Apa itu Pembiayaan Kembali Tunai?

Apakah ada pemilik rumah yang belum mempertimbangkan untuk melakukan cash-out refinance?

Jika Anda sudah cukup lama menjadi pemilik rumah, dan Anda telah membangun ekuitas yang substansial, Anda mungkin pernah memikirkannya setidaknya beberapa kali.

Tapi apa itu cash-out refinance, apa risiko dan implikasi pajaknya, dan apakah pembiayaan kembali tunai merupakan ide yang bagus?

Apa itu Pembiayaan Kembali Tunai?

Refinance cash-out adalah hipotek baru yang Anda ambil di rumah Anda yang melibatkan penerimaan dana di atas dan di atas melunasi hutang hipotek saat ini.

Yang mengatakan, Ada tiga jenis umum dari cash-out refinances:

1. Pembiayaan kembali di mana Anda mengeluarkan dana tambahan untuk melakukan perbaikan pada rumah itu sendiri.
2. Sebuah "cash-out terbatas" adalah ketika pinjaman baru tidak hanya melunasi hutang yang ada tetapi juga menutupi biaya penutupan. Untuk KPR konvensional, Anda juga dapat menerima lebih besar dari 1% dari jumlah pinjaman baru, atau $2, 000 tanpa pinjaman dianggap sebagai full cash-out refinance.
3. Pembiayaan kembali kas keluar yang sebenarnya melibatkan pengambilan dana besar dari hipotek baru untuk digunakan untuk tujuan yang tidak terkait dengan properti subjek. Contoh ketiga adalah apa yang paling umum dipahami sebagai pembiayaan kembali tunai. Anda mungkin membiayai kembali rumah Anda untuk mengambil dana untuk melunasi hutang kartu kredit berbunga tinggi, mendanai pendidikan perguruan tinggi anak Anda, atau bahkan untuk membeli properti lain.

Bagaimana Cara Kerja Cash-Out Refinance?

Sama seperti jenis pembiayaan kembali lainnya, refinance cash-out adalah keuangan yang setara dengan membeli rumah Anda kembali dari diri Anda sendiri. Meskipun itu tidak benar dalam pengertian hukum, karena properti tidak pernah berpindah tangan secara sah, itu adalah setara di mana hipotek yang bersangkutan.

Itu karena semua jenis pembiayaan kembali mengharuskan Anda melalui proses pembiayaan yang sama seperti yang Anda lakukan saat pertama kali membeli rumah.

Sebagai contoh, Anda harus melengkapi aplikasi hipotek, menyerahkan semua dokumen yang diperlukan, memenuhi syarat untuk pinjaman, melalui proses pengumpulan informasi, tunduk pada persetujuan pinjaman, memiliki penutupan baru, dan catat semua dokumen pinjaman baru di kantor pemerintah kota atau kabupaten Anda.

Lebih spesifik untuk pembiayaan kembali kas keluar, Namun, adalah bahwa Anda akan mengambil uang tambahan dari ekuitas rumah Anda, melebihi dan di atas tingkat hutang hipotek saat ini. Hasil dari, jumlah hipotek baru akan lebih tinggi dari yang lama, dan bahkan mungkin lebih tinggi dari jumlah hipotek asli Anda (ketika Anda membeli rumah) jika Anda mengambil banyak ekuitas tunai.

Sebagai contoh, katakanlah 10 tahun yang lalu Anda membeli rumah Anda seharga $ 200, 000 dengan $190, 000 hipotek. Namun dalam satu dekade terakhir, nilai rumah telah meningkat menjadi $300, 000, dan Anda telah membayar saldo hipotek awal Anda menjadi $170, 000.

Anda memutuskan untuk melakukan pembiayaan kembali tunai yang setara dengan 80% dari nilai properti yang dinilai saat ini, atau $240, 000.

Ini dianggap sebagai pembiayaan kembali tunai karena hipotek baru melebihi saldo hipotek lama sebesar $70, 000, yang merupakan jumlah cash-out.

