5 cara untuk berinvestasi di REIT

Investor yang mencari pertumbuhan dan pendapatan dividen mungkin ingin mempertimbangkan REIT sebagai solusi jangka panjang. REIT – kependekan dari trust investasi real estat – menghasilkan pengembalian tahunan rata-rata 10,6 persen dalam 10 tahun hingga 31 Agustus, 2021. Itu sebanding dengan pengembalian rata-rata pasar sekitar 10 persen dari waktu ke waktu.

REITs terkenal dengan dividennya yang besar, dan pendapatan tunai dapat membantu memberikan stabilitas bagi investor selama masa-masa sulit di pasar. Pembayaran itu membuat mereka populer, terutama dengan investor yang lebih tua. REIT biasanya menawarkan hasil tertinggi di pasar.

Berikut adalah lima cara untuk berinvestasi di REIT, bagaimana mereka menghasilkan uang dan pro dan kontra mereka.

Bagaimana REIT bekerja?

REIT adalah nama yang bagus untuk perusahaan yang diuntungkan pajak yang berinvestasi di real estat. Sebagai imbalan karena tidak membayar pajak di tingkat perusahaan, REIT diharuskan membayar 90 persen dari penghasilan kena pajak mereka sebagai dividen, jadi mereka biasanya memiliki dividen yang jauh lebih besar daripada perusahaan biasa.

Secara hukum, REITs harus menginvestasikan setidaknya 75 persen dari aset mereka di real estat dan memperoleh setidaknya 75 persen dari pendapatan kotor mereka dari sewa atau bunga hipotek untuk real estat.

REIT menghasilkan uang dengan dua cara dasar:dengan berinvestasi dan mengelola properti, dan dengan pembiayaan hipotek untuk real estate. Berdasarkan perbedaan tersebut, REITs dibagi menjadi dua jenis besar:

• REIT ekuitas – REIT ini memiliki saham dalam aset nyata secara langsung dan mengelolanya, mengumpulkan uang sewa secara teratur dan memelihara properti seperti tuan tanah tradisional.
• REIT hipotek – REIT ini memiliki hipotek atas aset nyata dan mengumpulkan bunga atau pembayaran lain atas pembiayaan properti itu.

REIT biasanya meminjam banyak uang untuk membeli properti mereka, seperti yang dilakukan pemilik rumah pada umumnya. Tetapi arus kas yang konsisten dari sewa atau pembayaran lainnya memungkinkan mereka untuk meminjam dalam jumlah besar dengan relatif aman. Pinjaman ini memungkinkan mereka menghasilkan lebih banyak uang daripada sebaliknya.

REIT beroperasi di hampir setiap sektor real estat, termasuk:

• Rumah keluarga tunggal
• Bangunan apartemen
• Pengecer
• Gudang
• Pusat Data
• Bangunan medis
• Mal
• Hotel
• Menara seluler

Itulah beberapa kategori utama, tetapi REIT dapat memiliki hampir semua jenis properti nyata. Namun, mereka cenderung berspesialisasi dalam sektor-sektor tertentu, lebih memilih untuk fokus pada satu atau dua bidang, karena para eksekutif dapat memanfaatkan pengetahuan mendalam dan koneksi profesional mereka. Plus, investor cenderung menilai perusahaan yang terfokus lebih tinggi daripada bisnis yang terdiversifikasi.

5 cara untuk berinvestasi di REIT

Di bawah ini adalah lima cara berbeda yang bisa Anda lakukan untuk masuk ke dalam game REIT, meskipun untuk ketiganya Anda akan memerlukan akun pialang terlebih dahulu.

1. REIT Pribadi

Meskipun memiliki fitur lain dari REIT, REIT swasta tidak berdagang di bursa dan tidak terdaftar di Komisi Sekuritas dan Bursa AS (SEC). Karena tidak terdaftar, mereka tidak harus mengungkapkan informasi tingkat tinggi yang sama kepada investor seperti yang dilakukan perusahaan publik. REITs swasta umumnya hanya dijual kepada investor institusional, seperti dana pensiun besar dan investor terakreditasi — mereka yang memiliki kekayaan bersih lebih dari $1 juta atau dengan pendapatan tahunan melebihi $200, 000.

