Apa itu Home Equity Line of Credit (HELOC) &Bagaimana Cara Kerjanya

Hidup bisa datang tiba-tiba—mulai dari pengeluaran darurat hingga kehilangan pekerjaan atau perubahan karier, atau mungkin peluang perumahan yang tidak dapat Anda lewatkan—ada banyak faktor yang dapat memengaruhi perjalanan hidup Anda (dan keuangan pribadi Anda).

Berita buruknya? Benar-benar sulit untuk mempersiapkan perubahan tak terduga dalam hidup. Berita bagus? Ada sumber keuangan di luar sana yang dapat Anda bantu untuk memecahkan masalah kehidupan yang tiba-tiba.

Salah satu solusi ini adalah jalur kredit ekuitas rumah, atau dikenal sebagai HELOC. Menurut sebuah studi oleh TransUnion, jalur kredit ekuitas rumah diharapkan berlipat ganda pada 2018 hingga 2022, dengan sekitar 10 juta konsumen diperkirakan berasal dari HELOC .

Apa itu Home Equity Line of Credit (HELOC)?

HELOC adalah jenis kredit di mana rumah Anda berfungsi sebagai jaminan, Menurut Dewan Federal Reserve . Dewan mencatat bahwa, karena rumah biasanya merupakan aset konsumen yang paling berharga, pemilik rumah cenderung memesan menggunakan HELOC secara eksklusif untuk pengeluaran besar seperti pendidikan, Tagihan medis, atau investasi dalam perbaikan rumah.

Dalam artikel ini, kami sedang mendiskusikan HELOCs, bagaimana mereka bekerja, dan apa yang diperlukan untuk memenuhi syarat untuk jalur kredit ekuitas rumah. Jika Anda memutuskan bahwa bentuk pembiayaan ini tepat untuk Anda, kami menawarkan beberapa tip tentang cara berbelanja untuk jalur kredit ekuitas rumah. Mencari informasi tentang topik tertentu? Gunakan tautan di bawah untuk menavigasi.

• Apa itu Home Equity Line of Credit (HELOC)?
• Kelebihan dan Kekurangan HELOC
• Apakah Jalur Kredit Ekuitas Rumah Tepat untuk Saya?
• Cara Mendapatkan Jalur Kredit Ekuitas Rumah
• Waspadai Praktik Pinjaman yang Menyesatkan
• Pertimbangkan Opsi Pinjaman Anda yang Lain
• Panduan HELOC Takeaways

Apa itu Ekuitas Rumah?

Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan AS mengatakan bahwa ekuitas rumah adalah "perbedaan antara nilai pasar wajar rumah Anda dan saldo terutang dari semua pinjaman dan hak gadai lainnya di properti Anda." Dengan jalur kredit ekuitas rumah, pemberi pinjaman meminjamkan sejumlah uang tertentu berdasarkan ekuitas di rumah mereka. Rumah berfungsi sebagai jaminan untuk pinjaman—jika pembayaran tidak dilakukan, harta itu dapat disita.

Berapa Banyak Uang yang Dapat Anda Pinjam di HELOC?

Menurut Komisi Perdagangan Federal , jumlah uang yang dapat Anda pinjam di HELOC bervariasi tergantung pada berbagai faktor yang dievaluasi oleh pemberi pinjaman Anda. Jumlah ini mungkin dipengaruhi oleh variabel berikut:

• Pemberi pinjaman Anda
• Kelayakan kredit Anda
• Hutang Anda yang belum terbayar
• Nilai yang dinilai dari rumah Anda
• Berapa banyak Anda masih berutang pada hipotek Anda?

Saat Anda melamar HELOC, pemberi pinjaman Anda kemungkinan akan mempertimbangkan faktor-faktor ini (dan perincian lainnya) untuk menentukan berapa banyak uang yang memenuhi syarat untuk Anda. FTC mengatakan bahwa tergantung pada faktor-faktor ini, kamu mungkin bisa meminjam hingga 85% dari nilai yang dinilai dari rumah Anda, dikurangi jumlah hutang Anda pada hipotek. Ingatlah bahwa tarif ini dapat bervariasi tergantung pada bagaimana pemberi pinjaman Anda menghitung pinjaman yang memenuhi syarat untuk Anda.

