Dengan tingkat hipotek terendah di sini,

sekarang saat yang tepat untuk berinvestasi di real estat?

Rekor tingkat hipotek rendah telah membuat real estat lebih menarik, tetapi dengan begitu banyak ketidakpastian ekonomi lainnya, sekarang adalah waktu yang tepat untuk terjun ke pasar real estat?

“Pertanyaan kuno tentang kapan harus membeli real estat lebih sering ditanyakan sekarang daripada sebelum pandemi, ” kata David Tuyo, CEO dari University Credit Union di Los Angeles. “Karena banyak orang Amerika dihadapkan dengan pekerjaan dan ketidakpastian ekonomi, harga mendekati sejarah-rendah membuat pembelian rumah sangat menarik.”

Dengan ekonomi dalam resesi akibat virus corona dan jutaan orang menganggur, beberapa calon investor bertanya-tanya apa yang harus mereka lakukan. Dan suku bunga rendah juga bukan kabar baik bagi pembeli. Meskipun harga rendah mungkin membuat properti terjangkau pada awalnya, penjual juga dapat menaikkan harga permintaan mereka untuk menangkap beberapa nilai yang diciptakan oleh harga rendah.

Itu hanya salah satu hal yang ingin Anda pertimbangkan sebelum Anda berinvestasi di real estat.

6 hal yang harus diperhatikan saat Anda berinvestasi real estat

1. Apakah Anda berinvestasi untuk menempati atau menyewakan?

Berinvestasi dalam real estat bisa berarti membeli untuk menempatinya atau menyewakannya. Itu mungkin terdengar seperti perbedaan yang sepele, tetapi penting dalam cara Anda berpikir tentang pembelian Anda dan bagaimana itu dibiayai.

Jika Anda membeli properti karena Anda berencana untuk tinggal di sana, pertimbangkan apakah masuk akal untuk benar-benar membeli daripada menyewa. Apakah Anda akan tinggal di daerah tersebut dalam jangka panjang sehingga masuk akal untuk mengunci uang Anda sebagai uang muka dan membayar biaya penutupan dan biaya transaksi lainnya? Banyak ahli menyarankan bahwa Anda harus menempati properti itu setidaknya selama tujuh atau delapan tahun agar benar-benar mulai masuk akal untuk dibeli.

Jika Anda adalah pemilik-penghuni, Anda juga ingin mempertimbangkan seberapa besar rumah yang mungkin Anda butuhkan di masa depan. Apakah keluarga Anda akan segera berkembang dan membutuhkan lebih banyak ruang? Mungkin masuk akal untuk membeli rumah yang lebih besar dari yang Anda butuhkan sekarang dan mengunci pembayaran hipotek rendah selama bertahun-tahun.

Jika Anda membeli untuk disewakan, pertimbangan Anda berbeda. Ini tentang berapa banyak uang yang dapat dihasilkan properti. Jadi, Anda perlu memahami pasar sewa serta biaya pemeliharaan properti. Tambahan, Anda mungkin harus mengeluarkan lebih banyak uang, sering 25 atau 30 persen, daripada jika Anda adalah pemilik-penghuni, di mana 20 persen (atau bahkan kurang) adalah umum.

“Investor perlu mewaspadai pengangguran di area properti investasi mereka, ” kata Tuyo. “Anda jelas ingin melindungi taruhan Anda bahwa penyewa akan dapat membayar sewa sebanyak mungkin. Jika properti berada di area yang sangat terkena dampak pandemi, itu mungkin bukan permainan jangka pendek yang bagus.”

"Sejauh ini, sangat baik, ” kata Gary Beasley, CEO di Roofstock, platform real estat yang berbasis di Oakland, California. “Sebagian besar pemilik melaporkan koleksi sewa sebagian besar sejalan dengan tingkat pra-COVID.”

Terlepas dari jalan mana yang Anda tuju, Anda akan ingin tahu berapa banyak rumah yang Anda mampu.

2. Suku bunga hipotek rendah

Tingkat hipotek berada di posisi terendah dalam sejarah, dan sekarang beberapa pemberi pinjaman bahkan menawarkan hipotek 30 tahun di bawah 3 persen untuk perumahan yang ditempati pemilik. Sulit untuk melihat tarif rendah seperti itu dan tidak meraih buku cek Anda, jika sebuah rumah sudah masuk akal bagi Anda.

