Pinjaman FHA vs Konvensional:Mana yang Tepat Untuk Anda?

Jika Anda seorang penyewa, kemungkinan Anda lebih suka tidak. Sewa meroket di seluruh negeri, dengan harga rumah, memaksa banyak konsumen dalam situasi keuangan yang kurang ideal untuk mempertimbangkan membeli lebih cepat daripada nanti.

Sangat mungkin untuk membeli rumah dengan pendapatan lebih rendah, tetapi kemungkinan besar Anda akan berjuang untuk menabung untuk uang muka 20% – terutama jika Anda tinggal di pasar yang panas di mana nilai perumahan meningkat dengan cepat. Kebanyakan ahli akan menyarankan siapa pun dalam situasi ini untuk mempertimbangkan hipotek FHA atas yang konvensional.

Itu bisa menjadi nasihat yang baik, tetapi pinjaman FHA memiliki kekurangannya sendiri dibandingkan dengan pinjaman konvensional. Seperti banyak alat keuangan yang ditujukan untuk konsumen berpenghasilan rendah, perbedaan antara membantu dan berbahaya adalah garis tipis ketika datang ke hipotek FHA.

Baca dulu untuk semua yang perlu Anda ketahui tentang perbedaan antara FHA dan hipotek konvensional, dan bagaimana memilih di antara keduanya.

Apa itu Pinjaman FHA vs Pinjaman Konvensional?

Pinjaman FHA adalah hipotek yang diasuransikan oleh Administrasi Perumahan Federal dari Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan AS. Saat ini, FHA bertanggung jawab atas hampir delapan juta hipotek di seluruh negeri.

FHA tidak memberikan pinjaman secara langsung. Sebaliknya mereka mendukung pinjaman yang dibuat oleh pemberi pinjaman yang disetujui FHA. Jika karena alasan tertentu peminjam gagal membayar pinjaman, FHA akan membayar kembali pemberi pinjaman atas kerugian mereka.

Karena FHA kurang ketat dalam menyetujui peminjam, orang yang memilih pinjaman FHA cenderung memiliki pendapatan dan nilai kredit yang lebih rendah. Tanpa program FHA, banyak calon pemilik rumah tidak dapat memenuhi syarat untuk mendapatkan hipotek.

Sebagai bagian dari persetujuan untuk pinjaman FHA, peminjam biasanya diharapkan untuk mengambil kelas literasi keuangan. Kelas-kelas ini dapat diambil secara online atau tatap muka, dan sering kali penuh dengan kiat-kiat praktis untuk membantu orang meningkatkan keuangan mereka dan menjadi peminjam yang baik.

Pinjaman yang sesuai atau konvensional adalah nama yang diberikan untuk pinjaman yang tidak disponsori oleh FHA, WA, USDA atau jenis program pemerintah lainnya. Itu juga bisa disebut entitas yang disponsori non-pemerintah atau pinjaman non-GSE.

Sejarah Kredit

Salah satu alasan utama mengapa orang memilih pinjaman FHA daripada pinjaman yang sesuai atau konvensional adalah karena mereka tidak memiliki riwayat kredit yang solid atau nilai kredit yang cukup tinggi.

Untuk memenuhi syarat untuk pinjaman FHA dengan uang muka 3,5%, Anda hanya perlu skor kredit 580 atau lebih tinggi. Jika Anda memiliki skor antara 500 dan 579, Anda harus meletakkan 10% untuk disetujui.

Pinjaman konvensional jauh lebih ketat. Skor kredit minimum untuk sebagian besar pinjaman konvensional adalah 620, meskipun Anda akan membayar suku bunga yang lebih rendah, semakin dekat skor kredit Anda dengan sempurna. Menurut perusahaan pemroses pinjaman Ellie Mae, pada tahun 2017 rata-rata skor kredit untuk pinjaman FHA adalah 686, sedangkan rata-rata untuk pinjaman konvensional adalah 752.

penasihat hipotek Casey Fleming, penulis "Panduan Pinjaman:Cara Mendapatkan Hipotek Terbaik" mengatakan beberapa peristiwa kredit, seperti kebangkrutan, penyitaan atau short-sales juga dapat mendiskualifikasi Anda dari hipotek konvensional. Namun, Anda dapat disetujui untuk pinjaman FHA bahkan dengan tanda seperti itu di riwayat kredit Anda.

PMI dan MIP

Apakah Anda memilih pinjaman konvensional atau FHA, Anda harus membayar biaya asuransi bulanan atau tahunan jika Anda memberikan uang muka kurang dari 20%. Pada pinjaman konvensional, Biaya itu dikenal sebagai Asuransi Hipotek Swasta (PMI). Biaya biaya PMI tahunan antara 0,3% dan 1% dari total hipotek, dan dapat ditambahkan ke tagihan hipotek bulanan Anda atau dibayar setahun sekali.

