Orang Australia bekerja lebih lama sehingga mereka dapat melunasi hutang hipotek mereka

Meningkatnya utang hipotek memengaruhi segalanya mulai dari pekerjaan hingga pengeluaran saat orang Australia mendekati masa pensiun, penelitian kami menemukan. Tingkat utang perumahan yang lebih tinggi di antara pra-pensiunan terkait dengan mereka yang bekerja lebih lama.

Untuk pemilik rumah berusia 45-64 tahun, kami menemukan peluang untuk dipekerjakan sekitar 40% lebih tinggi untuk setiap tambahan A$100, 000 utang hipotek berutang terhadap rumah keluarga.

Ada juga hubungan antara perubahan harga rumah dan pengeluaran rumah tangga. Untuk setiap A$100, 000 peningkatan nilai rumah seseorang, pengeluaran rumah tangga tahunan pemilik rumah meningkat sekitar A$1, 500. Pemilik rumah ini bersedia meningkatkan pengeluaran mereka karena mereka dapat meminjam lebih banyak dari rumah mereka untuk membiayainya.

Tren jangka panjang dalam hutang hipotek

Orang Australia membayar hipotek mereka di kemudian hari. Persentase pemilik rumah berusia 25 tahun atau lebih yang memiliki utang hipotek naik dari 42% menjadi 56% antara tahun 1990 dan 2013.

Beban utang hipotek di kalangan pra-pensiunan telah melonjak. Untuk pemilik rumah berusia 45-54 tahun, kejadian utang hipotek hampir dua kali lipat dari 36% menjadi 71%. Di antara mereka yang berusia 55-64 tahun, kejadian ini meningkat lebih dari tiga kali lipat dari 14% menjadi 44%.

Tren ini setidaknya mencerminkan dua hal. Beban biaya perumahan yang lebih tinggi telah mengakibatkan penurunan tingkat kepemilikan rumah di kalangan anak muda. Mereka yang dapat mengakses kepemilikan rumah melakukannya di kemudian hari dan dengan mengambil tingkat utang yang lebih tinggi dibandingkan dengan pendapatan mereka.

Produk hipotek fleksibel juga sekarang memungkinkan pemilik rumah untuk membuka kekayaan yang tersimpan di rumah keluarga kapan pun diperlukan, dan tidak hanya di tahun-tahun pensiun mereka.

Hutang hipotek yang lebih tinggi, kehidupan kerja yang lebih lama

Orang Australia bekerja lebih lama karena mereka membayar hipotek mereka di kemudian hari.

Pemodelan kami, berdasarkan Rumah Tangga 2001-2010, Data Survei Dinamika Pendapatan dan Tenaga Kerja di Australia (HILDA), menunjukkan bahwa pra-pensiunan berusia 55-64 tahun memiliki kemungkinan 18% lebih besar untuk terus bekerja untuk setiap A$100, 000 peningkatan utang hipotek mereka.

Di tangan satunya, kenaikan harga rumah yang tidak terduga dapat menyebabkan pembeli mempertimbangkan kepemilikan rumah untuk meminjam lebih banyak untuk membeli rumah, dan mendorong pemilik rumah untuk membelanjakan lebih banyak dengan menarik ekuitas dari rumah mereka. Hipotek ini kemudian harus memperpanjang masa kerja mereka untuk memenuhi pembayaran hipotek yang lebih tinggi.

Di samping itu, harapan hidup yang lebih lama mungkin telah mendorong banyak orang Australia untuk merencanakan masa kerja yang lebih lama. Membawa tingkat utang hipotek yang lebih tinggi di kemudian hari bisa menjadi taktik keuangan untuk membiayai pengeluaran mereka dalam jangka waktu yang lebih lama.

Meminjam lebih banyak, menghabiskan lebih banyak?

Analisis kami menemukan beberapa perbedaan antara subkelompok pemilik rumah dan antara periode sebelum dan sesudah krisis keuangan global.

Sebelum krisis keuangan global, pembeli rumah yang sangat berhutang lebih siap untuk menggunakan hipotek mereka untuk menjembatani kesenjangan antara rencana pengeluaran dan pendapatan. Setelah krisis, pembeli rumah dengan hipotek besar kurang bersedia menggunakan hipotek mereka dengan cara ini.

Sebaliknya, rencana pengeluaran rumah tangga yang berhutang yang memiliki rumah dan properti investasi kedua tampaknya lebih sensitif terhadap pergerakan harga rumah sejak krisis keuangan global. Investor properti dengan utang hipotek meningkatkan pengeluaran tahunan rata-rata mereka setelah krisis dari A$1, 700 hingga lebih dari A$2, 800 untuk setiap A$100, 000 peningkatan kekayaan perumahan mereka.

Di samping itu, untuk pemilik rumah tanpa properti investasi, pengeluaran tahunan rata-rata diperketat dari A$1, 700 hingga A$1, 500 untuk setiap A$100, 000 peningkatan kekayaan perumahan mereka. Ini menunjukkan investor dengan utang tidak begitu menghindari risiko seperti pemilik rumah lainnya.

Perumahan, produktivitas dan ekonomi

Hutang hipotek memiliki efek ekonomi yang luas melalui interaksi dengan pasar tenaga kerja dan belanja konsumen.

Penuaan sering dikaitkan dengan tingkat partisipasi angkatan kerja yang lebih rendah dan penurunan kesehatan fisik dan mental, yang dapat mengakibatkan penurunan pertumbuhan produktivitas. Jika orang memperpanjang masa kerja mereka untuk membayar utang hipotek yang lebih tinggi, ini dapat mengurangi beberapa konsekuensi produktivitas dari penuaan populasi, meskipun dengan mengorbankan eksposur utang yang lebih besar di kemudian hari.

Ketika nilai rumah sebenarnya meningkat, pemilik rumah dan investor properti dapat meminjam lebih banyak dari rumah mereka untuk membiayai pengeluaran mereka. Dalam jangka pendek, hal ini dapat membantu mengimbangi efek upah yang stagnan (pada pengeluaran mereka) dan dengan demikian mempertahankan momentum pertumbuhan ekonomi.

Tetapi jika upah gagal untuk mengambil, tingkat utang yang lebih tinggi ini dapat menjadi penghambat pertumbuhan. Tingkat hutang yang tinggi juga meningkatkan eksposur terhadap harga rumah dan risiko suku bunga, dan mengancam stabilitas makroekonomi.

Penelitian kami membuat kasus yang menarik untuk mempertimbangkan perumahan secara berbeda, sebagai infrastruktur ekonomi yang penting. Perumahan perlu diposisikan ulang dari pinggiran ke tempat sentral dalam perdebatan kebijakan ekonomi nasional. Ini bisa menjadi penting untuk pemahaman tentang bagaimana sistem perumahan kita dapat mempromosikan daripada mengekang pertumbuhan ekonomi di Australia.