Anda dapat menggunakan uang ekstra untuk membayar biaya penutupan, untuk memperbaiki rumah Anda, atau untuk tujuan tertentu yang sama sekali tidak terkait dengan properti.

Sadarilah bahwa sama seperti ketika Anda mengambil hipotek asli Anda, akan ada biaya penutupan pada pembiayaan kembali Anda. Mereka biasanya akan sama dengan antara 2% dan 3% dari jumlah hipotek baru. Itu akan mengurangi jumlah bersih uang tunai yang akan Anda dapatkan kembali dari pembiayaan kembali.

Implikasi Pajak Penghasilan dari Cash-Out Refinance

Implikasi pajak penghasilan dari pembiayaan kembali tunai akan menjadi penting bagi Anda, setidaknya jika Anda dapat merinci pemotongan Anda pada pengembalian pajak Anda, dan termasuk bunga hipotek.

Berdasarkan undang-undang perpajakan saat ini, Anda dapat mengurangi bunga yang dibayarkan pada hipotek rumah yang diambil sebesar $750, 000 untuk pasangan menikah yang mengajukan bersama atau $375, 000 jika Anda mengajukan secara terpisah. Tetapi bahkan pada jumlah itu, bunga akan dikurangkan pada pembiayaan kembali tunai hanya jika hutang tambahan diambil untuk membeli, membangun, atau membuat perbaikan substansial baik tempat tinggal primer atau sekunder.

Dulu ada ketentuan dalam kode pajak – sebelum 2018 – yang memungkinkan Anda untuk mengurangi bunga hipotek hingga $100, 000 dalam hutang yang diambil untuk tujuan selain properti itu sendiri. Namun ketentuan itu dihilangkan berdasarkan Undang-Undang Pemotongan Pajak dan Pekerjaan 2017.

Jika Anda mempertimbangkan pembiayaan kembali tunai, Anda harus menyadari bahwa Anda tidak akan dapat mengurangi bunga atas bagian mana pun dari pinjaman baru yang tidak digunakan secara khusus untuk properti itu sendiri, atau untuk melunasi hutang yang ada pada yang sama.

Pro dan Kontra dari Refinance Cash-Out

Meskipun menggoda untuk mengambil risiko dan menarik ekuitas dari rumah Anda dengan hipotek baru, Anda harus terlebih dahulu melakukan evaluasi menyeluruh tentang pro dan kontra dari pembiayaan kembali tunai:

Kelebihan:

• Jika Anda memiliki ekuitas rumah yang substansial, Anda akan bisa mendapatkan uang tunai dalam jumlah besar melalui cash-out refinance.
• Karena suku bunga pembiayaan hipotek lebih rendah daripada jenis pinjaman lainnya, Anda akan dapat menghilangkan bunga tinggi atas hutang lain, khususnya kartu kredit.
• Refinance cash-out dapat menjadi bentuk akhir dari konsolidasi utang.
• Pembiayaan kembali tunai mungkin merupakan satu-satunya cara terbaik untuk mengumpulkan dana untuk renovasi rumah dan perbaikan lainnya.
• Jika hipotek baru tidak lebih dari $750, 000 (atau $375, 000 jika Anda sudah menikah mengajukan secara terpisah), bunga atas pembiayaan kembali akan sepenuhnya dikurangkan dari pajak selama hasilnya digunakan untuk memperbaiki properti itu sendiri.
• Refinance cash-out dapat menjadi sumber dana yang sangat baik untuk usaha peningkatan hidup, seperti meluncurkan bisnis baru atau membayar pendidikan perguruan tinggi anak Anda.

