Kami menawarkan untuk membeli rumah seharga $128,

000 di atas daftar — tetapi itu tidak cukup!

Minggu sore, Kim dan saya membuat penawaran sebuah rumah. The Greenwood Place (seperti yang akan kita sebut) terdaftar di $649, 000. Kami menawarkan $677, 777 meningkat menjadi $777, 777; tidak diperlukan perbaikan; dan $50, 000 pengabaian kesenjangan penilaian.

Tawaran kami tidak diterima.

Itu benar:Dua bulan setelah menjual rumah kami — dan tiga bulan setelah mulai mencari tempat berikutnya — Kim dan saya telah kembali ke pasar perumahan yang gila ini. Kami tidak yakin berapa lama proses ini akan berlangsung (atau apa hasilnya nanti) tetapi kami siap untuk mencari selama berminggu-minggu, jika tidak berbulan-bulan.

Baik broker hipotek kami (Michael S.) dan agen real estat kami (Michael K.) memberi tahu kami bahwa kami melakukan hal yang tepat untuk pasar ini.

• Kim dan saya sama-sama memiliki nilai kredit lebih dari 800. “Semuanya terlihat sangat sempurna di sini, ” Michael S. memberi tahu kami pada bulan Juni. "Itu luar biasa. Kredit yang sempurna.”
• Kami telah menjual rumah kami sebelumnya dan saat ini menyewa tempat sementara kami mencari yang lain. Hal ini memungkinkan kita untuk membuat penawaran tanpa kontinjensi penjualan rumah.
• Kami bersedia mengambil risiko yang diperhitungkan untuk meningkatkan kekuatan penawaran kami, tapi kami bukan bersedia membahayakan kesehatan keuangan kita dalam melakukannya. “Anda dapat meminjam $850, 000 sepanjang hari, ”Michael S. memberi tahu kami. “Anda mungkin tidak akan kesulitan memenuhi syarat untuk mendapatkan $1 juta.” Kami tidak ingin meminjam satu juta dolar karena hal itu akan sangat membahayakan tujuan kami yang lain.

Semua sama, tidak banyak rumah di pasaran saat ini. Permintaan jauh melebihi penawaran, yang mendorong harga naik dan menciptakan situasi persaingan yang gila-gilaan. Tidak masalah apakah kita melakukan segalanya dengan benar. Kami masih akan bertemu dengan orang-orang yang dapat membuat penawaran tunai dengan harga lebih dari $128, 000 lebih dari $649, 000 harga yang diminta.

Rencana kita? Sabar. Tetap waspada. Kami tidak membutuhkan untuk membeli rumah saat ini — dan, nyatanya, mungkin akan lebih baik jika kita tidak melakukannya — tetapi kita ingin bersiap untuk menerkam jika/ketika kita menemukan tempat yang tepat.

Hari ini, Saya ingin berbagi sedikit proses pemikiran kami saat kami mencoba membeli rumah pada tahun 2021.

Darimana Kami Memulai

Saat ini, Kim dan saya membayar $2300 untuk menyewa rumah seluas 1000 kaki persegi di sebuah rumah yang bagus, lingkungan walkable di sisi selatan Portland. Kami menyukainya. (Kisah nyata:Dua hari yang lalu ketika saya sedang berjalan-jalan dengan anjing, seorang tetangga menghentikan saya. “Apakah namamu J.D.?” Dia bertanya. “Saya telah menonton video YouTube Anda!” Pertama kali seseorang mengenali saya dari saluran YouTube kecil saya ha ha .)

Pembayaran sewa $2300/bulan ini nyaman bagi kami berdua. Kim tidak memiliki tabungan pensiun yang luas seperti yang saya miliki, tapi dia dalam kondisi yang baik dibandingkan dengan kebanyakan orang. Dia mampu membayar $1150 per bulan untuk perumahan. Dan sementara dia (dan saya) ingin memiliki lebih rendah pembayaran perumahan, dia bersedia untuk pergi setinggi $1200 per bulan.