Tarif rendah seperti itu dapat membuat memiliki rumah lebih terjangkau daripada menyewa satu, tergantung pada keadaan Anda. Dan dengan hipotek kemungkinan menjadi biaya tunggal tertinggi untuk pembeli rumah, harga rendah pasti akan mendorong pembelian.

Tapi tarif bisa dipotong dua arah, juga. Jika tingkat hipotek naik di masa depan – tentu saja “jika” besar dalam jangka pendek, karena The Fed telah berjanji untuk mempertahankan suku bunga rendah hingga tahun 2022 – maka itu bisa melukai harga rumah. Namun dengan harga yang murah membuat rumah lebih terjangkau saat ini, pembeli mungkin melihat kenaikan tarif di masa depan sebagai sesuatu yang perlu dikhawatirkan ketika tiba, jika itu pernah terjadi.

3. Rumah lebih terjangkau, atau mereka?

Tingkat hipotek yang rendah dapat membuat properti awalnya lebih terjangkau, tetapi mereka juga dapat membuat harga rumah melonjak, meniadakan pengaruh tarif rendah. Efek ini dapat diperparah dengan persediaan yang rendah di beberapa area, membuat pembeli berebut rumah apa yang tetap tersedia.

Sebagai contoh, ambil $100, 000 hipotek 30 tahun dengan bunga 5 persen. Pembayaran bulanan yang diamortisasi sepenuhnya akan mencapai sekitar $537. Dengan tarif 3,5 persen, pembayaran bulanan baru akan menjadi $449. Jika Anda hanya membiayai kembali itu, Anda akan menangkap semua nilai.

Namun, ketika penjual melihat bahwa rumah lebih terjangkau karena harga rendah, mereka mungkin menaikkan harga yang diminta. Pada tingkat 3,5 persen, pembeli yang sama sekarang dapat membeli $120, 000 hipotek dan membayar tentang pembayaran bulanan yang sama ($539) seperti sebelumnya pada tingkat yang lebih tinggi.

Di sini penjual dapat memperhitungkan tarif yang lebih rendah dengan menaikkan harga permintaan hingga 20 persen. Kenaikan tidak hanya meniadakan tingkat hipotek yang lebih rendah, itu juga berarti pembeli harus mendapatkan lebih banyak uang muka. Namun, di dunia nyata proses ini tidak terjadi secara instan, jadi pembeli mungkin masih punya waktu untuk mendapatkan nilai riil sebelum pasar sepenuhnya mencerminkan efek dari suku bunga rendah.

Tergantung pada keadaan, tingkat rendah tidak selalu obat-semua mereka tampaknya.

4. Hati-hati dengan pasar yang panas

“Tidak pernah ada waktu yang salah untuk membeli rumah, atau apartemen atau tanah, ” kata Jessica Levine, seorang pialang real estate di Douglas Elliman di daerah New York City. “Harga sekali lagi berada di posisi terendah sepanjang masa, sentimen pembeli kuat dan tingkat permintaan terpendam saat ini cukup tinggi.”

Pembeli yang lebih berhati-hati – dan mereka yang tidak perlu membeli hari ini – mungkin meragukan klaim tersebut, Namun. Kekuatan pasar yang mendorong harga sekarang jarang bertahan lama, karena pasar perumahan merespons insentif, seperti pasokan rendah, dan menyesuaikan. Yang mengatakan, investor real estat perlu melihat tren jangka panjang, bukan hanya apakah pasar sedang panas hari ini.

“Real estat perumahan semakin dipandang sebagai tempat yang aman bagi investor dan pembeli pemilik-penghuni, ” kata Beasley. Sebagai faktor utama kenaikan harga, Beasley menyebutkan tarif rendah, kekurangan persediaan, peningkatan fokus pada tempat tinggal karena kerja dari rumah menjadi normal dan kekhawatiran investor tentang sektor real estat lainnya seperti kantor dan ritel.

Namun terlepas dari ketidakpastian ekonomi – puluhan juta tiba-tiba menganggur, misalnya – pasar tetap sangat kuat, meskipun itu tergantung pada daerah.

“Apakah harganya turun drastis? Tidak, sama sekali tidak, karena masih ada harapan bahwa segalanya akan berubah menjadi lebih baik, ” kata Alina Trigub, mitra pengelola di SAMO Financial, penasihat real estat di wilayah New York City.

