Apa itu Pertukaran 1031?

Salah satu manfaat pajak terpenting yang harus diketahui oleh investor real estat adalah pertukaran 1031 — yang, secara sederhana, adalah cara yang populer (dan legal) untuk memotong pajak capital gain saat menjual properti investasi.

Dalam postingan ini, Anda akan mempelajari semua tentang 1031 bursa, termasuk cara kualifikasi, apa manfaatnya, dan banyak lagi.

Mengapa Semua Orang Berbicara Tentang 1031 Pertukaran?

Investor real estat dapat menghemat banyak uang dengan melakukan pertukaran 1031. Sesederhana itu.

Saat Anda menjual properti investasi, tujuannya adalah untuk mempertahankan sebanyak mungkin keuntungan Anda. Kemampuan Anda untuk mengurangi jumlah pajak yang terutang dapat membuat atau menghancurkan pengalaman real estat Anda — dan memiliki dampak besar pada profitabilitas Anda.

Tapi inilah masalahnya:ketika Anda mendapat untung dari penjualan properti investasi, Anda harus membayar pajak capital gain ke Internal Revenue Service (IRS).

Pertukaran 1031 mendapatkan namanya dari Bagian 1031 dari Internal Revenue Code. Juga dikenal sebagai pertukaran sejenis, pertukaran 1031 memungkinkan Anda menghindari pajak modal saat menjual properti investasi. Namun, Anda harus menginvestasikan hasil penjualan dalam satu atau lebih properti sejenis, dalam apa yang disebut transaksi pertukaran (lebih lanjut tentang itu nanti).

Selain keuntungan modal, Anda mungkin juga menghadapi biaya penyusutan kembali jika Anda menjual properti yang sebelumnya Anda gunakan untuk mengimbangi penghasilan kena pajak untuk mendapatkan keuntungan.

Cukuplah untuk mengatakan bahwa pengembalian pajak Anda menjadi lebih rumit ketika Anda menjadi investor real estat.

Memenuhi syarat untuk Exchange 1031

Bahkan sebelum Anda berpikir untuk bergerak maju dengan pertukaran 1031, pastikan transaksi Anda memenuhi syarat. Tidak semua penjualan memenuhi syarat, dan hal terakhir yang Anda inginkan adalah berutang banyak uang dalam pajak capital gain ketika Anda awalnya mengira kesepakatan itu akan bebas pajak.

Properti riil dapat memenuhi syarat untuk pertukaran 1031 jika dimiliki untuk investasi, berdagang, atau penggunaan produktif.

Ini sangat penting:Bagian 1031 tidak berlaku saat membalik rumah. Ini hanya untuk properti investasi — bukan untuk properti yang langsung Anda jual kembali.

Berikut adalah beberapa persyaratan tambahan yang perlu diingat:

Jenis Investasi Harus Cocok

Properti yang dilepaskan dan pengganti keduanya harus untuk tujuan investasi. Dengan kata lain, Anda tidak dapat mengambil properti bisnis dan properti pribadi seperti tempat tinggal utama Anda, pertukaran properti, dan menghindari membayar pajak capital gain. Itu harus menjadi pertukaran sejenis.

Yang mengatakan, jenis penggunaan properti tidak harus sama persis. Sebagai contoh, Anda mungkin dapat menukar bangunan komersial dengan kompleks apartemen tempat tinggal (jika Anda tidak tinggal di sana).

Kesimpulan utama di sini adalah bahwa properti yang ditukar harus berupa investasi dan bukan untuk penggunaan pribadi.

Batasan Waktu

Setelah properti ditutup, Anda memiliki batas waktu 45 hari untuk mengidentifikasi hingga tiga properti yang ingin Anda peroleh. Jika pada akhir periode 45 hari properti tidak diidentifikasi, hasil dari penjualan akan dikembalikan dan pajak capital gain akan dihapuskan. Dengan demikian, sangat penting untuk memiliki perincian yang terkait dengan pembelian properti pengganti yang diatur sebelumnya.

Dalam pertukaran 1031, investor juga harus mengikuti aturan 180 hari. Aturan ini mengamanatkan bahwa total transaksi diselesaikan dalam enam bulan atau tidak lebih dari 180 hari setelah penutupan. Jika Anda melampaui batas 180 hari, pertukaran akan dibatalkan, dan Anda berutang keuntungan modal.

Dibutuhkan Fasilitator Pertukaran

Fasilitator pertukaran — yang juga bisa disebut perantara, perantara yang memenuhi syarat, atau akomodator — adalah orang yang memfasilitasi pertukaran properti sejenis.