Situasi perumahan kami saat ini membuat saya bergelimang uang. Begitulah rasanya, bagaimanapun.

Kamu melihat, salah satu alasan saya ingin pindah adalah karena saya berhasil melumpuhkan arus kas bulanan saya. Saya telah berinvestasi terlalu banyak di rumah kami. Saya memilikinya secara langsung. Sepertiga dari kekayaan bersih saya terkunci di dalam rumah dan tidak dapat digunakan untuk hal-hal lain — seperti membeli makanan.

Saat kami memiliki rumah di Wisteria, biaya perumahan bulanan saya adalah $377 untuk pajak dan asuransi. (Kim tidak memiliki biaya perumahan. Rumah itu milik saya.) Berdasarkan investasi dan tabungan non-pensiun saya, Saya memiliki anggaran bulanan $2059 untuk membuat saya mencapai usia 59-1/2 (saat itu saya dapat mengakses rekening pensiun). Anggaran $2059/bulan itu jauh di bawah pengeluaran saya yang sebenarnya, yang rata-rata sekitar $4200/bulan.

Dengan menjual rumah dan pindah ke sewa ini, hal yang menakjubkan terjadi. Meskipun biaya perumahan bulanan saya melonjak dari $377 menjadi $1150, anggaran bulanan setelah-perumahan saya meningkat dari $2059 menjadi $7588 — semua karena saya sekarang memiliki setumpuk uang tunai di rekening bank saya.

Arus kas yang meningkat ini adalah 100% karena kami tidak lagi memiliki $500, 000+ terkunci pada ekuitas rumah. Ada di rekening bank saya. Ya, beberapa di antaranya akan segera menjadi ekuitas rumah sekali lagi (kami harap) karena kami akan menggunakannya untuk uang muka di tempat berikutnya. Tapi saya akan menyimpan bagian yang cukup besar untuk menjembatani kesenjangan antara hari ini dan 25 September 2028, ketika saya mengubah 59-1/2.

Jadi, hari ini saya merasa seperti berenang dalam uang. Alih-alih menjalankan defisit anggaran bulanan $2100, Saya memiliki surplus $3300. Saya, sekali lagi, mandiri secara finansial.

Ini adalah titik awal kami. Saat kami berburu rumah, Saya mengelola spreadsheet berjalan yang (antara lain) melacak anggaran bulanan yang diproyeksikan untuk setiap rumah. Faktanya, anggaran bulanan ini adalah Ku pertimbangan nomor satu dalam membeli rumah.

Memilih Kota

Saya berumur lima puluh dua tahun. Dalam tiga puluh tahun terakhir, Saya telah membeli empat rumah — dan saya akan membeli yang kelima. Kebiasaan membeli rumah saya hampir selaras dengan rata-rata orang Amerika. Pemilik rumah cenderung tinggal di satu tempat selama sekitar tujuh atau delapan tahun, rata-rata.

Dengan cara lain juga, kebiasaan membeli rumah saya adalah tipikal. Jika saya tidak hati-hati, contohnya, Saya bisa terlibat dalam sisi emosional dari proses tersebut.

Ketika mantan istri saya dan saya membeli rumah pertanian kami yang berusia seratus tahun pada tahun 2004, Saya 100% termotivasi oleh emosi. Tidak ada yang logis tentang keputusan itu. Ketika Kim dan saya membeli rumah terbaru kami di tahun 2017, kami membiarkan emosi mengalahkan logika sehingga merugikan kami.

Kali ini, Saya mencoba untuk menjadi logis dan disengaja. Setelah empat tahun di sebuah rumah yang terbukti bermasalah, dan di tengah pasar perumahan yang tampaknya sudah gila, Saya ingin membuat keputusan yang cerdas.