REITs swasta mungkin memiliki investasi minimum, dan itu biasanya berkisar dari $1, 000 hingga $25, 000, menurut NAREIT, Asosiasi Perwalian Investasi Real Estat Nasional.

Mempertaruhkan: REIT swasta seringkali sangat tidak likuid, artinya akan sulit untuk mengakses uang Anda saat Anda membutuhkannya. Kedua, karena mereka tidak terdaftar, REIT swasta tidak harus memiliki kebijakan tata kelola perusahaan. Itu berarti tim manajemen dapat melakukan hal-hal yang menunjukkan konflik kepentingan tanpa banyak, jika ada, kelalaian.

Terakhir, banyak REIT swasta dikelola secara eksternal, artinya mereka memiliki manajer yang dibayar untuk menjalankan REIT. Kompensasi untuk manajer eksternal seringkali didasarkan pada berapa banyak uang yang dikelola, dan itu menciptakan konflik kepentingan. Manajer mungkin diberi insentif untuk melakukan hal-hal yang meningkatkan biayanya daripada melakukan apa yang menjadi kepentingan terbaik Anda sebagai investor.

2. REIT yang tidak diperdagangkan

REIT yang tidak diperdagangkan menempati jalan tengah:seperti perusahaan publik, mereka terdaftar di SEC, tapi seperti REIT swasta, mereka tidak berdagang di bursa utama. Karena mereka terdaftar, REIT semacam ini harus membuat pengungkapan keuangan triwulanan dan akhir tahun, dan pengajuannya tersedia untuk siapa saja. REIT yang tidak diperdagangkan juga disebut REIT publik yang tidak terdaftar.

Mempertaruhkan: REIT yang tidak diperdagangkan dapat membebankan biaya manajemen yang besar, dan seperti REIT pribadi, mereka sering kali dikelola secara eksternal, menciptakan potensi konflik kepentingan dengan investasi Anda.

Tambahan, seperti REIT swasta, REIT yang tidak diperdagangkan biasanya sangat tidak likuid, dan sulit untuk mendapatkan uang Anda kembali dari mereka jika Anda tiba-tiba membutuhkannya. (Berikut adalah beberapa hal lain yang perlu Anda perhatikan dengan REIT yang tidak diperdagangkan.)

3. Saham REIT yang diperdagangkan secara publik

REIT semacam ini terdaftar di SEC dan diperdagangkan secara publik di bursa saham utama, dan mungkin menawarkan kesempatan terbaik bagi investor publik untuk mendapatkan keuntungan dari investasi individu. REIT yang diperdagangkan secara publik dianggap lebih unggul daripada REIT swasta dan yang tidak diperdagangkan karena perusahaan publik biasanya menawarkan biaya manajemen yang lebih rendah dan tata kelola perusahaan yang lebih baik, karena sifat perusahaan publik yang tunduk pada pengungkapan dan pengawasan investor.

Mempertaruhkan: Seperti halnya saham individu, harga saham REIT bisa turun, terutama jika sub-sektor khusus mereka tidak disukai, dan terkadang tanpa alasan yang jelas sama sekali. Dan ada juga banyak risiko tipikal berinvestasi di saham individu – manajemen yang buruk, keputusan bisnis yang buruk dan beban utang yang tinggi, yang terakhir terutama diucapkan dalam REIT. (Inilah kesepakatan lengkap tentang cara membeli saham.)

4. Dana REIT yang diperdagangkan secara publik

Dana REIT yang diperdagangkan secara publik menawarkan keuntungan dari REIT yang diperdagangkan secara publik dengan beberapa keamanan tambahan. Dana REIT biasanya menawarkan eksposur ke seluruh alam semesta REIT publik, sehingga Anda dapat membeli hanya satu dana dan mendapatkan saham di sekitar 200 REIT yang diperdagangkan secara publik. Dana ini terdiri dari semua sub-sektor REIT, seperti perumahan, komersial, penginapan, menara dan banyak lagi.