Kontra:

• Seperti disebutkan sebelumnya, Anda harus membayar biaya penutupan sebesar antara 2% dan 3% dari pinjaman baru. Itu akan mengurangi jumlah uang tunai yang akan Anda terima dari pembiayaan kembali.
• Umumnya, jumlah pinjaman yang lebih tinggi akan diterjemahkan ke dalam pembayaran bulanan yang lebih tinggi di rumah Anda.
• Meskipun menggunakan pembiayaan kembali tunai dapat menjadi cara yang baik untuk mengkonsolidasikan utang kartu kredit berbunga tinggi, Anda akan mengubah utang jangka pendek menjadi utang jangka panjang.
• Jika Anda memiliki ide untuk melunasi hipotek Anda lebih awal, pembiayaan kembali cash-out akan melihat Anda menuju ke arah yang berlawanan.
• Menempatkan rumah Anda pada risiko yang lebih besar – Refinance cash-out adalah ide populer ketika nilai real estat meningkat. Tetapi jika nilai tiba-tiba berbelok ke selatan, jumlah pinjaman yang lebih tinggi akan menyebabkan ekuitas Anda menguap lebih cepat. Itu berpotensi menempatkan Anda pada risiko penyitaan yang lebih besar.
• Penipuan ini adalah faktor yang sepenuhnya berada dalam kendali Anda, tetapi sangat umum bahwa satu pembiayaan kembali tunai berubah menjadi yang lain. Pada akhirnya, Anda dapat terlibat dalam pembiayaan kembali serial, yang akan menempatkan Anda ke dalam teka-teki di mana Anda akan berutang jumlah utang yang terus meningkat di rumah Anda.

Apakah Refinance Cash-Out Ide Bagus?

Bahkan dengan semua kontra yang terkait dengan refinancing cash-out, masih ada saat-saat dimana cash-out refinance sangat masuk akal.

Dalam pro yang tercantum di atas, saya jelaskan usaha perbaikan hidup. Jika ekuitas di rumah Anda adalah aset utama Anda, mungkin merupakan sumber dana terbaik untuk membiayai kegiatan yang akan meningkatkan kehidupan Anda dan keluarga Anda.

Contoh yang saya kutip termasuk membayar pendidikan perguruan tinggi untuk anak Anda. Tetapi Anda dapat dengan mudah melakukan hal yang sama untuk diri sendiri jika Anda memutuskan sudah waktunya untuk perubahan karier yang membutuhkan lebih banyak pendidikan. Meskipun Anda akan mengambil ekuitas dari rumah Anda, itu akan untuk tujuan utama meningkatkan kemampuan Anda untuk mencari nafkah. Itu hampir pasti akan lebih dari mengimbangi risiko keuangan yang terkait dengan pembiayaan kembali tunai.

Memulai bisnis juga merupakan alasan yang kuat. Tetapi ada beberapa peringatan kuat di sini juga. Banyak usaha bisnis baru gagal, seringkali karena pemilik bisnis tidak memiliki keterampilan, pengalaman, atau bahkan pemahaman tentang aktivitas tersebut. Jika Anda akan meminjam uang untuk memulai bisnis, terutama dari ekuitas di rumah Anda, pastikan itu adalah bisnis di mana Anda kemungkinan besar akan berhasil. Itu berarti itu baik dalam keahlian dan tingkat pengalaman Anda. Tapi itu juga harus menjadi bisnis di mana Anda telah menunjukkan kemampuan, seperti pengembangan setidaknya arus kas positif yang kecil.

Sebagai contoh, katakanlah Anda memulai bisnis sebagai usaha sampingan. Anda memutuskan sudah waktunya untuk membawanya ke tingkat berikutnya, dan itu akan membutuhkan investasi tunai yang besar. Menggunakan pembiayaan kembali tunai akan masuk akal karena ini adalah cara lain untuk berinvestasi dalam pendapatan masa depan yang lebih tinggi.