Untuk Apa Jalur Kredit Ekuitas Rumah?

HELOC sedikit mirip dengan kartu kredit, jadi, secara teknis, Anda dapat menggunakan jalur kredit ekuitas rumah Anda untuk apa pun yang Anda inginkan. Namun, ada cara strategis untuk menggunakan HELOC Anda, serta beberapa potensi jebakan.

Dewan Federal Reserve mencatat bahwa karena rumah biasanya merupakan aset konsumen yang paling berharga, pemilik rumah hanya boleh mengambil pinjaman terhadap rumah mereka dengan HELOC untuk membiayai investasi besar daripada kecil, pengeluaran sehari-hari.

Alasan Utama Menggunakan HELOC

• Berinvestasi di rumah atau properti baru
• Perbaikan rumah
• Biaya pendidikan
• Tagihan medis
• pembelian besar

HELOC vs. Pinjaman Ekuitas Rumah — Apa Bedanya?

Jika Anda sudah melakukan riset online, atau Anda telah meminta penasihat keuangan Anda, “apa itu jalur kredit ekuitas rumah?” kemungkinan besar Anda juga menemukan "pinjaman ekuitas rumah" dalam pencarian Anda. Sementara jalur kredit ekuitas rumah dan pinjaman ekuitas rumah masing-masing menggunakan rumah konsumen sebagai jaminan pinjaman, dan mereka berdua meminjamkan kendaraan, mereka masing-masing menyajikan istilah berbeda yang mungkin menarik bagi konsumen yang berbeda.

Tergantung pada saat Anda membutuhkan uang tunai, apakah Anda lebih suka hasil pinjaman sebagai lump sum atau sebagai angsuran yang lebih kecil dari waktu ke waktu, dan bagaimana Anda ingin melunasi pinjaman Anda, Anda mungkin menemukan bahwa yang satu lebih sesuai dengan kebutuhan Anda daripada yang lain. Mari kita bahas perbedaan antara HELOC dan pinjaman ekuitas rumah .

Jalur kredit ekuitas rumah (HELOC)

• Tingkat bunga yang dapat disesuaikan: HELOCs umumnya memiliki tingkat bunga variabel yang terkait dengan pinjaman— yang berarti bahwa pembayaran pinjaman bulanan Anda mungkin meningkat atau menurun sepanjang masa pinjaman Anda. Menurut sebuah publikasi dari Biro Perlindungan Keuangan Konsumen , pemberi pinjaman sering menawarkan tingkat bunga pengantar di awal pinjaman untuk waktu yang singkat—sekitar enam bulan atau lebih—sebelum menyesuaikan tingkatnya. Beberapa pemberi pinjaman akan mengizinkan Anda untuk beralih ke suku bunga tetap pada saat itu, jadi tanyakan kepada pemberi pinjaman Anda apakah ini memungkinkan sebelum Anda menandatangani perjanjian pinjaman HELOC.
• Pinjam sesuai kebutuhan: HELOC memberi pemilik rumah kebebasan untuk meminjam uang dalam jumlah yang lebih kecil dari jumlah pinjaman maksimum yang mereka butuhkan, daripada harus menarik sejumlah uang tunai dengan pinjaman ekuitas rumah. Bagi sebagian konsumen, ini mungkin struktur pinjaman yang lebih mudah dikelola jika Anda perlu melakukan pembayaran terus-menerus untuk biaya seperti pendidikan perguruan tinggi. Dalam kasus lain, seperti merombak dapur lengkap dalam waktu 1-2 bulan, tunggal, lump sum mungkin lebih menarik.

Pinjaman ekuitas rumah

• Tingkat bunga tetap: Pemberi pinjaman ekuitas rumah umumnya menempatkan tingkat bunga tetap pada pinjaman mereka, yang merupakan kebalikan dari HELOC yang khas.
• Meminjam sekaligus: Pinjaman ekuitas rumah meminjamkan pemilik rumah jumlah pinjaman yang disetujui dalam bentuk jumlah lump-sum tunggal, dimana pemilik rumah dapat mengalokasikan dana sesuai kebutuhan.