Jadi, “pekerjaan” penuh waktu saya selama beberapa bulan terakhir adalah berburu rumah. Saya tidak mengatakan bahwa proses saya sempurna (juga tidak berlaku untuk semua orang) tetapi ini jauh lebih logis daripada pembelian rumah saya sebelumnya.

Memulai dengan, Kim dan saya menghabiskan dua belas hari penuh selama tiga bulan terakhir mengemudi di seluruh Oregon barat dan Washington barat untuk mencari tempat tinggal. Kami sering menghabiskan akhir pekan untuk mengemudi di kedua negara bagian (dengan anjing di pangkuan kami), menjelajahi kota-kota kecil dan bertanya pada diri sendiri, “Bisakah kita tinggal di sini?”

Kami menyukai Portland — terlepas dari apa yang Anda yakini oleh beberapa media, itu belum menjadi sarang sampah dan kejahatan yang menyedihkan — tetapi tempat itu telah tumbuh terlalu besar bagi kita. Kami berdua tumbuh di kota kecil. Kami menginginkan gaya hidup yang lebih lambat tanpa semua kekacauan kota besar.

Meskipun ada beberapa kota yang menarik bagi kami, akhirnya kami memutuskan untuk pindah ke Corvallis. Corvallis adalah kota berpenduduk sekitar 60, 000 di dasar pegunungan pesisir Oregon. Satu jam dari Pasifik tetapi masih jauh dari Lembah Willamette, daerah pertanian tempat saya dibesarkan. Ini adalah rumah bagi Universitas Negeri Oregon. Ini adalah kota bersepeda # 1 di negara bagian (bahkan di depan Portland!) dan memiliki cukup banyak hal yang harus dilakukan untuk membuat kita bahagia.

Setelah kami memutuskan Corvallis, kami berusaha untuk menghabiskan waktu di sana. Kami akan mengepak anjing pada Sabtu pagi, berkendara sembilan puluh menit ke selatan, kemudian menghabiskan beberapa jam menjelajahi kota. Kami menyukainya — a banyak . Walaupun demikian, kami mengalami kesulitan untuk merasakan lingkungan sekitar.

Masukkan agen real estat kami, Michael K. Suatu hari terpikir oleh saya bahwa mungkin saya bisa "mengalihdayakan" mempelajari lingkungan Corvallis. Mencari YouTube, Saya menemukan video Realtor yang menceritakan tur mengemudi kota.

Ini sangat membantu kami berdua sehingga kami menghubungi narator untuk menanyakan apakah dia akan menerima kami sebagai klien. Dia setuju. Selama dua minggu terakhir ini, kami telah bekerja sama untuk menemukan lokasi yang cocok.

Menghancurkan Angka

Seperti yang mungkin pernah Anda dengar, tidak banyak rumah yang dijual saat ini. Saya tidak memiliki angka pasti, tetapi ingatan saya memberi tahu saya bahwa inventaris perumahan A.S. sekitar setengah dari biasanya. Itu berarti hasil panennya tipis. Dan saat Anda mencari tempat di kota yang lebih kecil seperti Corvallis, hasil panen bahkan lebih ramping.

Tetap, mungkin ada selusin iklan baru setiap minggu yang memenuhi kriteria kami. Michael K. telah menyiapkan kami dengan alat otomatis yang mengirimkan email kepada kami saat rumah tersedia di pasar yang sesuai dengan apa yang kami cari. Plus, Saya menghabiskan berjam-jam setiap hari di Zillow melihat rumah-rumah lain yang akan dijual — untuk berjaga-jaga, kamu tahu?

Dari rumah yang datang ke pasar dan berhasil melewati filter kami, mungkin setengahnya adalah tempat yang benar-benar kami minati:harganya dapat diterima, rumah dan halaman terlihat sangat cocok untuk gaya hidup kita, dan seterusnya.

