Apa itu Gelembung Perumahan?

Kita semua tahu tentang penawaran dan permintaan dalam kaitannya dengan ekonomi, tetapi apakah Anda pernah mendengar tentang gelembung perumahan? Mungkin Anda pernah mendengar istilah yang berkaitan dengan jatuhnya pasar 2008, atau mungkin Anda pernah mendengar bisikan bahwa kita berada di gelembung perumahan lain lagi. Bagaimanapun, kami yakin Anda bertanya-tanya, apa itu gelembung perumahan, dan bagaimana pengaruhnya terhadap saya?

Kami di sini untuk memberi Anda informasi tentang gelembung perumahan. Kami akan membahas apa itu gelembung perumahan, bagaimana gelembung perumahan terjadi, dan bicarakan apakah kita berada dalam gelembung perumahan lagi. Gunakan tautan di bawah untuk melompat ke bagian yang Anda pilih, atau hanya membaca!

• Apa itu gelembung perumahan?
• Apa yang menyebabkan gelembung perumahan?
• Apa yang memecahkan gelembung perumahan?
• Menjelajahi gelembung perumahan sebelumnya
• Apakah pasar saat ini akan jatuh?

Apa itu gelembung perumahan?

Istilah gelembung perumahan, juga dikenal sebagai gelembung real estat, mengacu pada periode waktu di mana harga perumahan naik selangit-sedemikian rupa sehingga, seperti gelembung, mereka akhirnya runtuh. Hal ini biasanya disebabkan oleh peningkatan permintaan yang besar, ditambah dengan pasokan yang tumbuh jauh lebih lambat, yang mendorong harga rumah naik. Selama gelembung perumahan, harga rumah secara signifikan melampaui nilai pasarnya. Sama seperti gelembung memiliki batasnya, harga real estat akhirnya menjadi sangat ekstrem sehingga tidak dapat menopang dirinya sendiri lagi, dan tiba-tiba turun. Gelembung perumahan dapat bertahan dari satu tahun hingga beberapa tahun, tapi akhirnya, mereka akan meledak.

Apa yang menyebabkan gelembung perumahan?

Semua pasar eb and flow, tetapi pasar perumahan cenderung jauh lebih stabil daripada yang lain. Itu sebabnya gelembung perumahan adalah kelangkaan yang cukup signifikan. Secara umum, Gelembung perumahan disebabkan oleh peningkatan pesat jumlah orang yang ingin membeli rumah. Itu bisa disebabkan oleh beberapa hal.

• Kemakmuran ekonomi dapat menyebabkan peningkatan kekayaan umum, tiba-tiba mendorong konsentrasi orang yang lebih tinggi ke pasar untuk kepemilikan rumah
• Suku bunga yang lebih rendah atau produk hipotek yang inovatif dapat membuat hipotek lebih mudah diakses dan mendorong lebih banyak orang untuk berhutang
• Mengurangi standar penjaminan kredit dapat menyebabkan akses yang lebih mudah ke kredit, membuka pinjaman hipotek hingga populasi baru

Salah satu dari faktor-faktor ini, atau beberapa sekaligus dapat membuat gelembung perumahan.

Apa yang memecahkan gelembung perumahan?

Gelembung perumahan dapat bertahan selama beberapa tahun, tapi akhirnya gelembung itu akan pecah. Umumnya, gelembung perumahan meledak ketika permintaan melampaui penawaran. Ada beberapa skenario berbeda yang mengarah pada titik pecahnya gelembung perumahan.

• Lembur, permintaan di pasar akan menjadi habis dan mendatar. Serentak, pasokan rumah akan meningkat karena pembangun membangun lebih cepat dan lebih banyak rumah tersedia, akhirnya memiringkan timbangan ke arah lain.
• Faktor positif seperti suku bunga yang lebih rendah dan standar penjaminan emisi yang lebih rendah dapat mendorong perilaku berisiko dan mendorong pemilik rumah yang tidak layak ke pasar. Akhirnya, banyak dari pemilik rumah ini akan terjerumus ke dalam hutang atau bahkan penyitaan, membanjiri pasar dengan pemilik yang sekarang putus asa untuk keluar dari hutang mereka, atau rumah yang diambil alih dijual dengan harga murah.
• Menurunnya kegiatan ekonomi, atau kenaikan suku bunga atau standar kredit dapat mendorong orang keluar dari pasar dan membatasi permintaan sampai akhirnya menjadi lebih seimbang dengan pasokan.

Menjelajahi gelembung perumahan sebelumnya

Dengan melihat gelembung perumahan masa lalu, kita dapat mulai melihat pola dan idealnya membuat prediksi yang lebih baik untuk gelembung perumahan di masa depan. Mari kita lihat salah satu gelembung perumahan paling berdampak dalam sejarah AS.

Memahami Gelembung Perumahan Pertengahan 2000-an

Menjelang resesi 2008 adalah salah satu gelembung perumahan paling signifikan dalam sejarah AS. Banyak faktor yang menyebabkan gelembung perumahan ini, beberapa di antaranya disebabkan oleh pencapaian yang sangat positif dalam sejarah baru-baru ini.