Bagaimana suku bunga HELOC dihitung?

Karena HELOCs umumnya terstruktur pada variabel atau tingkat bunga yang disesuaikan, pemberi pinjaman harus mengikuti beberapa panduan tentang berapa banyak yang dapat mereka kenakan untuk bunga sehingga konsumen tidak dihadapkan dengan biaya yang membengkak secara liar saat meminjam. Menurut Biro Perlindungan Keuangan Konsumen, pemberi pinjaman harus mendasarkan suku bunga variabel ini pada indeks yang tersedia untuk umum.

Apa yang dimaksud dengan indeks yang tersedia untuk umum, Anda bertanya? Banyak surat kabar harian seperti Wall Street Journal memiliki metrik suku bunga utama untuk diikuti oleh konsumen dan pemberi pinjaman saat mereka berubah dari minggu ke minggu. Selain itu, Departemen Keuangan AS menawarkan statistik suku bunga saat ini untuk berbagai jenis pinjaman.

Kelebihan dan Kekurangan HELOC

Kapan pun Anda membuat keputusan keuangan besar, penting untuk mempertimbangkan pro dan kontra untuk membantu Anda membuat pilihan terbaik untuk keuangan dan masa depan Anda.

Keuntungan HELOC

• Anda memiliki akses ke pendanaan untuk pengeluaran besar saat Anda membutuhkannya.
• Anda memiliki kemampuan untuk menginvestasikan uang ke rumah Anda jika Anda mau.
• Minat pada HELOC dapat dikurangkan dari pajak jika hasilnya digunakan untuk investasi lebih lanjut di rumah (mis. penambahan kamar, perbaikan struktur), bukan jika digunakan untuk pengeluaran pribadi lainnya (seperti melunasi hutang kartu kredit, pinjaman mahasiswa).
• Beberapa pemberi pinjaman membebaskan biaya penutupan untuk HELOCs atau menawarkan harga yang lebih rendah.

Kekurangan HELOC

• Jika nilai rumah Anda menurun, pemberi pinjaman Anda mungkin memutuskan untuk tidak lagi mengizinkan Anda mengambil kredit baru dari paket HELOC Anda.
• Jika Anda tidak dapat melakukan pembayaran atau mengalami kesulitan melakukan pembayaran secara penuh, maka adalah jenis perjanjian pinjaman dapat menyebabkan lebih banyak masalah keuangan bagi Anda dan membahayakan rumah Anda.

Apakah Jalur Kredit Ekuitas Rumah Tepat untuk Saya?

Memutuskan apakah Anda harus membuka jalur kredit ekuitas rumah bergantung pada berbagai faktor— termasuk Anda kesehatan keuangan , nilai rumah Anda, dan kemampuan Anda untuk membayar kembali jumlah pinjaman yang Anda pinjam. Jika Anda tidak yakin apakah HELOC adalah ide yang bagus, coba konsultasi dengan a Konselor perumahan yang disetujui HUD . Konselor Perumahan yang disetujui oleh Departemen Perumahan dan Pengembangan Perkotaan A.S. dapat menawarkan saran gratis atau murah tentang pembelian, menyewa, pilihan penyitaan, kredit, dan menavigasi pinjaman rumah.

Cara mendapatkan Jalur Kredit Ekuitas Rumah

Persyaratan HELOC

Setiap pemberi pinjaman akan memiliki persyaratan dan prosedur yang berbeda terkait dengan proses persetujuan HELOC mereka. Tetapi menurut dokumentasi dari Dewan Federal Reserve , secara umum, pemberi pinjaman akan mempertimbangkan penghasilan Anda, sejarah kredit, dan saat ini Anda rasio utang terhadap pendapatan (DTI) untuk menentukan kemampuan Anda melunasi pinjaman. Informasi ini juga kemungkinan akan memengaruhi berapa banyak uang yang bersedia disetujui oleh pemberi pinjaman Anda, juga dikenal sebagai batas kredit .

Bagaimana cara saya berbelanja HELOC?