MIP atau Mortgage Insurance Premium adalah apa yang ditambahkan FHA ke pinjaman Anda setiap bulan untuk membantu membayar asuransi yang melindungi pemberi pinjaman jika Anda gagal bayar. MIP bervariasi berdasarkan jumlah pinjaman Anda, panjang jangka waktu dan uang muka. Untuk pinjaman lebih dari 15 tahun, MIP berkisar antara 0,8% dan 1,05% dari total hipotek. Pinjaman kurang dari 15 tahun memiliki MIP antara 0,45% dan 0,95%.

Peminjam yang memilih pinjaman FHA juga harus membayar biaya sekaligus pada saat penutupan, sebesar 1,75% dari total pinjaman. Biaya ini dapat dibiayai sebagai bagian dari pinjaman jika Anda tidak mampu membayarnya di muka. Dengan $200, 000 hipotek, ini akan dikenakan biaya tambahan $3, 500. Itu di atas biaya penutupan normal dari yang dibayarkan setiap peminjam.

“Karena biaya tambahan ini, biaya jangka panjang [dari pinjaman FHA] lebih tinggi dari pinjaman yang sesuai, kata Fleming.

Kelemahan lain untuk pinjaman FHA dengan kurang dari 20% adalah bahwa peminjam terjebak dengan MIP kecuali mereka menjual rumah atau membiayai kembali pinjaman. Dulu MIP jatuh begitu peminjam memiliki ekuitas yang cukup, tapi sekarang sudah permanen. Anda tidak dapat membiayai kembali hipotek Anda secara langsung dengan FHA – Anda harus melalui pemberi pinjaman konvensional.

Berbeda dengan MIP, PMI dapat membatalkan pinjaman secara otomatis tanpa refinancing setelah Anda mencapai 22% ekuitas di rumah. Namun, ini tergantung pada jenis pinjaman yang Anda dapatkan. Banyak pinjaman konvensional juga tidak memungkinkan PMI lepas secara otomatis. Anda mungkin harus memintanya secara tertulis atau membiayai kembali pinjaman sepenuhnya.

Uang muka

Selama bertahun-tahun, cara terbaik untuk menurunkan uang adalah memilih pinjaman FHA karena opsi pembayaran uang muka 3,5%. Sekarang pinjaman konvensional memungkinkan peminjam untuk meletakkan sesedikit 3%. Ini melemahkan salah satu alasan utama mengapa orang memilih pinjaman FHA daripada pinjaman konvensional.

Setelah mengatakan itu, Anda harus hampir selalu memberikan jumlah terbesar yang Anda mampu secara wajar. Semakin Anda meletakkan, semakin rendah pembayaran bulanan Anda dan semakin sedikit bunga yang akan Anda bayarkan secara keseluruhan.

Rasio Hutang terhadap Pendapatan

Faktor utama yang dicari pemberi pinjaman saat mengevaluasi peminjam adalah rasio utang terhadap pendapatan mereka, atau berapa banyak dari pendapatan bulanan mereka digunakan untuk pembayaran utang. Semakin rendah DTI Anda, semakin besar kemungkinan Anda memenuhi syarat untuk mendapatkan hipotek dan mendapatkan tingkat bunga yang baik.

Anda dapat memiliki DTI hingga 43% dan masih memenuhi syarat untuk hipotek konvensional. Pinjaman FHA akan menyetujui peminjam dengan DTI hingga 50% atau terkadang lebih tinggi. Perbedaan kecil ini penting bagi peminjam yang memiliki pinjaman mahasiswa tinggi, kredit mobil dan jenis hutang lainnya.

Tidak tahu DTI Anda? Pelajari cara menghitung rasio utang terhadap pendapatan dengan Turbo gratis!

Bagaimana Memilih Antara Pinjaman FHA vs Konvensional?

Suku bunga lebih rendah dengan pinjaman FHA, meskipun MIP akan sering melawan penghematan tersebut. Karena pinjaman FHA akan membebani Anda lebih banyak uang dalam jangka panjang, hanya orang yang benar-benar tidak dapat memenuhi syarat untuk hipotek konvensional yang harus memilih FHA.

Jika Anda memilih pinjaman FHA, pertimbangkan untuk membiayai kembali setelah skor kredit Anda meningkat, Anda memiliki lebih dari 20% ekuitas di rumah dan DTI Anda lebih rendah dari 43%. Anda akan membayar sejumlah uang di muka untuk membiayai kembali, tetapi Anda akan berhemat dalam jangka panjang dengan memiliki pinjaman konvensional.

Bahkan jika Anda benar-benar yakin Anda tidak akan memenuhi syarat untuk hipotek konvensional, berbicara dengan pemberi pinjaman Anda tentang pilihan Anda dan situasi keuangan. Mereka akan dapat mengarahkan Anda ke arah yang benar setelah menanyakan tentang hutang Anda, penghasilan, nilai kredit, riwayat pekerjaan dan faktor lainnya.