"Di Florida, harga tetap kuat tetapi banyak pasar lain di AS adalah pasar pembeli, menjadikannya waktu yang tepat untuk berinvestasi di real estat, ” kata Chris Franciosa, agen utama di Compass Real Estate di Delray Beach, Florida.

“Di barat antar gunung, investor terus mengalir, ” kata Lee Gientke, mitra pengelola di Pontifex Capital, seorang pengembang real estat di Boise, Idaho. “Investor biasanya memindahkan uang dari kota-kota pesisir – San Francisco, Seattle dan Portland – dan ke biaya yang lebih rendah, regulasi yang lebih rendah, negara bagian antar gunung dengan kualitas hidup yang tinggi seperti Idaho, montana, dan Utah.”

5. Periksa situasi keuangan Anda dan kemampuan untuk melakukan pembayaran

Investasi besar dalam real estat mengharuskan Anda memiliki posisi keuangan yang solid. Jika Anda memiliki untuk menempati, maka Anda ingin memastikan bahwa Anda dapat melakukan pembayaran, sementara tuan tanah menginginkan cukup uang untuk melakukan perbaikan dan menutupi hipotek, jika penyewa tidak dapat melakukan sewa.

Tuyo menyarankan ini saat yang tepat untuk membeli jika Anda memiliki keamanan kerja dan menemukan rumah yang Anda inginkan.

Namun, bahkan gangguan sementara pada penghasilan Anda mungkin tidak menghalangi Anda, kata Franciosa. “Pemberi pinjaman menyadari kesenjangan dalam pekerjaan dan ingin pembeli cuti sementara tahu itu tidak menghalangi mereka dari kualifikasi untuk hipotek, " dia berkata.

Tapi mengingat ketidakpastian, mereka yang ingin berinvestasi di real estat bisa lebih konservatif dalam cara mereka membiayai properti dan jenis properti apa yang mereka beli.

“Pelajaran terpenting yang dapat diambil oleh calon investor dari karantina COVID-19 adalah menjadi lebih konservatif dengan penggunaan leverage mereka dan mempertahankan cadangan kas yang lebih tinggi sehingga mereka mengatasi segala jenis masalah default penyewa, ” kata Gientke.

Di waktu yang tidak pasti, Adalah baik untuk tetap dengan industri yang termasuk dalam "lingkaran kompetensi, ” kata James Richman, CEO di JJ Richman, seorang manajer aset. “Jauh lebih mudah untuk memahami industri dan area yang pernah Anda hadapi dibandingkan dengan mencoba menguraikan industri baru dan yang akan datang yang mungkin belum pernah Anda ekspos dan ahli di masa lalu, " dia berkata.

6. Lakukan investasi pasif di real estat

Sementara banyak orang mendengar kata "investasi real estat" dan memikirkan rumah dan apartemen mahal, investor juga dapat memulai dengan banyak cara lain yang menawarkan pengembalian yang menarik. Salah satu yang paling populer adalah dengan menjadi investor pasif di real estate.

Investasi pasif semacam itu termasuk membeli saham dalam perwalian investasi real estat, atau REIT, dan menggunakan platform online untuk berinvestasi. Kedua pendekatan menghindari sakit kepala memiliki dan mengelola properti fisik, dan mereka menawarkan keuntungan lain, juga.

Sebagai contoh, dengan berinvestasi di REIT yang diperdagangkan secara publik, Anda dapat memulai hanya dengan $20 atau $30, tergantung pada harga REIT. Tidak ada komisi untuk memperdagangkan investasi Anda, tidak seperti biaya substansial untuk properti nyata. Plus, investasi biasanya sangat likuid dan biasanya membayar dividen triwulanan secara teratur, tanpa Anda harus mengelola properti dengan cara apa pun.

(Berikut adalah lima cara untuk berinvestasi di real estat, termasuk bagaimana memaksimalkan keuntungan pada masing-masing.)

Intinya

Terlepas dari ketidakpastian yang diciptakan oleh iklim ekonomi dan virus corona, real estat mungkin masih menjadi investasi yang menarik saat ini, sebagian karena tingkat historis rendah. Tapi ingat bahwa banyak nilai investasi di real estate datang dalam jangka panjang, memegang properti dan membiarkan waktu menumbuhkan investasi Anda. Investor yang ingin membuat skor jangka pendek sering kali kecewa.

Gambar unggulan Ariel Skelly dari Getty Images.