Jika Anda telah memutuskan bahwa rencana ekuitas rumah masuk akal bagi Anda, NS Biro Perlindungan Keuangan Konsumen menyarankan agar pemberi pinjaman Anda bekerja melalui lembar kerja perbandingan dengan Anda untuk membantu Anda mengidentifikasi opsi paket terbaik untuk Anda. Tambahan, Anda mungkin ingin membandingkan penawaran dari pemberi pinjaman yang berbeda, serta opsi pinjaman ekuitas rumah vs HELOC untuk membantu Anda membuat keputusan yang paling tepat.

Lihatlah profil keuangan Anda

Jika Anda telah menetapkan bahwa jalur kredit ekuitas rumah masuk akal bagi Anda, Anda mungkin ingin melihat lebih dalam profil keuangan Anda untuk memastikan Anda memenuhi persyaratan skor kredit HELOC dan kriteria lain yang mungkin Anda perlukan untuk memenuhi syarat.

Apa persyaratan skor kredit untuk HELOC? Pemberi pinjaman melihat berbagai faktor saat mengevaluasi aplikasi pinjaman Anda—termasuk skor kredit Anda. Sementara pemberi pinjaman masing-masing memiliki persyaratan yang berbeda untuk menyetujui jalur kredit ekuitas rumah, mempertahankan skor kredit yang tinggi dapat memiliki banyak manfaat—seperti kemungkinan persetujuan pinjaman yang lebih tinggi. Adapun kisaran skor kredit apa yang ingin Anda perjuangkan saat mengajukan jalur kredit ekuitas rumah, tidak ada jawaban pasti, tapi Experian mengatakan Skor FICO® minimal 700 dapat membantu memperluas pilihan hipotek Anda.

Catatan: Penggunaan turbo VantageScore TransUnion untuk menilai skor kredit konsumen. Sebelum Anda mulai melamar HELOC, periksa skor kredit gratis Anda dengan Turbo. Jika Anda menemukan bahwa skor kredit dan profil keuangan Anda tidak cukup memenuhi tujuan pribadi Anda (atau persyaratan pemberi pinjaman Anda), menggunakan Alat kesehatan keuangan TurboTax untuk membantu Anda mendapatkan jalur sebelum mengambil hipotek kedua.

Mengapa saya harus berusaha mencapai nilai kredit yang lebih tinggi sebelum mengajukan HELOC? FTC mengatakan alasan pemberi pinjaman cenderung menyetujui pelamar dengan nilai kredit yang lebih tinggi adalah bahwa mereka dianggap kurang berisiko untuk dipinjamkan. Karena itu, pemberi pinjaman mungkin lebih cenderung menyukai pelamar dengan nilai kredit yang lebih tinggi dalam hal menyetujui HELOCs atau menetapkan tingkat bunga pinjaman.

Mengingat, skor kredit hanyalah salah satu hal yang akan dilihat pemberi pinjaman saat Anda berbelanja untuk HELOC. Mereka juga dapat mempertimbangkan jumlah hutang Anda pada hipotek Anda saat ini, hutang Anda yang belum dibayar, dan nilai yang dinilai dari rumah Anda.

Bandingkan opsi pinjaman

Dalam survei tahun 2013 dari Biro Perlindungan Keuangan Konsumen, mereka menemukan itu 47% pembeli rumah melakukannya bukan membandingkan pemberi pinjaman saat berbelanja untuk hipotek. Peminjam yang percaya diri tentang pengetahuan mereka tentang suku bunga yang tersedia sekitar dua kali lebih mungkin untuk berbelanja dan membandingkan mereka pilihan hipotek . Apa artinya ini bagi konsumen seperti Anda yang berbelanja untuk jalur kredit ekuitas rumah? CFPB mengatakan konsumen Sebaiknya berbelanja ketika mencari pilihan pembiayaan.

Minta petugas pinjaman Anda untuk membantu Anda mengisi lembar kerja ini untuk membantu Anda membandingkan pilihan dan menemukan HELOC atau pinjaman ekuitas rumah yang paling sesuai untuk Anda. Gunakan bagan di bawah ini untuk membantu memandu Anda.

