Berapa Lama Setelah Daftar Kedaluwarsa Saya Dapat Menjual Rumah Saya Tanpa Membayar Komisi?

Langkah ringan saat mempertimbangkan apakah akan menjual dalam periode perlindungan listing setelah tanggal kedaluwarsa listing rumah Anda, karena Anda mungkin berutang komisi kepada pialang daftar sebelumnya. Selain dengan hati-hati meninjau bahasa perjanjian cantuman Anda, Anda mungkin perlu berkonsultasi dengan pengacara real estat untuk menentukan apakah Anda dapat menjual setelah daftar berakhir tanpa harus membayar komisi. Jumlah waktu Anda menunggu dan bagaimana Anda menemukan pembeli dapat memengaruhi apakah Anda berutang komisi kepada mantan broker listing Anda. Masa tunggu dapat berlangsung beberapa bulan atau diabaikan sama sekali.

Ekor Dua Waktu

Klausul perlindungan daftar dalam perjanjian pencatatan real estat melindungi kepentingan broker. Ini mencegah kolusi antara pembeli dan penjual. Penjual yang tidak bermoral mungkin menggunakan layanan broker untuk mendapatkan penawaran pembeli, kemudian pergi ke belakang broker dan jual ke salah satu pembeli itu tanpa membayar komisi daftar. Jangka waktu yang dilindungi, dikenal sebagai periode "ekor", adalah jumlah waktu penjual harus menunggu setelah perjanjian listing berakhir sebelum mengadakan perjanjian dengan pembeli. Periode ini bervariasi menurut kontrak dan broker, tetapi biasanya berlangsung selama 90 hari. Harvey Jacobs dari Washington Post merekomendasikan periode tunggu sesingkat mungkin, misalnya 30 hari.

Siapa yang Membawa Pembeli?

Periode ekor sering disalahpahami. Itu tidak serta merta mencegah Anda menjual rumah, tetapi dapat membatasi siapa yang dapat Anda jual tanpa harus membayar komisi kepada mantan pialang Anda. Secara umum, menjual kepada pembeli yang dibeli oleh perantara, atau yang secara aktif melihat rumah Anda selama periode listing, dapat memberi hak kepada pialang daftar untuk mendapatkan komisi. Meskipun bahasa dalam daftar kontrak bervariasi, banyak negara spesifik untuk apa ini memerlukan.

Ketika Segalanya Bisa Menjadi Lengket

Jika Anda memutuskan untuk menjual rumah Anda sebelum periode ekor pada listing Anda berakhir, Anda mungkin tidak perlu membayar komisi jika Anda menjual ke pembeli yang Anda temui setelah daftar berakhir, yang datang kepada Anda tanpa bantuan dari broker. Sebagai contoh, Anda mungkin menemukan pembeli sendiri melalui Internet atau referensi teman, setelah masa berlaku listing. Namun, jika pembeli itu memiliki hubungan darah, pernikahan atau bisnis dengan pembeli yang sebelumnya melihat rumah atau mengajukan penawaran selama periode listing, Anda mungkin harus membuktikan bahwa tidak ada kolusi.

Semakin Spesifik Semakin Baik

Ambiguitas dalam klausul perlindungan kontrak dapat menguntungkan Anda jika Anda memutuskan untuk menjual dalam periode ekor. Pengadilan biasanya menggunakan bahasa kontrak terhadap pihak yang menyusunnya, karena itu, jika perusahaan pialang menulis kontrak tanpa merinci secara spesifik, pengadilan mungkin juga membaca kontrak menurut interpretasi penjual. Sebagai contoh, dalam kasus Tennessee 2007, pengadilan memutuskan untuk mendukung penjual yang menjual rumahnya kepada pembeli yang melihat properti satu hari setelah daftar berakhir. Karena perusahaan pialang menyusun kontrak yang menyatakan bahwa klausul tersebut berlaku untuk pembeli yang melihat rumah dalam periode pencatatan, dan tidak ada perpanjangan tertulis dari daftar yang dibuat, penjual tidak perlu membayar komisi.