Menurut Kode Pajak IRS (IRC), Anda harus menyewa seorang fasilitator untuk melakukan pertukaran 1031. Dalam istilah dasar, orang ini bertindak sebagai perantara transaksi yang tidak memihak. Berikut cara kerjanya:

Pertama, fasilitator membeli properti dari Anda dan mengenakan biaya. Lanjut, mereka mentransfer properti Anda ke pembeli, dan deposit keuntungan Anda ke rekening escrow.

Fasilitator kemudian memperoleh properti yang ingin Anda tukarkan dengan properti Anda yang telah dilepaskan. Akhirnya, perantara mentransfer aset yang diperoleh kepada Anda, dan Anda resmi menjadi pemilik properti.

Seperti yang dapat Anda lihat, pertukaran 1031 tidak sesederhana "bertukar" properti investasi!

Dua Jenis 1031 Pertukaran yang Perlu Diketahui

Inilah kerutan lain untuk dimasukkan ke dalam campuran:Jika ini tidak terdengar cukup rumit, ada dua jenis proses pertukaran 1031 yang harus diperhatikan.

1. Pertukaran 1031 Tertunda

Dalam pertukaran 1031 yang tertunda, penukar menyerah - atau melepaskan - properti sebelum memperoleh yang lain. Kemudian properti baru diperoleh dalam transaksi lain. Penting untuk dicatat bahwa penukar harus menemukan pembeli dan menyelesaikan penjualan sebelum pertukaran tertunda terjadi.

2. Pertukaran Balik

Dalam pertukaran terbalik, penukar memperoleh properti pengganti terlebih dahulu. Kemudian properti saat ini ditukar. Hal ini memungkinkan pembeli untuk memperoleh properti sebelum harus menjual investasi mereka. Ini adalah cara untuk melakukan transaksi dan kemudian membeli waktu tambahan hingga nilai pasar meningkat, menjamin nilai pengembalian terbaik di rumah.

Manfaat Pertukaran Tangguhan Pajak

Berikut adalah beberapa alasan utama Anda mungkin ingin mempertimbangkan untuk menyelesaikan penangguhan pajak sejenis.

Tangguhkan Kewajiban Pajak

Investor real estat cenderung menyukai 1031 bursa karena manfaat pajak jangka panjang. Dalam pertukaran 1031, penangguhan pajak berlangsung sampai Anda mati. Itu tidak kedaluwarsa saat Anda masih hidup dan memimpin properti.

Jika ahli waris Anda menerima properti warisan melalui 1031, harga properti meningkat ke nilai pasar wajar. Ini, pada gilirannya, membatalkan utang dari tertanggung. Yang mengatakan, jika Anda berencana untuk memberikan properti apa pun setelah kematian Anda, ada baiknya bekerja dengan penasihat untuk memandu keluarga melalui transisi.

Adapun berapa banyak uang yang dapat Anda hemat, yang turun ke tarif pajak keuntungan modal Anda.

Untuk mengetahui perkiraan keuntungan modal Anda, ambil harga jual properti Anda, dan kurangi apa yang Anda bayar untuk itu, bersama dengan biaya penutupan dan investasi non-deklaratif yang Anda masukkan ke dalam properti. Sebagai contoh, investasi non-deklaratif bisa berupa tangga baru atau kolam renang.

IRS akan mengenakan pajak keuntungan modal Anda pada tingkat 0%, 15%, atau 20% tergantung pada penghasilan kena pajak Anda — atau pada tarif pajak yang diambil kembali oleh depresiasi tidak melebihi 25%.

Katakanlah properti lama Anda dijual seharga $1,2 juta, dan keuntungan Anda setelah menutup biaya dan investasi non-deklaratif kira-kira $200, 000. Anda bisa melihat dari $30, 000 hingga $ 50, 000 dalam pajak (tanpa menggunakan pertukaran 1031).

Tingkatkan Posisi Real Estat Anda

Berpartisipasi dalam perjanjian pertukaran 1031 juga dapat membantu Anda mendapatkan keuntungan pasar. Alih-alih membayar pajak atas penjualan properti, Anda bisa memasukkan uang itu ke uang muka untuk properti baru, dan berpotensi menjadi salah satu yang bahkan lebih berharga, dan kesepakatan yang lebih baik dari properti Anda sebelumnya.

Dengan demikian, investor sering menggunakan bursa 1031 sebagai batu loncatan untuk memperoleh lebih banyak real estat. Menguasai aturan 1031 adalah cara untuk mendapatkan pijakan yang lebih kuat di pasar, dan yang paling penting, untuk meningkatkan kekayaan bersih Anda.

Tingkatkan Arus Kas Anda

Pertukaran 1031 dapat menghasilkan arus kas yang stabil dan sisa pendapatan dari properti baru Anda. Tapi bagaimana caranya?