Biaya HELOC tambahan untuk dipertimbangkan

Selain jumlah pinjaman pokok dan biaya bunga, Anda juga ingin mempertimbangkan biaya tambahan yang mungkin dikenakan oleh pemberi pinjaman Anda. Tergantung pada perjanjian pinjaman Anda, pemberi pinjaman Anda mungkin dapat menagih Anda untuk:

• Tidak mengaktifkan (menggunakan) pinjaman HELOC Anda
• Setiap tahun Anda memiliki HELOC — seperti biaya tahunan
• Mengakhiri HELOC lebih awal — berfungsi sebagai biaya pembatalan

Buat rencana untuk membayar kembali pinjaman Anda

Sudahkah Anda menemukan rencana yang sepertinya sesuai dengan kebutuhan dan anggaran pinjaman Anda? Selamat! Tetapi sebelum Anda membuat perjanjian pinjaman, Anda mungkin ingin membuat rencana tentang bagaimana Anda akan membayar kembali uang yang telah Anda pinjam. Bekerja samalah dengan pemberi pinjaman Anda untuk menentukan jenis paket pembayaran yang biasanya mereka gunakan dan pastikan Anda memahami pedoman pembayaran. NS Biro Perlindungan Keuangan Konsumen menyarankan konsumen bahwa beberapa pemberi pinjaman mengizinkan peminjam untuk membayar ekstra atas pinjaman mereka, sementara yang lain mungkin mengenakan biaya tambahan jika Anda ingin menyelesaikan pembayaran Anda. Pastikan Anda mengetahui aturan mereka sebelum menandatangani perjanjian yang mengikat.

Selain membiasakan diri Anda dengan bagaimana pemberi pinjaman Anda menyusun rencana pembayaran, Anda akan ingin melihat anggaran dan rencana keuangan Anda untuk memastikan Anda benar-benar dapat menyelesaikan pembayaran pinjaman Anda. Buat anggaran dengan semua pengeluaran bulanan dan hutang Anda yang belum dibayar—dan sesuaikan dengan anggaran Anda ! National Credit Union Association memperingatkan peminjam ekuitas rumah bahwa jika mereka tidak dapat melakukan pembayaran pinjaman mereka, NS pemberi pinjaman mungkin harus memaksa peminjam untuk menjual rumah mereka untuk memenuhi hutangnya .

Waspadai Praktik Pinjaman yang Menyalahgunakan

Selain membandingkan opsi pinjaman Anda, FTC mengatakan konsumen juga harus waspada terhadap praktik ekuitas rumah yang berbahaya. NS berikut tanda-tanda peringatan dapat menimbulkan ancaman bagi kepemilikan rumah Anda atau bahkan bertentangan dengan undang-undang kredit federal.

• Pemberi pinjaman mendorong Anda untuk sering membiayai kembali pinjaman Anda sehingga Anda meminjam lebih banyak uang dan, karena itu, membayar pemberi pinjaman lebih banyak dalam biaya dan bunga.
• Pemberi pinjaman mencoba menjual asuransi kredit kepada Anda bahwa Anda mungkin tidak perlu mengamankan pinjaman Anda.
• Pemberi pinjaman menggunakan taktik gaya umpan dan beralih —menawarkan serangkaian persyaratan pinjaman tertentu selama proses aplikasi, dan mengubah persyaratan saat Anda menyelesaikan transaksi.
• Pemberi pinjaman mendasarkan pinjaman pada ekuitas di rumah Anda —bukan pada kemampuan Anda untuk melakukan pembayaran bulanan. FTC memperingatkan konsumen bahwa jika Anda tidak dapat melakukan pembayaran, Anda bisa berisiko kehilangan rumah Anda.
• Pemberi pinjaman hipotek membebankan biaya yang tidak sesuai dengan hukum kontrak hipotek seperti biaya keterlambatan yang tidak disetujui atau asuransi yang ditempatkan oleh pemberi pinjaman. Atau, jika pemberi pinjaman tidak memberi Anda laporan rekening transparan untuk memungkinkan Anda memeriksa status pembayaran Anda.
• Anda ditawari "pinjaman perbaikan rumah" dari kontraktor yang bermitra dengan pemberi pinjaman hipotek dari pilihan mereka. Skenario ini bisa berbahaya jika kontraktor mulai mengerjakan rumah Anda dan, tiba-tiba, Anda menemukan diri Anda dipaksa menjadi pinjaman ekuitas rumah yang tidak mampu Anda bayar.