Dengan membeli reksa dana, investor mendapatkan keuntungan dari model REIT tanpa risiko saham individu. Jadi mereka mendapat manfaat dari kekuatan diversifikasi untuk menurunkan risiko mereka sambil meningkatkan pengembalian mereka. Dana lebih aman bagi banyak investor, terutama jika mereka memiliki pengalaman investasi yang terbatas.

Mempertaruhkan: Sementara dana REIT sebagian besar mendiversifikasi risiko perusahaan tertentu, mereka tidak menghilangkan risiko yang mungkin khas dari REIT secara keseluruhan. Suku bunga naik, Misalnya, meningkatkan biaya pinjaman untuk REIT. Dan jika investor memutuskan bahwa REIT berisiko dan tidak akan membayar harga tinggi untuk mereka, banyak saham di sektor ini bisa turun. Dengan kata lain, dana REIT terdiversifikasi secara sempit, tidak secara luas di seluruh industri seperti dana indeks S&P 500.

5. Saham preferen REIT

Saham preferen adalah jenis saham yang tidak biasa, dan fungsinya lebih seperti obligasi daripada saham. Seperti sebuah ikatan, saham preferen membayar dividen tunai reguler dan memiliki nilai nominal tetap yang dapat ditebus. Juga seperti obligasi, saham preferen akan bergerak sebagai respons terhadap suku bunga, dengan tarif yang lebih tinggi menyebabkan harga yang lebih rendah, dan sebaliknya.

Namun, di luar dividen tunainya, saham preferen tidak menerima bagian dalam keuntungan berkelanjutan perusahaan, artinya tidak mungkin untuk menghargai di atas harga yang dikeluarkannya. Jadi pengembalian tahunan investor kemungkinan adalah nilai dividen, kecuali saham preferen dibeli dengan harga diskon ke nilai nominal. Itu sangat kontras dengan REIT biasa, dimana saham dapat terus terapresiasi dari waktu ke waktu.

Mempertaruhkan: Saham preferen cenderung kurang stabil dibandingkan saham biasa biasa, artinya nilainya tidak akan memantul sebanyak kekuatan saham biasa. Namun, jika suku bunga naik secara substansial, saham preferen kemungkinan akan dirugikan, sebanyak obligasi akan.

Saham preferen berada di atas saham biasa (tetapi di bawah obligasi) dalam struktur modal, artinya harus menerima dividen sebelum saham biasa menerima dividen, tetapi hanya setelah obligasi perusahaan menerima bunganya. Karena struktur ini, saham preferen umumnya dipandang lebih berisiko daripada obligasi, tetapi kurang berisiko dibandingkan saham biasa.

Pro dan kontra dari REIT

REITs menawarkan beberapa keuntungan bagi investor, dari catatan pertumbuhan jangka panjang yang menarik hingga dividen yang besar, dan mereka tetap menjadi favorit di antara investor yang mencari penghasilan.

“Hampir semua investor akan mendapat manfaat dari paparan REIT, ” kata Morris Armstong, ahli strategi keuangan dan pendiri Morris Armstrong EA, LLC di Cheshire, Connecticut.

Tapi seperti semua investasi, REITs menghadirkan kelemahan tertentu, juga. Berikut adalah keuntungan dan kerugian utama dari kelas aset ini.

Kelebihan REIT

Selain rekam jejak kinerja yang kuat, investor memiliki sejumlah alasan untuk menyukai REIT:

• Hasil dividen tinggi , yang berasal dari mandat hukum untuk membayar pendapatan dan didukung oleh arus kas yang konsisten dari properti sewaan.
• Kurang berkorelasi dengan pasar yang lebih luas , artinya REIT didorong oleh faktor yang berbeda dari sebagian besar saham, sehingga mereka dapat menawarkan manfaat diversifikasi.
• Tidak ada sakit kepala manajemen , memungkinkan Anda untuk tidur lebih nyenyak mengetahui bahwa Anda tidak perlu memperbaiki AC yang rusak pada pukul 3:00 pagi atau berurusan dengan penyewa yang berteriak.
• Diversifikasi properti , artinya REIT sering diinvestasikan dalam lusinan atau bahkan ratusan properti, jadi keberhasilannya tidak tergantung pada beberapa aset saja, tidak seperti portofolio banyak tuan tanah independen.