Saya memasukkan semua kecocokan ini ke dalam spreadsheet yang terlihat seperti ini [klik untuk tampilan lebih besar]:

Seperti yang dapat Anda lihat, spreadsheet saya hanya melacak beberapa statistik, tapi itu adalah statistik yang paling penting bagi saya. Saya tidak melacak kamar tidur dan kamar mandi, contohnya, karena filter kami sudah menyaring ini. (Plus, Saya pikir rekaman persegi adalah proxy yang masuk akal untuk tempat tidur dan kamar mandi.)

Berikut adalah variabel yang paling penting bagi saya saat berburu rumah:

• Harga, tentu saja. Tapi harga bukan satu-satunya pertimbangan finansial, maupun yang paling penting. Saya tidak ingin membayar lebih untuk sebuah tempat, tentu saja, tapi saya melihat uang muka (dan ekuitas akhirnya) sebagai transfer aset. Saya tidak menghabiskan $300, 000 jika saya membeli $300, 000 rumah. Saya hanya mentransfer uang dari uang tunai ke real estat. (Uang hilang karena bunga, Namun, memang merupakan biaya.)
• Ukuran rumah. Lagi, ini berfungsi sebagai proxy untuk hal-hal lain, seperti jumlah kamar tidur dan kamar mandi.
• Banyak ukuran. Kim dan saya menyukai halaman yang luas. Kami mengenali, Namun, bahwa kita tidak akan menemukan satu hektar tanah di tengah kota. Tetap, senang memiliki nomor ini berguna.
• Tahun rumah itu dibangun. Saya ingin tahu kapan sebuah rumah dibangun karena berbagai alasan. Tanggal pembangunan dapat memberi saya gambaran kasar tentang kemungkinan masalah pemeliharaan. Plus, itu juga merupakan panduan yang baik untuk gaya dan tata letak rumah.
• Saya memiliki tiga kolom angka yang terkait dengan biaya bulanan rumah. Kolom "Setiap" paling penting bagi Kim. Ini menunjukkan bagiannya dari pembayaran perumahan setiap bulan. "J.D. kolom anggaran” paling penting bagi saya. "J.D. anggaran” mengasumsikan bahwa saya menggunakan tabungan saya untuk membayar uang muka 50%, lalu hitung berapa anggaran bulanan saya setelah bagian saya dari pembayaran perumahan. (Ingat:angka ini adalah $7588 di sewa kami saat ini dan $2059 di rumah terakhir kami.)
• Skor Berjalan. Saya suka lingkungan yang bisa dilalui dengan berjalan kaki. Walk Score tidak sempurna untuk situasi saya — saya tidak peduli apakah saya dekat dengan sekolah — tetapi itu cukup dekat. Perhatian utama saya adalah bahwa saya berada dalam jarak berjalan kaki dari toko kelontong. Ini adalah sebuah sangat besar berurusan dengan saya. Berjalan kaki ke taman juga bagus.
• Lokasi. Di lingkungan mana rumah itu berada?
• Catatan. Ini adalah informasi lengkap seperti kondisi rumah yang tampak, biaya HOA, dan seterusnya.

Dalam praktek, item terpenting dalam spreadsheet adalah "J.D. kolom anggaran”. Tidak bercanda:Saya cenderung mengingat semua detail lain tentang berbagai rumah. Mengingat ingatanku yang sangat buruk, ini adalah sesuatu yang mengejutkan.

Seperti yang dapat Anda lihat, Saya sudah memberi kode warna semuanya juga. Saya menggunakan ROYGBIV yang bagus, dengan merah menjadi ujung spektrum yang "buruk" dan ungu menjadi ujung yang "baik". Ini memungkinkan saya untuk melihat spreadsheet dan mengetahui, mengatakan, bahwa rumah Grant Circle memberi saya luar biasa anggaran tetapi rumah Clarence akan menempatkan saya dalam kesulitan keuangan yang hampir sama dengan rumah yang baru saja kami jual. (Rumah Grant Circle itu terlihat sempurna di atas kertas, bukan? Ini bukan. Ini adalah persewaan yang pernah melihat cinta yang kuat di masa lalu.)

