ETFFIN Finance >> Kursus keuangan >  >> Pertukaran asing >> perbankan

Bank tidak boleh meremehkan risiko konsentrasi di pasar perumahan

Pandangan bank-bank Australia tentang risiko yang ditimbulkan oleh tekanan hipotek terhadap perekonomian kita dan kelangsungan hidup bank-bank itu sendiri mengkhawatirkan. Shayne Elliott, CEO ANZ Bank berkomentar dalam laporan Four Corners minggu ini:

Pandangan ini bertentangan dengan penelitian dari Amerika Serikat yang menemukan pasar perumahan di sana kurang terdiversifikasi daripada yang diperkirakan sebelumnya. Ini berarti setiap guncangan harga rumah kemungkinan akan terjadi secara bersamaan di seluruh negeri, menyebabkan kerugian kumulatif yang besar bagi peminjam dan bank melalui gagal bayar hipotek. Pasar perumahan Australia kemungkinan akan lebih terkonsentrasi daripada di AS karena ukuran populasi Sydney dan Melbourne.

Regulator perbankan, Australian Prudential Regulation Authority (APRA) telah mengeluarkan pedoman kepada bank-bank untuk melacak eksposur hipotek dan membatasi pertumbuhan pinjaman kepada investor, khususnya untuk pinjaman dengan bunga saja. Tinjauan independen oleh Stephen Sedgewick atas nama industri juga merekomendasikan bank berhenti membayar broker hipotek berdasarkan volume pinjaman yang mereka amankan, dalam upaya mengurangi risiko. Tetapi langkah-langkah ini mungkin tidak cukup untuk memastikan keamanan.

Eksposur bank Australia terhadap risiko hipotek

Kerugian bank selama krisis keuangan global sebagian besar didorong oleh peminjam yang tidak dapat melakukan pembayaran hipotek mereka. Setelah menerima pinjaman, peminjam mungkin mengalami guncangan pendapatan seperti kehilangan pekerjaan atau penurunan pangkat dan guncangan biaya seperti harga bensin atau suku bunga yang lebih tinggi, yang mempengaruhi kemampuan mereka untuk melayani hipotek mereka.

Kontrak hipotek Australia berisiko bagi peminjam dalam hal internasional. Berbeda dengan negara lain, Bank Australia menawarkan untuk meminjamkan hanya sampai lima tahun dengan tingkat bunga tetap dan sebagian besar pinjaman berada pada tingkat variabel.

Hal ini membuat peminjam Australia terkena kenaikan suku bunga. Dalam beberapa tahun terakhir, suku bunga diturunkan karena ekonom Reserve Bank of Australia menargetkan tingkat inflasi yang rendah.

Suku bunga sekarang mendekati nol, membatasi kemampuan RBA untuk merangsang pertumbuhan ekonomi. Ada kemungkinan RBA bisa menaikkan suku bunga, menyebabkan kejutan bagi peminjam hipotek. Penelitian saya menunjukkan kejutan ini dapat meningkatkan kerugian bank secara substansial.

Saat ini 23% dari pengeluaran konsumen terkait dengan perumahan dan jumlah ini kemungkinan lebih tinggi untuk peminjam hipotek dan dapat terus bertambah. Tingkat bunga meningkat, dikombinasikan dengan tingkat utang yang tinggi saat ini, karena itu cenderung meningkatkan inflasi dan memicu kenaikan suku bunga lebih lanjut.

Berurusan dengan risiko hipotek stres

Portofolio bank saat ini tidak terdiversifikasi dengan baik, jika 60% aset bank digadaikan. Kelas pinjaman lain seperti pinjaman real estat komersial dan pinjaman usaha kecil dan menengah juga sering kali didukung oleh properti.

Standar pinjaman bank harus lebih konsisten untuk menghindari peminjam mencari pemberi pinjaman yang menawarkan jumlah pinjaman tertinggi. Standar pinjaman juga harus mempertimbangkan konsentrasi pendapatan dan pengeluaran perumahan dalam portofolio peminjam.

Bank harus mempromosikan hipotek suku bunga tetap. Jenis hipotek ini mentransfer risiko suku bunga dari peminjam ke bank, yang lebih baik ditempatkan untuk mengelola risiko ini. Ini mungkin datang dengan biaya tambahan tetapi harus kecil dibandingkan dengan biaya yang ditanggung oleh konsumen jika gelembung perumahan pernah pecah.

Penggunaan rekening offset dan fasilitas menggambar ulang juga perlu lebih dicermati, digunakan sebagai offset untuk pinjaman yang belum dibayar. Peminjam sering menggunakan dana ini untuk membeli properti tambahan dan mereka mungkin tidak tersedia dalam kasus default hipotek. Alih-alih mempromosikan akun offset, mungkin lebih baik memberi peminjam pembayaran di muka atas hipotek mereka, tapi bukan pilihan untuk menggambar ulang. Jika konsumen ingin menarik ekuitas di rumah mereka, mereka kemudian dapat mengajukan hipotek kedua.

Pialang hipotek harus bertindak sebagai penasihat independen, alat untuk informasi konsumen dan persaingan bank, sebagai pemberi pinjaman yang lebih kecil khususnya bergantung pada broker hipotek. Laporan Sedgwick menyarankan rasio pinjaman terhadap nilai hipotek harus dipertimbangkan ketika membayar broker hipotek. Ini berarti bahwa pinjaman dengan rasio pinjaman terhadap nilai yang tinggi (di mana peminjam lebih cenderung gagal bayar) akan mendapatkan biaya yang lebih rendah.

Tinjauan perbankan Sedgwick telah menjadi langkah ke arah yang benar, tetapi fokusnya harus pada bank daripada broker hipotek, karena pada akhirnya banklah yang terikat kontrak dengan konsumen.

Beberapa di antaranya mungkin memerlukan perubahan nilai yang mendasar. Sepertinya selera Australia untuk properti tidak akan berubah, tetapi ini berarti kita perlu melindungi taruhan kita terhadap risiko apa pun dengan meningkatkan diversifikasi dan cara bank membiayai hipotek.

perbankan

perbankan