Dengan menukarkan tanah kosong dengan properti sewaan, Misalnya, Anda bisa langsung masuk ke investasi yang menghasilkan pendapatan. (Tetapi pastikan untuk memiliki ahli yang memenuhi syarat untuk membantu Anda melakukan transaksi ini).

Diversifikasi Portofolio Anda

Namun manfaat lain dari pertukaran 1031 adalah fleksibel. Sebagai contoh, Anda dapat memilih untuk menjual rumah besar untuk portofolio properti sewaan di pasar lain. Dengan mengambil pendekatan ini, Anda dapat menyebarkan investasi Anda, mengurangi risiko Anda, dan berpotensi menghasilkan lebih banyak uang.

Ini juga merupakan jalan untuk melakukan lindung nilai terhadap depresiasi.

Misalkan Anda memiliki properti sewaan selama lebih dari 27,5 tahun. Pada saat itu, itu tidak lagi memenuhi syarat untuk pengurangan depresiasi tahunan. Pada waktu bersamaan, pendapatan sewa bersih mungkin hanya sebagian kecil dari total ekuitas bangunan — yang berarti lebih masuk akal untuk menukar bangunan dengan satu atau lebih properti yang dapat menghasilkan pengembalian yang lebih kuat.

Tips untuk Pertukaran 1031 yang Mulus

Melakukan pertukaran 1031 bukan tidak mungkin. Banyak investor real estat menyelesaikan 1031 bursa, menjadikannya metode yang dicoba dan benar untuk menghasilkan uang. Namun, tidak selalu jalan-jalan di taman.

Berikut adalah beberapa hal yang perlu diingat sebelum menjelajahi jenis transaksi ini.

Melacak Tenggat Waktu

Seperti yang mungkin sudah Anda sadari, investasi real estat yang sukses sering kali melibatkan pengelolaan kerangka waktu dan terus-menerus mengawasi kalender. Ini terutama benar ketika melakukan pertukaran 1031.

Ingat, Anda hanya memiliki waktu 180 hari sejak penjualan untuk menutup properti pengganti. Sebaliknya, Anda akan berutang keuntungan modal.

Apalagi, jika Hari Pajak jatuh di antara periode 180 hari, Anda harus menutup pada saat Anda menyelesaikan dengan IRS. Umumnya, ini jatuh pada tanggal 15 April.

Sementara 180 hari mungkin tampak seperti selamanya ketika Anda menutup kesepakatan, itu bisa menyelinap pada Anda dengan cepat. Praktik terbaik membutuhkan properti pengganti potensial yang siap digunakan sebelum Anda menjalankan pengaturan 1031 untuk menghindari potensi penyimpangan.

Pastikan Anda Membeli Cukup Real Estat Pengganti

Untuk menangguhkan semua pajak Anda, properti pengganti Anda harus memiliki nilai yang sama atau lebih besar dari properti yang Anda jual.

Sebagai contoh, katakanlah Anda menjual kompleks kondominium 4 unit seharga $750, 000. Properti yang Anda beli harus setidaknya $750, 000 atau lebih nilainya. Sebaliknya, Anda harus membayar pajak capital gain atas keuntungan Anda.

Tambahan, Anda harus menginvestasikan semua keuntungan Anda dari penjualan ke dalam pembelian properti Anda berikutnya. Jadi, jika Anda awalnya membayar $650, 000 untuk kondominium 4 unit Anda, dan Anda menjualnya seharga $750, 000, Anda tidak dapat mengantongi $100, 000 untung. Sebagai gantinya, keuntungan harus diterapkan ke properti Anda berikutnya.

Temukan Agen Real Estat Teratas

Kunci untuk maju dalam real estat adalah memiliki tim penasihat yang kuat di sisi Anda. Memiliki agen real estat yang memenuhi syarat memandu Anda melalui setiap langkah pertukaran 1031 sangat penting (kecuali jika Anda sendiri adalah ahli real estat).

Agen real estat Anda tidak hanya dapat membantu Anda menemukan penawaran terbaik, tetapi mereka juga dapat meminta Anda bertanggung jawab atas tenggat waktu pertukaran 1031 yang sangat penting.

TIPS:Bekerja samalah dengan agen yang Anda kenal dan percayai. Jika Anda tidak memiliki agen real estat tepercaya, jangan hanya mempekerjakan orang pertama yang Anda temui.

Menyewa agen real estat seperti mempekerjakan seorang karyawan. Bersiaplah untuk mengajukan pertanyaan dan pastikan mereka berada di puncak permainan mereka.