Beberapa catatan singkat lainnya:Rumah yang tercantum dalam huruf tebal adalah rumah yang telah kami lihat secara langsung. Garis berbayang mewakili rumah yang berada di bawah kontrak, jadi tidak tersedia lagi. Dan satu garis hijau itu? Sehat, itu rumah yang kami tawarkan.

Membuat Penawaran

Kim dan saya telah melihat sebelas rumah sekarang. Beberapa di antaranya tampak baik-baik saja di foto tetapi tidak cocok secara langsung. Sebagian besar rata-rata. Tapi satu - rumah Greenwood - sangat mengagumkan. itu hampir sempurna. (Mengapa hampir sempurna? Pertama-tama, harga. Kedua, walkability adalah marjinal.)

Kami mengunjungi rumah Greenwood pada Sabtu sore. Kami menyukainya. Saat kami berkendara di sekitar Corvallis sepanjang hari, kami mendiskusikan apakah kami harus mengajukan penawaran atau tidak. “Saya pikir itu akan berada di luar kisaran harga kami, " Saya bilang. “Ini tidak akan dijual seharga $649, 000. Anda mendengar Michael. Dia menyebutnya 'kentang atom'. Dia pikir itu akan banyak, lebih banyak."

"Aku tahu, ” kata Kim. “Tapi tidakkah kamu pikir kami akan menyesalinya jika kami tidak melakukannya setidaknya mencoba untuk membuat penawaran?”

"Ya, " Saya bilang. “Kami akan sangat menyesalinya.”

Malam itu, kami bertemu dengan Michael untuk memeriksa dokumen. Kemudian saya menghabiskan sebagian besar hari Minggu menjalankan angka melalui spreadsheet lain. (Apa? Kamu pikir aku hanya punya satu?!?)

Sementara saya memiliki spreadsheet pribadi saya untuk melacak properti, spreadsheet yang paling penting adalah spreadsheet dari Michael S., broker hipotek kami. File ini memungkinkan kita untuk membuat proyeksi menggunakan sebenarnya nomor seperti uang muka, pajak properti, dan suku bunga saat ini.

Jika kita mengubah salah satu variabel dalam lembar kerja hipotek, kami mengubah proyeksi kewajiban keuangan kami. Seperti yang bisa Anda bayangkan, ini dapat menyebabkan banyak, banyak permutasi pembayaran bulanan dan uang muka.

Secara umum, Kim dan saya berencana untuk melakukan hal berikut:Saya akan membayar uang muka 50% dari uang tunai yang saya miliki setelah menjual tempat terakhir kami. Dia dan saya kemudian akan membagi pembayaran hipotek bulanan 50/50. Ini seharusnya berfungsi untuk 95% skenario yang kami jelajahi.

Agar kami dapat membuat penawaran di Greenwood, Namun, kami harus melepaskan diri dari rencana standar kami. Asumsi default kami akan membuat saya menghasilkan $325, 000 uang muka pada $649, 000 daftar harga, maka anggaran bulanan saya akan menjadi $3803. Tapi kami tahu bahwa Greenwood tidak akan dijual seharga $649, 000. Itu akan menjual sesuatu yang lebih. (Mungkin banyak lagi.)

Akhirnya, kami pikir kami harus menawarkan setidaknya $100, 000 lebih dari bertanya. Untung, penjual mengizinkan klausul eskalasi, yang berarti kami dapat menawarkan $750, 000+ tanpa risiko bahwa kami akan menawar lebih tinggi dari orang lain, mengatakan, $30, 000.

Setelah banyak perdebatan internal (dan bahkan beberapa diskusi eksternal dengan Kim), Saya memutuskan untuk bersedia membeli rumah ini jika saya dapat mempertahankan anggaran yang diproyeksikan sekitar $3800 per bulan. Ini cukup dekat dengan pengeluaran saya saat ini sehingga saya merasa baik-baik saja dengannya. Kasus terburuk, Saya akan mencari pekerjaan paruh waktu untuk menutupi kesenjangan, Baik?

