Pinjaman USDA | Panduan Lengkap

Pinjaman rumah USDA adalah salah satu program hipotek paling fleksibel yang tersedia, bahkan jika sangat sedikit orang yang tahu apa-apa tentang itu. Pinjaman ini mencakup seluruh harga pembelian rumah, menghasilkan pengaturan uang muka nol untuk pembeli.

Pengaturan pembiayaan 100% cukup populer sebelum Krisis Perumahan 2008. Tidak hanya ditawarkan sebagai hipotek konvensional, tetapi juga dimungkinkan untuk melakukan pinjaman nol dengan hipotek FHA, dikombinasikan dengan hibah uang muka pemerintah daerah.

Karena tingkat default yang tinggi, 100% pembiayaan hilang untuk hipotek konvensional. Mereka masih tersedia untuk hipotek FHA dengan hibah pemerintah daerah. Tapi hipotek 100% utama yang tersedia saat ini adalah hipotek VA.

Atau itu?

pinjaman USDA, yang merupakan singkatan dari Departemen Pertanian Amerika Serikat, juga tersedia untuk memberikan pembiayaan hingga 100% (atau lebih) dari harga pembelian rumah. Pinjaman ini tidak tersedia untuk pembeli rumah dan pemilik rumah di semua situasi, tetapi mereka lebih umum tersedia daripada yang dipikirkan kebanyakan orang.

Apa Itu Pinjaman USDA?

Pinjaman rumah USDA dirancang untuk digunakan secara khusus di daerah pedesaan di negara itu. Namun, program pinjaman cukup murah hati dalam definisi pedesaan . Dibutuhkan di sejumlah kabupaten di seluruh AS yang banyak akan dianggap sebagai pinggiran kota.

Sekitar 97% dari kabupaten di seluruh AS dianggap memenuhi syarat untuk pinjaman USDA. Faktanya, satu-satunya kabupaten yang tidak termasuk dalam program USDA adalah kabupaten yang memiliki sifat perkotaan (pikirkan lima borough di New York City).

Program USDA memberikan jaminan pinjaman 90% kepada pemberi pinjaman yang disetujui. Itu berarti jika hipotek masuk ke default, kerugian maksimum yang akan dialami pemberi pinjaman adalah 10% dari saldo pinjaman. Ini adalah insentif yang kuat bagi pemberi pinjaman untuk membuat pinjaman USDA di bawah kriteria yang sangat santai.

Sama seperti pinjaman FHA dan VA, yang merupakan program hipotek yang disponsori pemerintah, Pinjaman USDA tersedia melalui banyak pemberi pinjaman hipotek yang berbeda, khususnya bank hipotek dan broker. Namun, mereka juga dapat diperoleh langsung melalui USDA. Dan tidak seperti pinjaman VA, Pinjaman USDA tidak terbatas pada veteran yang memenuhi syarat saja.

Persyaratan Pinjaman USDA

Seperti semua program pinjaman hipotek utama lainnya, Pinjaman USDA memiliki pedoman khusus. Persyaratan ini terutama berkaitan dengan kelayakan peminjam dan properti.

Kelayakan Pinjaman USDA

Pinjaman USDA memiliki persyaratan peminjam tertentu. Ini termasuk:

• Anda harus memenuhi syarat sebagai rumah tangga berpenghasilan rendah atau sedang berdasarkan batas pendapatan di daerah tempat tinggal Anda. Ini didefinisikan sebagai pendapatan rumah tangga yang tidak melebihi 115% dari pendapatan rumah tangga rata-rata untuk daerah tersebut.
• Anda harus tanpa layak, aman, dan sanitasi perumahan.
• Properti subjek harus menjadi tempat tinggal utama.
• Properti harus berada di daerah yang memenuhi syarat.
• Peminjam harus warga negara AS, warga negara bukan warga negara, atau orang asing yang memenuhi syarat.
• Peminjam tidak dapat ditangguhkan atau dilarang berpartisipasi dalam program federal.

Persyaratan Uang Muka

Sebagai aturan umum, Pinjaman USDA tidak memerlukan uang muka. Namun, program secara khusus mengharuskan pelamar dengan aset lebih tinggi dari batas aset yang diizinkan berdasarkan program mungkin diminta untuk menggunakan sebagian dari aset tersebut untuk uang muka.

Persyaratan Kredit

Untuk analisis kredit yang efisien, Pinjaman USDA memerlukan skor kredit minimum 640. Juga tidak boleh ada penilaian federal yang luar biasa, tidak ada pelanggaran yang signifikan, dan tidak ada "tidak membayar pertandingan" kepada pemerintah AS atas utang federal apa pun.