Sewa Pengacara Berpengalaman

Seharusnya sudah jelas sekarang bahwa pertukaran 1031 pada dasarnya adalah celah pajak yang kompleks. Seperti halnya masalah pajak yang rumit, pastikan untuk menyewa pengacara yang kompeten dan penasihat pajak yang akan berada di sudut Anda. Ada satu ton dokumen yang harus diajukan, bahwa sangat sedikit orang yang mampu mengelola sendiri.

Pengacara dan ahli pajak yang tepat juga harus memiliki pengalaman bertahun-tahun dalam melakukan transaksi semacam ini. Karena itu, mereka sudah tahu apa yang harus diwaspadai, dan bagaimana menjalankan proses secara efisien.

Pertanyaan yang Sering Diajukan

Apa aturan 200%?

Aturan 200% adalah aturan lain yang harus diperhatikan selama pertukaran 1031.

Di bawah aturan 200%, Anda dapat mengidentifikasi jumlah properti pengganti yang tidak terbatas jika nilai totalnya tidak melebihi 200% dari nilai pasar wajar dari apa yang dijual untuk properti Anda yang dilepaskan.

Namun, jika Anda menyimpan daftar properti yang teridentifikasi menjadi tiga atau kurang, aturan 200% tidak berlaku. Praktik terbaik tampaknya menyarankan agar daftar Anda hanya terdiri dari tiga properti atau kurang, jadi aturan 200% mungkin tidak berlaku untuk sebagian besar investor. Namun, aturan 200% adalah sesuatu yang harus diperhatikan.

Apa itu penarikan kembali depresiasi?

Depresiasi merebut kembali mengacu pada keuntungan dari penjualan properti modal yang dapat disusutkan, dan itu dikenakan pajak penghasilan oleh IRS.

Hal ini terjadi ketika harga jual suatu aset lebih dari dasar biaya yang disesuaikan atau dasar pajak. Pendeknya, IRS dapat menggunakannya untuk mengumpulkan pajak atas penjualan yang menguntungkan atas aset yang digunakan untuk mengimbangi penghasilan kena pajak.

Pada sebidang properti real estat, penyusutan kembali dibatasi pada 25%.

Apakah tanah kosong memenuhi syarat untuk pertukaran 1031?

Ya. Tanah kosong memenuhi syarat untuk pertukaran 1031. Seperti dibahas di atas, Anda berpotensi dapat menukar tanah kosong dengan gedung apartemen di atasnya dan berpotensi menikmati keuntungan langsung dalam bentuk sewa. Namun, tanah harus sesuai dengan nilai properti yang Anda beli untuk memenuhi syarat.

Apakah rumah liburan memenuhi syarat untuk pertukaran 1031?

Rumah liburan dapat memenuhi syarat untuk pertukaran 1031 selama rumah tersebut memenuhi persyaratan ketat IRS untuk pertukaran. Penting bahwa rumah adalah properti investasi.

Di sinilah membayar untuk memiliki agen real estat yang cerdas sebagai mitra. Agen real estat Anda akan dapat dengan cepat memverifikasi apakah Anda mematuhi 1031 peraturan atau tidak.

Apa itu nilai pasar wajar?

Nilai pasar wajar atau FMV adalah harga yang akan dijual oleh properti nyata dalam kondisi pasar standar. Nilai pasar wajar dapat ditentukan berdasarkan harga pokok atau harga jual yang diperbarui, biaya penggantian, atau oleh penilaian independen.

Garis bawah

Jika Anda menjual investasi real estat yang menguntungkan, pertukaran 1031 bisa menjadi teman terbaik Anda. Proses ini dapat membantu mendiversifikasi dan meningkatkan nilai kepemilikan real estat Anda sambil melindungi hasil Anda dari pajak capital gain. Dan jujur ​​​​saja:Siapa yang ingin membayar lebih dari hutang mereka?

Ingatlah bahwa pertukaran 1031 memerlukan pengawasan ahli dari beberapa penasihat tepercaya. Juga, perlu diingat bahwa Anda hanya dapat memenuhi syarat dalam kondisi tertentu, dan Anda harus sangat berhati-hati dengan tenggat waktu IRS, dan kode pajak.

Seperti pepatah, tidak ada yang baik datang dengan mudah .

Dengan asumsi Anda memenuhi syarat untuk pertukaran 1031 dan masuk akal untuk situasi unik Anda, Anda akan bodoh untuk tidak menggunakannya. Semoga berhasil dalam upaya investasi real estat Anda!

Baca selengkapnya:

• Cara Membangun Kerajaan Real Estat Sebelum Anda Berusia 30
• Situs Web Real Estat Terbaik untuk 2021
• Cara Menghasilkan Uang dari Penyitaan