Menjelang Minggu malam, Saya akan datang dengan jumlah penawaran:$777, 7777 dengan $250, 000 uang muka. Ini akan memberi saya anggaran $ 3800 / bulan dengan asumsi Kim bersedia membayar $ 1200 per bulan untuk perumahan (yang dia). Dengan uang muka 50%? Sehat, maka anggaran saya akan menjadi $900 lebih rendah setiap bulan. Masih lebih baik daripada di rumah yang baru saja kami jual, tapi kurang dari yang saya inginkan.

Penawaran yang kami ajukan pada Minggu malam terlihat seperti ini:

• Kami menawarkan $677, 000 harga awal — $28, 000 lebih dari bertanya. Tapi tawaran kami meningkat dengan penambahan $7, 777 hingga harga tertinggi $777, 777. Kami menawarkan untuk mengalahkan penawaran lain sebesar $7, 777 hingga batas kami.
• Kami setuju untuk "tidak ada perbaikan". Kami masih akan melakukan pemeriksaan, yang akan memungkinkan kita untuk keluar dari kesepakatan jika kita menemukan sesuatu bencana, tapi kami tidak akan meminta penjual untuk melakukan perbaikan.
• Kami memasukkan $50, 000 kesenjangan penilaian goyah. Jika tawaran kami diterima dengan harga $760, 000 tetapi rumah dinilai pada $ 720, 000, Saya akan membuat itu $ 40, 000 perbedaan dengan cadangan uang tunai saya.

36 jam berikutnya menyakitkan bagi Kim. Dia telah menjadi emosional diinvestasikan di rumah. Sementara saya berharap kami akan memenangkan perang penawaran — agen kami sendiri yang menulis satu tawaran lain untuk rumah itu! - Saya sangat keren dan tenang tentang semuanya.

Bergerak kedepan

Michael K. menelepon pada Selasa pagi. Dia tidak bertele-tele. “Tawaranmu tidak diterima, ” katanya tanpa basa-basi (yang saya hargai). “Saya sedikit terkejut. Anda menulis tawaran yang kuat. ”

Sekarang, kami tidak tahu berapa banyak penawaran yang diterima Greenwood dan kami tidak tahu jumlah tawaran yang menang. Kita tidak akan tahu itu sampai tempat itu tutup dalam beberapa minggu. Tapi kami sangat ingin tahu berapa banyak lagi yang perlu kami tawarkan untuk membeli tempat itu.

Akhirnya, Namun, kami tidak menyesal. Kami tahu bahwa kami telah membuat penawaran tertinggi yang kami bisa. Tidak ada lagi yang dapat kami lakukan tanpa mengorbankan tujuan keuangan kami yang lain. Kami berdamai dengan hasil ini.

Sekarang, meskipun, itu kembali ke berburu rumah. Kami sudah menyiapkan beberapa tur rumah untuk besok sore. Tempatnya terlihat menjanjikan — dan salah satunya jauh lebih murah daripada tempat Greenwood! Saya tetap berharap bahwa kita akan menemukan rumah yang bagus di Corvallis dengan lingkungan yang dapat dilalui dengan berjalan kaki, halaman untuk hewan kita, dan ruang bagi Kim untuk melakukan yoga dan berkebun.

Tetap, sebagian dari diriku tahu kita baru melakukan ini selama dua minggu. Orang-orang yang membeli rumah kami di bulan Mei telah berbelanja sepuluh bulan . Pasar sedang gila sekarang, dengan lebih banyak pembeli daripada penjual.

Siapa tahu? Mungkin saya akan menulis rekap penawaran selama musim dingin dan musim panas mendatang. Tapi saya yakin tidak berharap!