Akar gelembung perumahan pertengahan 2000-an dapat ditelusuri kembali ke booming dotcom di akhir 1990-an. Selama booming ini, industri teknologi mengalami gelembungnya sendiri. Ketika semua orang mulai menginginkan bagian dari ledakan di industri teknologi, permintaan saham di perusahaan rintisan teknologi baru mendorong harga saham naik. Pada akhirnya, pasar saham dan perusahaan rintisan yang tiba-tiba laris tidak dapat lagi mendukung nilai saham mereka, dan harga saham jatuh.

Ledakan gelembung teknologi mendorong AS ke dalam periode resesi. Sebagai tanggapan, Federal Reserve AS menurunkan suku bunga, dalam upaya untuk mengembalikan ekonomi ke atas. Suku bunga yang diturunkan ini membuat orang lebih bersedia untuk berutang. Serentak, jatuhnya harga saham mendorong investor keluar dari pasar saham dalam gerombolan, dan banyak dari mereka menetap di real estat dalam upaya menemukan investasi yang lebih stabil.

Karena semakin banyak pembeli memasuki pasar, lebih banyak lembaga berusaha untuk mengambil keuntungan dari uptick. Pemberi pinjaman hipotek memperkenalkan produk hipotek yang inovatif namun menipu, suku bunga terus menurun pada tingkat yang lebih cepat dan lebih cepat, dan pemberi pinjaman menurunkan standar penjaminan mereka untuk menciptakan apa yang kemudian dikenal sebagai pinjaman rumah subprime. Semua faktor ini menyebabkan masuknya pembeli berisiko tinggi ke pasar, dikenal sebagai peminjam subprime. Banyak dari peminjam ini tidak memenuhi syarat untuk pinjaman rumah atau kepemilikan rumah dalam keadaan lain apa pun. Sekarang, mereka mampu membayar kepemilikan rumah dan biaya penutupan melalui hipotek baru mereka. Untuk melengkapi semuanya, sebagian besar hipotek ini adalah hipotek tingkat yang dapat disesuaikan, artinya suku bunga akan dinilai kembali di kemudian hari. Untuk kebanyakan, ini adalah periode tiga sampai lima tahun. Selama periode ini, harga perumahan meningkat antara 50 dan 100 persen.

Pada akhirnya, gelembung perumahan mencapai titik kritisnya. Ketika harga perumahan terus meroket, semakin sedikit pembeli yang dapat membayar biaya pinjaman mereka yang tidak masuk akal. Selain itu, sebagai hipotek tingkat disesuaikan mencapai batas waktu tiga sampai lima tahun mereka, suku bunga mulai naik. Dengan cepat, pembeli yang telah memasuki pasar ini tidak lagi mampu membayar pembayaran rumah atau suku bunga mereka, plus, rumah mereka terendam air, artinya tidak ada gunanya membayar hipotek mereka karena nilai rumah mereka sangat kecil dibandingkan dengan hutang mereka. Pada tahun 2010, hampir 30% hipotek rumah menjadi tunggakan. Hal ini menyebabkan masuknya besar-besaran penyitaan dan utang, menyebabkan harga rumah anjlok dan gelembung perumahan akhirnya pecah.

Apakah pasar saat ini akan jatuh?

Mengingat pandemi virus corona dan ekonomi yang sangat fluktuatif, banyak yang bertanya, "Apakah kita dalam gelembung perumahan?" Orang-orang ini bertanya-tanya apakah pasar perumahan saat ini akan jatuh. Mari kita lihat indikator pasar perumahan nasional untuk menentukan apakah kita berada di ambang ledakan gelembung perumahan.

Harga rumah naik pesat

Kenaikan yang cepat dan kemudian penurunan harga rumah dapat menjadi indikator pecahnya gelembung perumahan. Menurut sumber daya yang tersedia, kita berada di tengah fluktuasi yang cepat. Indeks S&P Homebuilders Select Industry naik 250% antara 2011 dan Februari 2020, dan sejak itu turun setengahnya. The Housing Bellwether Barometers juga menunjukkan peningkatan pesat dalam hipotek pada tahun 2017, seperti yang terjadi antara tahun 2004 dan 2005.

Fluktuasi dramatis dalam suku bunga

Penurunan suku bunga yang signifikan di awal tahun 2000-an, diikuti oleh peningkatan suku bunga yang signifikan karena hipotek dengan suku bunga yang disesuaikan mencapai batas resetnya, menyebabkan gelembung perumahan meledak pada tahun 2008. Sejak itu, suku bunga jauh lebih stabil.

Mengurangi standar hipotek

Standar hipotek yang lebih rendah di awal 2000-an menyebabkan masuknya pembeli rumah yang tidak memenuhi syarat di pasar perumahan. Ini ditawarkan oleh broker hipotek yang tidak diatur (yaitu broker hipotek yang bukan bank, dan karena itu tidak tunduk pada peraturan yang sama). Saat ini, setengah dari 10 pemberi pinjaman hipotek teratas tidak diatur.

Pada saat ini, para ahli tidak memprediksi jatuhnya pasar perumahan, karena hanya 1 dari 3 skenario yang ada.

Apakah Anda menabung untuk sebuah rumah? Mint dapat membantu. Alat penganggaran kami menghemat uang dengan mudah. Rencanakan anggaran Anda hari ini, atau gunakan kalkulator keterjangkauan rumah kami untuk menentukan harga rumah yang tepat untuk Anda. Kami akan menggunakan pendapatan tahunan Anda, uang muka, dan utang bulanan untuk menentukan pembayaran rumah bulanan yang akan dikelola untuk Anda.