Dimana pembiayaan kembali cash-out menjadi sangat berisiko adalah konsolidasi utang. Masuk akal jika Anda hanya melihat uang yang Anda simpan sebagai bunga. Sebagai contoh, melunasi kartu kredit dengan bunga rata-rata 20% dengan pembiayaan kembali tingkat 4% di rumah Anda akan menghemat banyak uang dalam bunga. Tetapi langkah itu hanya akan masuk akal jika Anda sepenuhnya siap untuk mengakhiri kecanduan kartu kredit Anda sekali dan untuk selamanya.

Dalam hal itu, tidak hanya akan cash-out refinance menghemat uang bunga - dan bahkan mungkin menurunkan pembayaran bulanan Anda secara keseluruhan - tetapi juga akan bekerja untuk menciptakan masa depan keuangan yang lebih baik untuk Anda.

Alternatif untuk Refinancing Cash-Out

Tidak ada diskusi tentang pembiayaan kembali kas keluar tanpa pertimbangan alternatif. Mereka harus selalu dievaluasi sebelum menempuh rute pembiayaan kembali tunai.

Ada dua yang masuk akal dalam banyak kasus.

• Pinjaman pribadi: Ini adalah pinjaman tanpa jaminan yang dapat digunakan untuk hampir semua tujuan, dan tidak memerlukan agunan. Anda bisa mendapatkan pinjaman dengan suku bunga serendah 5,99%, dan ada daftar pemberi pinjaman yang panjang dan terus bertambah di ruang pinjaman pribadi. Anda dapat meminjam hingga $ 40, 000, dengan jangka waktu pembayaran biasanya berjalan antara tiga dan lima tahun. Ini mungkin cara yang lebih disukai untuk mendapatkan dana baik untuk konsolidasi utang atau investasi bisnis.
• Pembiayaan Rumah Sekunder: Ini dapat mencakup pinjaman ekuitas rumah dan jalur kredit ekuitas rumah (HELOCs). Pinjaman ekuitas rumah memiliki tujuan yang sama dengan pembiayaan kembali tunai. Ini adalah hipotek kedua di mana Anda mengambil sebagian dari ekuitas di rumah Anda. Pinjaman ini biasanya memiliki pembayaran bulanan tetap, dan jangka waktu pinjaman tertentu, umumnya antara 10 dan 15 tahun. HELOC pada dasarnya adalah jalur kredit yang dijamin oleh rumah Anda. Anda dapat mengambil batas kredit hingga jumlah yang ditentukan oleh pemberi pinjaman, kemudian mengakses dana dan membayar mereka pada jadwal Anda sendiri. Suku bunga biasanya sangat rendah, karena mereka terikat dengan indeks jangka pendek, dan juga sering kali datang dengan periode perkenalan hanya bunga.

Kedua opsi memiliki pro dan kontra yang sama dari pembiayaan kembali cash-out.

Tapi mereka pada dasarnya mengisolasi bagian cash-out dari pembiayaan menjadi pinjaman khusus. Mereka juga menghindari mengganggu pembayaran dan jangka waktu pembayaran hipotek pertama Anda.

Anda harus mempertimbangkan baik pinjaman pribadi atau pembiayaan rumah sekunder sebelum melakukan pembiayaan kembali tunai.

Apakah Refinance Cash-Out Untuk Anda?

Apakah Anda harus melakukan pembiayaan kembali tunai atau tidak tergantung pada manfaat yang akan Anda dapatkan versus risiko yang akan Anda ambil untuk mewujudkannya.

Namun secara umum, jika itu dapat meningkatkan kehidupan finansial Anda secara materi, refinance cash-out layak dilakukan.

Tetapi jika Anda ingin melakukannya terutama untuk kenyamanan – seperti mungkin karena Anda tidak memiliki kecenderungan untuk membayar terlalu banyak utang kartu kredit berbunga tinggi – Anda mungkin ingin mempertimbangkan untuk menggunakan alternatif.

Jika rumah Anda adalah salah satu aset terbesar Anda, Anda tidak boleh menempatkannya pada risiko yang lebih besar untuk apa pun yang tidak mewakili kebutuhan mutlak – dan langkah maju finansial yang besar.