Namun, Pinjaman USDA memang memiliki ketentuan untuk analisis kredit yang lebih rinci, selain skor kredit Anda.

Kredit Anda akan ditinjau hingga 36 bulan. Jika Anda memiliki kenakalan yang signifikan, Anda harus memberikan alasan yang valid untuk situasi tersebut, serta bukti langkah-langkah yang diambil untuk memperbaiki masalah ke depan.

Pemberi pinjaman dapat merujuk ke sumber kredit alternatif jika peminjam tidak memiliki skor kredit atau memiliki skor di bawah 640 yang terbebani oleh kurangnya kredit tradisional. Peminjam harus memberikan bukti pembayaran atas sumber-sumber alternatif tersebut selama antara 12 dan 24 bulan.

Sumber kredit alternatif dapat mencakup pembayaran sewa, Pertanggungan, pinjaman pribadi (dengan persyaratan tertulis yang didukung oleh salinan cek yang dibatalkan), atau pembayaran untuk layanan reguler, seperti utilitas, Internet, layanan ponsel, dan TV kabel. Alternatif lain dapat mencakup biaya untuk penyedia penitipan anak (selain kerabat), uang sekolah, atau pembayaran ke department store atau toko furnitur atau pengaturan sewa-untuk-sendiri.

Masalah Kredit Apa yang Tidak Dapat Diterima untuk Pinjaman USDA?

Bahkan dengan mempertimbangkan semua hal di atas, kredit akan dianggap tidak dapat diterima dalam keadaan berikut:

• Sedikit atau Tanpa Sejarah Kredit
• Rekening angsuran yang menunggak dalam 12 bulan terakhir
• Dua atau lebih keterlambatan pembayaran 30 hari atau lebih dalam 12 bulan
• Penyitaan dalam 36 Bulan Terakhir
• Liens Pajak Luar Biasa
• Dua atau lebih pembayaran sewa terlambat dalam 2 tahun
• Rekening penagihan yang luar biasa dengan pembayaran tidak teratur

Batas Pendapatan Pinjaman USDA

Agar memenuhi syarat untuk pinjaman USDA, total pendapatan rumah tangga Anda tidak boleh lebih dari 115% dari pendapatan rumah tangga rata-rata untuk daerah tempat properti tersebut dibeli atau dibiayai kembali. Anda dapat menentukan apakah Anda memenuhi persyaratan ini dengan menggunakan kalkulator kelayakan pendapatan USDA.

Untuk tujuan perhitungan pendapatan, semua sumber dalam rumah tangga disertakan. Namun, pembantu yang tinggal di rumah dan orang asuh – baik anak-anak maupun orang dewasa – tidak dianggap sebagai anggota rumah tangga, dan pembayaran yang diterima untuk perawatan orang asuh secara tegas dikecualikan dari sumber pendapatan. Juga tidak termasuk penghasilan yang diperoleh anggota rumah tangga di bawah 18 tahun, dan setiap pendapatan yang diperoleh lebih dari $480 dari anggota rumah tangga yang merupakan siswa penuh waktu, 18 tahun atau lebih.

Sumber pendapatan yang termasuk adalah upah, wirausaha, bunga atau dividen dari properti nyata atau pribadi, Manfaat Jaminan Sosial – termasuk manfaat yang diterima oleh orang dewasa atas nama anak di bawah umur atau oleh anak di bawah umur yang ditujukan untuk dukungan mereka sendiri, dan pembayaran berkala dari anuitas, dana pensiun, disabilitas, dan pembayaran kematian. Juga dihitung akan pendapatan dari bantuan publik, tunjangan anak, alimentasi, hadiah berulang, atau Angkatan Bersenjata membayar. Yang terakhir mungkin termasuk pengangguran, Kompensasi Pekerja, pesangon, dan santunan cacat.

Sumber pendapatan akan dihitung jika diperkirakan akan berlanjut setidaknya selama 12 bulan ke depan.

Setelah pendapatan dari semua sumber telah dihitung, pemotongan tertentu akan diterapkan. Ini akan mencakup biaya yang dikeluarkan untuk pengasuhan anak, dan biaya pengobatan yang tidak dibayar kembali (termasuk pengobatan, Medicare dan premi perawatan jangka panjang) untuk orang tua, dan biaya bantuan disabilitas.

Baik penyertaan dan pengurangan akan digunakan untuk menentukan kelayakan pendapatan dan pendapatan untuk memenuhi syarat untuk pinjaman.

