana penyewa membayar sewa kepada pemilik dan mencakup semua biaya operasional normal bangunan, seperti utilitas, pajak properti, Pertanggungan, dan pemeliharaan.
• Pemeliharaan area umum: Biaya yang terkait dengan pengoperasian gedung, termasuk ruang bersama. Biaya ini biasanya dialokasikan kepada penyewa secara proporsional berdasarkan berapa banyak luas persegi yang mereka sewa.
• Rasio parkir: Total luas sewa gedung dibagi dengan jumlah tempat parkir. Banyak sewa menyatakan berapa banyak ruang parkir yang akan tersedia untuk setiap penyewa. Ini sangat umum untuk properti kantor.

Untuk mempelajari lebih banyak lagi istilah dan konsep CRE, itu membantu untuk nongkrong di forum investasi real estat. Dengan membaca postingan dari komunitas, istilah dan konsep ini akan lebih masuk akal. Plus, akan ada kemungkinan tambahan untuk belajar tentang peluang, jaringan dengan investor lain, dan dapatkan umpan balik tentang penawaran Anda.

Kalau tidak, Anda dapat mempelajari buku investasi real estat, podcast, dan kursus. Setiap orang belajar secara berbeda. Sumber daya ini dapat memberikan wawasan berharga ke dalam benak investor real estat lainnya, yang dapat membantu Anda memperbaiki strategi Anda.

Orang-orang CRE yang harus Anda miliki di jaringan Anda

Bagian dari menjadi investor real estat komersial yang sukses adalah mengelilingi diri Anda dengan tim yang tepat. Rekan tim ini menangani tugas-tugas tertentu, memberikan nasihat yang sangat berharga, dan pastikan Anda mematuhi semua federal, negara, dan peraturan daerah.

• Agen real estat komersial: Agen dari perusahaan real estat komersial akan membantu Anda menemukan properti potensial yang sesuai dengan kriteria investasi Anda dan memberi Anda informasi terbaru tentang tren lokal yang terkait dengan properti Anda. Beberapa agen mungkin juga dapat membantu menemukan penyewa untuk gedung Anda.
• Perusahaan pengelola properti: Manajer properti menangani interaksi sehari-hari dengan penyewa Anda, membantu menegosiasikan sewa, dan mengumpulkan pembayaran sewa.
• Pemberi pinjaman atau broker hipotek: Pemberi pinjaman dan pialang memungkinkan investor untuk meminjam uang untuk mendanai pembelian gedung atau meminjam uang terhadap ekuitas mereka. Pemberi pinjaman juga dapat membantu Anda membiayai kembali untuk mengurangi tarif Anda atau memperbarui jangka waktu baru saat pinjaman Anda jatuh tempo.
• Agen asuransi: Asuransi melindungi Anda dan properti Anda dari risiko kerusakan, tuntutan hukum, dan acara tertutup lainnya.
• Kontraktor atau tukang: Ini adalah orang yang penting untuk melakukan rehab atau perbaikan saat pertama kali membeli gedung, saat penyewa pindah, dan jika diperlukan selama masa sewa penyewa.
• Pengacara :Seorang pengacara meninjau kontrak, menanggapi tuntutan hukum, dan menyediakan papan suara ketika situasi sulit muncul.

Haruskah Anda berinvestasi di real estat komersial?

Berinvestasi dalam real estat komersial dapat menjadi cara yang menguntungkan untuk mendiversifikasi investasi dan aliran pendapatan Anda. Investasi real estat komersial tradisional paling cocok untuk investor yang memiliki jumlah uang tunai yang lebih besar dan baik-baik saja dengan memusatkan investasi mereka ke dalam satu bangunan.

Aplikasi investasi baru, REIT, dan ETF memudahkan investor pemula atau mereka yang memiliki portofolio kecil untuk mulai berinvestasi sedikitnya $500 ke real estat komersial saat Anda terus mengembangkan aset Anda.

Berikut adalah beberapa tip tentang cara mengetahui apakah investasi real estat komersial tepat untuk tujuan Anda:

• Investasi awal yang lebih besar mungkin diperlukan untuk membeli bangunan komersial. Meskipun, investor yang lebih kecil mungkin dapat memulai melalui ETF dan aplikasi investasi.
• Ada sedikit persaingan untuk properti real estat komersial karena banyak investor tidak memiliki modal atau pengetahuan untuk membeli dan mengoperasikan properti komersial.
• Properti komersial memiliki omset yang lebih sedikit dan pendapatan yang lebih konsisten dengan sewa jangka panjang di properti komersial.
• Evaluasi harga yang lebih objektif yang didasarkan pada penyewa Anda, bukan harga rumah tetangga yang baru-baru ini dijual.
• Sewa triple-net mengurangi sakit kepala dan biaya pemilik karena penyewa bertanggung jawab untuk merawat gedung.
• Real estat komersial memungkinkan lebih banyak fleksibilitas dengan persyaratan sewa dan penggusuran atas real estat perumahan.
• Bantuan profesional biasanya diperlukan karena bangunan lebih besar dan lebih kompleks.

CBRE adalah salah satu broker real estat komersial terkemuka di industri. Mereka menawarkan banyak laporan CRE yang membantu investor memahami tren pasar real estat terbaru.

FAQ

Apa saja contoh real estat komersial?

Ada berbagai properti yang diklasifikasikan sebagai real estat komersial. Ini termasuk bangunan apartemen, sewa kantor, rumah sakit, fasilitas penyimpanan, properti industri, dan pusat perbelanjaan ritel.

Intinya

Real estat adalah kategori investasi yang populer bagi mereka yang ingin mendiversifikasi portofolio mereka. Tetapi calon investor real estat mungkin mempertimbangkan real estat komersial daripada persewaan tempat tinggal keluarga tunggal. Real estat komersial menawarkan banyak keuntungan, termasuk sewa jangka panjang, kurang omset, dan lebih banyak fleksibilitas dalam menegosiasikan kontrak sewa. CRE juga mencakup berbagai peluang, dari gedung perkantoran hingga ruang ritel hingga properti industri.

Sementara investasi real estat komersial tradisional membutuhkan modal yang signifikan, ada lebih banyak peluang dari sebelumnya bagi investor kecil untuk berpartisipasi. Dalam beberapa kasus, Anda dapat mulai berinvestasi di real estat dengan $500 atau kurang.