Jika Anda mengalami skenario ini dengan pemberi pinjaman hipotek Anda saat ini atau pemberi pinjaman yang meninjau aplikasi jalur ekuitas rumah Anda, kamu bisa mengajukan keluhan ke Biro Perlindungan Keuangan Konsumen .

Apa aturan pembatalan tiga hari?

Jika Anda menemukan diri Anda dalam perjanjian pinjaman yang Anda sadari tidak akan berhasil untuk Anda, undang-undang federal memberi Anda perlindungan untuk mundur dari perjanjian pinjaman, disebut aturan pembatalan tiga hari . Aturan pembatalan tiga hari memberi peminjam kebebasan untuk membatalkan perjanjian pinjaman ekuitas rumah dalam waktu tiga hari setelah Anda menandatangani kontrak dan menerima Pengungkapan Kebenaran dalam Pinjaman .

Peminjam berhak atas Pengungkapan Kebenaran-dalam-Peminjaman oleh hukum. Dokumen ini menguraikan persyaratan perjanjian pinjaman pemberi pinjaman.

Perlu diingat bahwa ada beberapa batasan pada aturan ini , termasuk berikut ini:

• Tiga hari dimulai setelah Anda menandatangani kontrak, menerima Pengungkapan Kebenaran-dalam-Pinjam, dan telah diberikan informasi mengenai hak Anda untuk membatalkan.
• Aturan tiga hari hanya berlaku jika Anda menggunakan tempat tinggal utama Anda sebagai jaminan untuk pinjaman (bukan liburan atau rumah kedua).
• Hari Sabtu termasuk dalam hari kerja untuk tujuan pembatalan pinjaman rumah—tetapi bukan hari Minggu atau hari libur resmi.

Selama masa tunggu tiga hari, kegiatan yang terkait dengan perjanjian pinjaman tidak dapat terjadi (yaitu uang pinjaman tidak dapat dikeluarkan, kontraktor tidak dapat mengirimkan bahan atau memulai pekerjaan).

Pertimbangkan Opsi Pinjaman Anda yang Lain

Sekarang setelah Anda memahami cara kerja HELOC dan persyaratan apa yang harus disetujui untuk jalur kredit ekuitas rumah, Anda mungkin sudah siap untuk mulai melamar—atau Anda mungkin bertanya-tanya apa opsi pinjaman lain yang ada di luar sana.

Jika Anda tidak setuju dengan apakah risiko HELOC lebih besar daripada potensi manfaat untuk situasi Anda saat ini, atau Anda tidak memiliki skor kredit untuk disetujui, ketahuilah bahwa ada alternatif yang tersedia untuk Anda, seperti pinjaman pemerintah , pemberi pinjaman swasta, kartu kredit tradisional, dan banyak lagi.

Panduan HELOC Takeaways

Keputusan keuangan agak menakutkan. Mereka membutuhkan sejumlah besar penelitian, terkadang banyak matematika, dan pemahaman umum tentang bagaimana semua hal ini benar-benar bekerja bersama! Saat memutuskan jenis jalur kredit ekuitas rumah yang masuk akal bagi Anda, tanyakan pada diri Anda pertanyaan-pertanyaan berikut:

• Apakah skor kredit saya memenuhi persyaratan pemberi pinjaman saya?
• Apakah saya memiliki semua informasi yang saya perlukan untuk mengajukan jalur kredit ekuitas rumah?
• Struktur kredit ekuitas rumah mana yang paling masuk akal bagi saya?
• Apakah manfaatnya lebih besar daripada risikonya?
• Apakah pemberi pinjaman menawarkan saya perjanjian yang masuk akal yang sesuai dengan situasi keuangan saya?
• Sudahkah saya membandingkan opsi pinjaman yang tersedia untuk saya?
• Apakah saya dapat melakukan pembayaran pinjaman saya?
• Sudahkah saya berkonsultasi dengan sumber daya saya yang tersedia—seperti konselor perumahan?

Gunakan panduan ini untuk membantu proses penelitian Anda sehingga Anda membuat keputusan keuangan yang paling tepat untuk keadaan Anda.