Menghitung Kecukupan Penghasilan

Pinjaman USDA menggunakan dua perhitungan debt-to-income (DTI). Yang pertama adalah untuk pembayaran perumahan yang Anda usulkan. Termasuk pokok dan bunga hipotek, pajak properti, asuransi pemilik rumah, asuransi hipotek, dan biaya asosiasi pemilik rumah yang harus dibayar, itu umumnya terbatas pada 29% dari penghasilan bulanan Anda yang stabil.

Tapi total DTI Anda – yang merupakan pembayaran rumah baru Anda, ditambah hutang berulang seperti pinjaman mobil dan kartu kredit – dibatasi hingga 41%. Namun, Anda dapat melebihi rasio ini dengan faktor kompensasi yang substansial.

Saya harus memperingatkan, Namun, bahwa karena sifat rumit dari perhitungan pendapatan pada pinjaman USDA, satu-satunya cara untuk mengetahui dengan pasti apakah Anda memenuhi persyaratan pendapatan dan DTI adalah melalui proses aplikasi pinjaman dengan pemberi pinjaman yang disetujui. Karena sifat programnya, perhitungan pendapatan tentu lebih spesifik dan terbatas.

Persyaratan Properti Pinjaman USDA

USDA memberlakukan persyaratan yang sangat spesifik untuk properti yang mendapatkan pinjaman. Properti yang memenuhi syarat harus memenuhi persyaratan berikut:

• Umumnya, menjadi 2, 000 kaki persegi atau kurang
• Tidak memiliki nilai pasar melebihi batas pinjaman wilayah yang berlaku (seperti yang dijelaskan pada bagian selanjutnya)
• Tidak memiliki kolam renang di dalam tanah
• Tidak dirancang untuk kegiatan yang menghasilkan pendapatan

Tambahan, properti yang dibiayai harus keluarga tunggal, hanya ditempati oleh pemilik. Dan selain menggunakan hasil pinjaman untuk pembelian rumah, mereka juga dapat digunakan untuk membangun, memperbaiki, merenovasi, atau bahkan pindah rumah. Jika sebuah rumah dipindahkan, Anda juga dapat memasukkan persiapan lokasi dalam pembiayaan, termasuk mengakses fasilitas air dan pembuangan limbah.

Properti yang memenuhi syarat termasuk rumah terpisah dan terlampir, kondominium, pengembangan unit yang direncanakan (PUD), dan rumah modular atau manufaktur. Tambahan, tidak ada batasan luas yang ditetapkan. Hal ini berbeda dengan program pinjaman lain yang membatasi areal terutama untuk ukuran lot yang sesuai dengan lingkungan sekitarnya.

Pinjaman dan Hibah Perbaikan Perumahan USDA

Pinjaman USDA membuat ketentuan khusus untuk pinjaman untuk perbaikan, merenovasi atau meningkatkan tempat tinggal utama. Mereka dapat dibiayai dengan pinjaman sebesar $20, 000, atau hibah hingga maksimum $7, 500. Namun, untuk memenuhi syarat untuk hibah, Anda harus berusia minimal 62 tahun.

Tetapi bahkan jika Anda memenuhi syarat untuk hibah, Anda juga bisa mendapatkan pinjaman. Ini akan memberi Anda akses ke sebanyak $27, 500 seluruhnya.

Dana tersebut dapat digunakan untuk memasang upgrade hemat energi ke rumah, menghilangkan bahaya kesehatan dan keselamatan bagi pemilik rumah lanjut usia, serta banyak perbaikan lainnya.

Tetapi untuk memenuhi syarat untuk pinjaman perbaikan dan hibah, Anda harus mendapatkan kurang dari 50% dari pendapatan rata-rata di daerah tempat tinggal Anda. Anda juga harus tidak dapat memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman dari sumber lain.

Ambil jalan lain, sementara USDA memang menyediakan pinjaman dan hibah perbaikan perumahan, relatif sedikit yang akan memenuhi persyaratan program.

Jumlah Pinjaman Maks USDA

Tidak seperti kebanyakan program pinjaman besar lainnya, Pinjaman USDA tidak memiliki jumlah pinjaman maksimum standar nasional. Maksimum ditetapkan di setiap daerah di mana pinjaman USDA tersedia.

Anda dapat memeriksa batas pinjaman maksimum di daerah Anda melalui USDA Rural Development Single Family Housing – panduan Batas Pinjaman Area. Ini menunjukkan batas pinjaman yang diperbarui di setiap daerah di negara ini.