Manfaat ini adalah beberapa yang paling signifikan untuk berinvestasi di REIT, relatif terhadap saham dan investasi langsung dalam properti sewaan.

Kekurangan REIT

Investor ingin membayar khusus untuk masalah berikut saat berinvestasi di REIT:

• Beban utang yang tinggi , yang khas dalam industri karena REITs membiayai properti dengan pengaruh yang signifikan seperti pemilik rumah biasa. Investor harus yakin bahwa perusahaan mampu mengelola utang dan tetap membagikan dividennya.
• Naiknya suku bunga , yang dapat mempengaruhi saham REIT dalam jangka pendek, karena investor menjualnya berdasarkan konsensus populer bahwa kenaikan suku bunga berarti penurunan REIT, kata Eric Rothman, manajer portofolio di CenterSquare Investment Management di Bryn Mawr, Pennsylvania. Tapi seringkali itu tidak merugikan mereka selama pasar bull yang panjang, dia berkata.
• Dividen yang berpotensi tidak berkelanjutan , yang harus dihindari jika Anda berinvestasi dalam REIT individu. Jika REIT memotong dividennya, harga sahamnya akan turun atau mungkin sudah jatuh untuk mengantisipasi pemotongan.
• Harga real estat yang tinggi , yang dapat membantu meningkatkan nilai REIT, tetapi nilai-nilai itu pada akhirnya bisa jatuh, melukai harga REIT.
• REIT yang tidak diperdagangkan dan REIT pribadi , yang tidak memiliki standar tata kelola tinggi yang sama dengan REIT yang diperdagangkan secara publik.

Sementara Armstrong menyukai REIT yang diperdagangkan secara publik, jenis lain “dijual dengan komisi tinggi dan tidak ada pasar sekunder yang likuid — dengan beban tambahan tanpa transparansi harga.”

Tenaga penjualan diberi insentif untuk menjajakan REIT yang tidak diperdagangkan, dan REIT ini sering membebankan komisi yang tinggi, yang datang langsung dari investasi Anda bahkan sebelum Anda mulai menghasilkan uang. Dan karena mereka tidak diperdagangkan, seringkali sangat sulit (hampir tidak mungkin) bagi investor untuk menjualnya jika mereka memiliki kebutuhan mendesak akan uang tunai. Investor akan menerima penilaian terbaru atas investasi mereka hanya secara berkala, tidak seperti saham yang diperdagangkan secara publik.

Cara menemukan daftar REIT

Investor dapat mengakses daftar REIT di situs web NAREIT. Anda dapat mengurutkan dan melacak perusahaan berdasarkan jenis – pribadi, tidak diperdagangkan dan diperdagangkan secara publik – serta oleh sub-industri.

Tambahan, investor dapat menemukan informasi tentang REIT yang terdaftar di SEC, termasuk REIT yang tidak diperdagangkan dan REIT yang diperdagangkan secara publik. Masing-masing REIT ini diharuskan untuk mengajukan pengungkapan keuangan sehingga investor dan calon investor dapat melihat bagaimana kinerja REIT.

Semua pengajuan dapat ditemukan di database EDGAR SEC, yang merupakan arsip yang dapat dicari selama bertahun-tahun.

Intinya

Anda mungkin sudah memiliki beberapa REIT dan bahkan tidak mengetahuinya, terutama jika Anda memiliki dana indeks berdasarkan indeks saham Standard &Poor's 500.

“Ingatlah bahwa real estat adalah sekitar 3 persen dari S&P 500, jadi hanya dengan memiliki dana itu, Anda memiliki eksposur, tetapi banyak orang lebih menyukai beberapa poin persentase, ” kata Armstrong.

Bagi mereka yang mencari eksposur ekstra itu, mereka memiliki beberapa cara untuk berinvestasi di REIT, kelas aset yang telah menunjukkan kinerja yang kuat. Sebagian besar calon investor REIT sebaiknya dilayani dengan tetap berpegang pada dana REIT dan REIT yang diperdagangkan secara publik, karena mereka menawarkan diversifikasi dan peluang terbaik untuk mengungguli karena manajemen yang kuat dan pengawasan pasar publik.