Menghitung Tingkat Pengembalian Internal dengan Excel

Tingkat pengembalian internal (IRR) adalah tingkat diskonto yang memberikan nilai bersih nol untuk serangkaian arus kas masa depan. IRR dan nilai sekarang bersih (NPV) digunakan ketika memilih investasi berdasarkan pengembalian.

Bagaimana IRR dan NPV Berbeda

Perbedaan utama antara IRR dan NPV adalah bahwa NPV adalah jumlah aktual sedangkan IRR adalah hasil bunga sebagai persentase yang diharapkan dari suatu investasi.

Investor biasanya memilih proyek dengan IRR yang lebih besar dari biaya modal. Namun, memilih proyek berdasarkan memaksimalkan IRR dibandingkan dengan NPV dapat meningkatkan risiko realisasi pengembalian investasi yang lebih besar daripada biaya modal rata-rata tertimbang (WACC) tetapi kurang dari pengembalian aset yang ada saat ini.

IRR mewakili pengembalian investasi tahunan aktual hanya ketika proyek menghasilkan nol arus kas interim—atau jika investasi tersebut dapat diinvestasikan pada IRR saat ini. Karena itu, tujuannya tidak untuk memaksimalkan NPV.

Cara Menghitung IRR di Excel

Apa itu Nilai Sekarang Bersih?

NPV adalah perbedaan antara nilai sekarang dari arus kas masuk dan nilai sekarang dari arus kas keluar dari waktu ke waktu.

Nilai sekarang bersih dari suatu proyek tergantung pada tingkat diskonto yang digunakan. Jadi ketika membandingkan dua peluang investasi, pilihan tingkat diskonto, yang sering didasarkan pada tingkat ketidakpastian, akan memberikan dampak yang cukup besar.

Pada contoh di bawah ini, menggunakan tarif diskon 20%, investasi #2 menunjukkan profitabilitas yang lebih tinggi daripada investasi #1. Saat memilih tarif diskon 1%, investasi #1 menunjukkan hasil yang lebih besar dari investasi #2. Profitabilitas sering tergantung pada urutan dan pentingnya arus kas proyek dan tingkat diskonto yang diterapkan pada arus kas tersebut.

Berapa Tingkat Pengembalian Internal?

IRR adalah tingkat diskonto yang dapat membawa NPV investasi menjadi nol. Ketika IRR hanya memiliki satu nilai, kriteria ini menjadi lebih menarik ketika membandingkan profitabilitas dari investasi yang berbeda.

Dalam contoh kita, IRR investasi #1 adalah 48% dan, untuk investasi #2, IRRnya adalah 80%. Ini berarti bahwa dalam kasus investasi #1, dengan investasi $2, 000 pada tahun 2013, investasi akan menghasilkan pengembalian tahunan sebesar 48%. Dalam kasus investasi #2, dengan investasi $1, 000 pada tahun 2013, hasil akan membawa pengembalian tahunan sebesar 80%.

Jika tidak ada parameter yang dimasukkan, Excel mulai menguji nilai IRR secara berbeda untuk rangkaian arus kas yang dimasukkan dan berhenti segera setelah tarif dipilih yang membawa NPV ke nol. Jika Excel tidak menemukan tingkat apa pun yang mengurangi NPV menjadi nol, itu menunjukkan kesalahan "#NUM."

Jika parameter kedua tidak digunakan dan investasi memiliki beberapa nilai IRR, kami tidak akan melihat karena Excel hanya akan menampilkan tingkat pertama yang ditemukan yang membuat NPV menjadi nol.

Pada gambar di bawah ini, untuk investasi #1, Excel tidak menemukan tingkat NPV dikurangi menjadi nol, jadi kami tidak memiliki IRR.

Gambar di bawah ini juga menunjukkan investasi #2. Jika parameter kedua tidak digunakan dalam fungsi, Excel akan menemukan IRR 10%. Di samping itu, jika parameter kedua digunakan (yaitu, =IRR ($C$6:$F$6, C12)), ada dua IRR yang diberikan untuk investasi ini, yaitu 10% dan 216%.

Jika urutan arus kas hanya memiliki satu komponen kas dengan satu perubahan tanda (dari + ke - atau - ke +), investasi akan memiliki IRR yang unik. Namun, sebagian besar investasi dimulai dengan arus negatif dan serangkaian arus positif saat investasi pertama masuk. Kemudian, untung, semoga, surut, seperti yang terjadi pada contoh pertama kami.

Menghitung IRR di Excel

Pada gambar di bawah ini, kami menghitung IRR.

Untuk melakukan ini, kita cukup menggunakan fungsi Excel IRR:

Tingkat Pengembalian Internal yang Dimodifikasi (MIRR)

Ketika sebuah perusahaan menggunakan tingkat pinjaman yang berbeda dari reinvestasi, tingkat pengembalian internal yang dimodifikasi (MIRR) berlaku.

Pada gambar di bawah ini, kami menghitung IRR investasi seperti pada contoh sebelumnya tetapi dengan mempertimbangkan bahwa perusahaan akan meminjam uang untuk mengembalikan investasi (arus kas negatif) pada tingkat yang berbeda dari tingkat di mana perusahaan akan menginvestasikan kembali uang yang diperoleh (positif arus kas). Rentang C5 hingga E5 mewakili rentang arus kas investasi, dan sel D10 dan D11 mewakili tingkat obligasi korporasi dan tingkat investasi.

Gambar di bawah ini menunjukkan rumus di balik Excel MIRR. Kami menghitung MIRR yang ditemukan pada contoh sebelumnya dengan MIRR sebagai definisi sebenarnya. Ini menghasilkan hasil yang sama:56,98%.

( - NPV ( menilai, nilai-nilai [ positif ] ) × ( 1 + menilai ) n NPV ( teman, nilai-nilai [ negatif ] ) × ( 1 + teman ) ) 1 n - 1 - 1 \begin{aligned}\left(\frac{-\text{NPV}(\textit{rrate, nilai}[\textit{positif}])\times(1+\textit{rrate})^n}{\text{NPV}(\textit{frate, nilai}[\textit{negatif}])\times(1+\textit{frate})}\right)^{\frac{1}{n-1}}-1\end{aligned} (NPV(frate, nilai[negatif])×(1+frate)−NPV(rrate, nilai[positif])×(1+rrate)n​)n−11​−1​

Tingkat Pengembalian Internal pada Berbagai Titik Waktu (XIRR)

Pada contoh di bawah ini, arus kas tidak dicairkan pada waktu yang sama setiap tahun – seperti yang terjadi pada contoh di atas. Lebih tepatnya, mereka terjadi pada periode waktu yang berbeda. Kami menggunakan fungsi XIRR di bawah untuk menyelesaikan perhitungan ini. Kami pertama-tama memilih rentang arus kas (C5 hingga E5) dan kemudian memilih rentang tanggal di mana arus kas direalisasikan (C32 hingga E32).

.

Untuk investasi dengan arus kas yang diterima atau diuangkan pada saat yang berbeda untuk perusahaan yang memiliki tingkat pinjaman dan reinvestasi yang berbeda, Excel tidak menyediakan fungsi yang dapat diterapkan pada situasi ini meskipun kemungkinan besar akan terjadi.