Ada perbedaan yang signifikan dalam batas-batas dari satu negara bagian atau kabupaten ke yang lain. Sebagai contoh, batas pinjaman maksimum untuk tahun 2020 adalah sama di setiap daerah di Alabama, di $265, 400. $265, 400 tampaknya menjadi minimum default, meskipun bisa jauh lebih tinggi di pasar dengan harga tinggi.

Di California, ada variasi yang luas dalam jumlah maksimum pinjaman USDA, dan $265, 400 sangat langka. Di daerah dengan harga tinggi seperti Napa, maksimum adalah $706, 900, dan $612, 400 di Kabupaten Los Angeles. Variasi serupa akan terjadi di setiap negara bagian yang memiliki tingkat harga pasar yang beragam.

Berbicara tentang Kabupaten Los Angeles, pencantumannya pada daftar negara yang memenuhi syarat USDA menunjukkan seberapa komprehensif program itu sebenarnya. Sebagai county terpadat di AS, Los Angeles County juga merupakan salah satu kabupaten paling urban di negara ini. Tapi USDA masih akan menyediakan pinjaman di sana, dan dengan jumlah pinjaman yang ditingkatkan.

Suku Bunga dan Biaya

Pinjaman USDA tersedia sebagai hipotek suku bunga tetap 30 tahun dan 15 tahun. Tidak seperti program hipotek besar lainnya, mereka tidak menawarkan hipotek dengan tarif yang dapat disesuaikan.

Tingkat bunga pinjaman USDA saat ini telah ditetapkan sebesar 3,00% untuk peminjam berpenghasilan rendah dan sangat rendah, per 1 Februari, 2020. Namun, tingkat ini dapat berubah karena perubahan lingkungan tingkat bunga umum.

Suku bunga pinjaman USDA disusun sebagai berikut:

• Bunga tetap berdasarkan suku bunga pasar saat ini pada persetujuan pinjaman atau penutupan pinjaman, mana yang lebih rendah.
• Tingkat bunga, ketika diubah dengan bantuan pembayaran, bisa serendah 1%.
• Ada periode pengembalian hingga 33 tahun atau 38 tahun untuk pelamar berpenghasilan sangat rendah yang tidak mampu membayar pembayaran pinjaman 33 tahun. Namun, Anda dapat memilih jangka waktu pinjaman yang lebih pendek.

Biaya penutupan

Sama seperti jenis hipotek lainnya, ada berbagai biaya penutupan dengan pinjaman USDA. Mereka bisa di mana saja dari 2% sampai 5% dari harga pembelian properti.

Dan dalam hal membayar biaya penutupan, Pinjaman USDA menawarkan peminjam lebih banyak pilihan daripada program pinjaman lainnya. Anda akan memiliki pilihan dari empat opsi berbeda:

1. Peminjam dapat membayar biaya penutupan sendiri.
2. Penjual properti dapat membayar hingga 6% untuk menutup biaya pembeli.
3. Jika baik peminjam maupun penjual properti tidak memiliki dana untuk menutup biaya penutupan, mereka dapat ditambahkan ke jumlah pinjaman dan dibiayai selama jangka waktu pinjaman.
4. Biaya penutupan dapat dibayarkan sebagai hadiah kepada peminjam dari anggota keluarga atau pihak ketiga lain yang berkepentingan.

Berbagai pilihan yang tersedia pada biaya penutupan – dikombinasikan dengan persyaratan uang muka 0% – memungkinkan seseorang untuk membeli rumah tanpa biaya sendiri sama sekali.

Asuransi Hipotek Pinjaman USDA

Pinjaman USDA membebankan asuransi hipotek dalam dua cara. Pertama, ada biaya dimuka 1%, yang dapat ditambahkan ke jumlah pinjaman Anda dan dibiayai selama jangka waktu pinjaman.

Kedua adalah premi tahunan, yang dibayarkan setiap bulan. Tingkat saat ini adalah 0,35%, yang mencapai $525 per tahun. Namun, karena premi dibayarkan setiap bulan, itu akan ditambahkan ke pembayaran rumah bulanan Anda, menghasilkan peningkatan $43,75.

Asuransi hipotek bukanlah asuransi pemilik rumah, yang menggantikan Anda untuk penghancuran properti Anda. Sebagai gantinya, asuransi hipotek mewakili kontribusi Anda ke USDA untuk memberi kompensasi kepada pemberi pinjaman jika Anda gagal membayar hipotek. Secara nyata, itu pertanggungan untuk pemberi pinjaman – bukan untuk Anda sebagai pemilik rumah. Tapi ini berlaku untuk semua jenis asuransi hipotek pada setiap kategori pinjaman. Tanpa itu, pemberi pinjaman tidak akan memberikan pinjaman kepada peminjam berisiko lebih tinggi.

Pro dan Kontra Pinjaman USDA

Seperti yang dibahas sebelumnya, keuntungan utama dari pinjaman rumah USDA adalah bahwa mereka menawarkan pembiayaan 100%. Hal ini memungkinkan pembeli rumah dan pemilik rumah untuk mendapatkan pembiayaan 100% baik untuk membeli atau membiayai kembali rumah mereka. Dan meskipun asuransi hipotek di muka – sebesar 1% dari jumlah pinjaman Anda – diperlukan, itu dapat ditambahkan ke jumlah hipotek. Dengan cara itu, Anda benar-benar dapat membiayai 101% dari nilai properti Anda.

Keuntungan lain adalah bahwa pinjaman USDA tersedia khusus untuk rumah tangga berpenghasilan rendah hingga sedang. Berapa tepatnya batas pendapatan itu akan tergantung pada daerah tempat tinggal Anda.

Untuk semua manfaat yang mereka berikan, pinjaman ini juga memiliki kerugian yang signifikan. Peminjam sering melihat “pembiayaan 100%” kemudian berhenti memperhatikan dari sana. Itu bukan ide yang baik dalam hal pinjaman USDA.

Berikut adalah ringkasan Pro &Kontra Pinjaman USDA:

kelebihan

• 100% pembiayaan
• Sangat cocok untuk rumah tangga berpenghasilan rendah hingga sedang
• Suku bunga seringkali lebih rendah daripada konvensional, hipotek FHA dan VA
• Program ini tidak terbatas pada pembeli rumah pertama kali
• Biaya penutupan dapat ditutupi oleh hadiah dari pihak ketiga yang tertarik, dibayar oleh penjual properti, atau bahkan ditambahkan ke jumlah hipotek Anda
• Pinjaman USDA dapat digunakan untuk konstruksi baru, untuk melakukan perbaikan, dan untuk melakukan perbaikan pada rumah yang ada seperti aksesibilitas cacat atau efisiensi energi

Kontra

• Persyaratan skor kredit minimum yang lebih tinggi daripada hipotek konvensional dan FHA
• Kelayakan tergantung pada batas pendapatan untuk daerah itu
• Pinjaman USDA tidak tersedia untuk pertanian yang bekerja, meskipun berada di lokasi pedesaan
• Jika Anda membiayai kembali pinjaman USDA, Anda tidak dapat mengambil uang tunai dari properti Anda
• Pinjaman USDA hanya dapat digunakan untuk properti yang ditempati pemilik, bukan properti liburan atau investasi
• Hanya tersedia dalam hipotek suku bunga tetap 30 dan 15 tahun

Apakah Pinjaman USDA Tepat untuk Anda?

Program pinjaman USDA memiliki keunggulan yang tak terbantahkan, dimulai dengan persyaratan uang muka 0%, yang tidak seperti pinjaman VA, meluas ke masyarakat umum. Ini juga memberikan kesempatan untuk meningkatkan rumah Anda ke efisiensi energi yang lebih besar atau modifikasi untuk mengakomodasi seseorang yang cacat fisik.

Dan bertentangan dengan apa yang diyakini publik, program ini tersedia di lebih banyak negara di seluruh Amerika Serikat daripada tidak. Anda mungkin tinggal di salah satu tempat program tersedia.

Tapi diwaktu yang sama, program ini memiliki batasan lebih dari program hipotek populer lainnya. Pertama, pembatasan pendapatan. Penghasilan Anda tidak boleh melebihi 115% dari pendapatan rumah tangga rata-rata di daerah tempat properti itu berada. Jika itu terjadi, Anda tidak akan memenuhi syarat untuk program ini. Pinjaman USDA juga memiliki pendapatan yang rumit dan persyaratan kredit yang dapat mempersulit kualifikasi.

Tapi jika Anda bisa memotongnya, ini adalah kesempatan untuk mendapatkan hipotek yang mungkin tidak tersedia dari sumber lain, dan dalam kondisi yang sangat menguntungkan.

Jika Anda pikir Anda memenuhi syarat, buat janji temu dengan perwakilan pemberi pinjaman yang disetujui pinjaman USDA untuk mendapatkan informasi lebih lanjut serta prakualifikasi.