Undang-undang baru akan menghentikan penyalahgunaan pemilik rumah Afrika Selatan yang default

Ada beberapa hal yang menghancurkan seperti kehilangan rumah Anda karena Anda tidak dapat membayar hutang Anda. Namun jika hal ini tidak dapat dihindari, Anda tentu lebih suka properti Anda dijual dengan harga terbaik. Maka Anda diharapkan dapat melunasi hutang Anda dan mungkin memiliki cukup uang untuk memulai kembali.

Cita-cita ini sekarang harus menjadi kemungkinan yang lebih kuat bagi orang Afrika Selatan yang berjuang untuk membayar kembali pinjaman rumah mereka. Sebuah undang-undang baru, yang akan segera berlaku, akan untuk pertama kalinya memungkinkan pengadilan untuk menetapkan “harga cadangan” (harga minimum) di mana properti residensial dari pemilik yang tidak membayar harus dilelang.

Hingga saat ini banyak warga Afrika Selatan yang kehilangan hartanya karena spekulan yang merampasnya dengan harga yang jauh di bawah nilai pasar. Tetapi menjual rumah seseorang dengan harga rendah yang tidak masuk akal merupakan pelanggaran terhadap perumahan konstitusional dan hak milik mereka – belum lagi dampak negatifnya terhadap martabat dan kesejahteraan sosial mereka.

Dalam sebuah makalah yang melihat kasus di mana sebuah rumah senilai R81.000 dijual di pelelangan hanya dengan R10, Saya berpendapat bahwa penjualan seperti ini tidak konstitusional. Saya juga berpendapat bahwa undang-undang kita tentang lelang perlu diubah secara drastis karena celah seperti ini.

Amandemen peraturan pengadilan yang akan datang berjanji untuk menutup celah.

Ini adalah perkembangan penting yang membawa Afrika Selatan sejalan dengan praktik terbaik internasional. Sebagai contoh, Hukum Jerman telah menetapkan batas minimum tertentu di mana properti harus dilelang.

Memperkenalkan aturan serupa di Afrika Selatan berarti bahwa pemilik rumah di negara tersebut dan khususnya pemegang obligasi akan lebih terlindungi ketika menghadapi kesulitan keuangan. Diperkirakan bahwa Afrika Selatan memiliki sekitar 6,1 juta rumah formal. Sekitar 30% dari mereka terikat. Angka yang dapat dipercaya sulit didapat tetapi beberapa perkiraan menunjukkan bahwa ribuan rumah diambil alih dan dilelang di Afrika Selatan setiap tahun.

Amandemen yang akan datang mencakup beberapa hal yang berkaitan dengan lelang rumah oleh kreditur. Perubahan yang paling penting adalah pengadilan akan dapat menetapkan harga minimum di mana penawaran harus dimulai, mempertimbangkan sejumlah faktor:seperti nilai pasar properti, jumlah yang terutang dalam pajak dan retribusi, dan jumlah hutang ke bank.

Masalah konstitusional

Bagian 26 dari konstitusi Afrika Selatan melindungi orang dari pengusiran dari rumah mereka tanpa perintah pengadilan dan tanpa alasan yang kuat berdasarkan semua fakta kasus. Hak ini juga melindungi warga negara dari kehilangan rumah yang tidak dapat dibenarkan ketika seseorang telah gagal membayar hipotek.

Ini pada dasarnya berarti bahwa bank seharusnya tidak dapat secara otomatis mengambil alih rumah klien yang gagal bayar. Sebaliknya pengadilan harus menyeimbangkan kepentingan bank dan debitur dan kemudian menentukan apakah menjual rumah adalah solusi terbaik.

Sebagai contoh, jika hutang pinjaman rumah yang terutang sangat rendah atau jika orang yang dibiayai tertinggal hanya dengan beberapa kali angsuran, kehilangan rumah tidak boleh dibiarkan dengan mudah. Alternatif harus dipertimbangkan untuk melunasi utang.

Undang-undang Kredit Nasional tahun 2005 sangat membantu karena melindungi debitur yang bermasalah dalam beberapa cara. Debitur hipotek yang gagal bayar misalnya dapat mengajukan peninjauan utang dan kemudian mungkin menerima yang baru, paket pembayaran yang lebih terjangkau. Namun Undang-undang ini tidak memberikan perlindungan selama penjualan rumah debitur yang sebenarnya. Jadi aturan pengadilan baru datang sebagai tambahan yang disambut baik untuk menutup celah.

Kebutuhan akan perubahan

Terlepas dari ketentuan konstitusional dan UU Kredit Nasional, ada beberapa celah yang dimanfaatkan oleh oknum operator.

Celah utama adalah bahwa setelah pengadilan memutuskan bahwa properti itu harus dilelang, itu bisa dijual untuk apa pun tawaran tertingginya. Bank bisa menetapkan harga minimum. Tetapi bank cenderung menetapkan harga minimum yang rendah, cukup untuk menutupi klaim mereka.

Sebuah bank bahkan dapat memutuskan untuk melelang rumah tersebut tanpa harga minimum jika tidak ada yang mau membelinya dengan harga minimum yang telah ditentukan. Pemilik properti tidak bisa menuntut harga minimum.

Hasil dari, sering terjadi bahwa spekulan akan merampas properti dengan jumlah yang sangat rendah di lelang yang tidak dihadiri banyak orang dan kemudian menjualnya di pasar swasta untuk keuntungan besar. Pemilik kemudian menderita kerugian besar karena dia masih harus membayar sisa hutang, sementara orang lain mendapat untung dari nilai properti yang sebenarnya.

Baru-baru ini 225 mantan pemilik rumah mencoba menuntut bank atas kerugian yang mereka derita ketika rumah mereka dijual dengan harga yang sangat rendah. Mereka mengajukan gugatan hukum senilai R60 miliar ke Mahkamah Konstitusi negara itu. Gugatan tersebut bertujuan untuk mengklaim kerusakan yang diderita dari penyitaan yang dilakukan oleh bank-bank besar Afrika Selatan. Respondennya adalah Nedbank, Absa, FirstRand Bank (perusahaan induk FNB) dan Standard Bank. Para pemohon mengklaim bahwa mereka dilecehkan oleh bank yang menjual properti mereka jauh di bawah nilai pasar mereka setelah mereka gagal membayar hipotek mereka. Gugatan itu diajukan ke Mahkamah Konstitusi karena para pemohon menilai pelanggaran tersebut merupakan masalah konstitusional.

Namun pengadilan tidak setuju dan menolak untuk mendengarkan kasus tersebut, kebanyakan karena alasan prosedural.

Lebih banyak yang bisa dilakukan

Perubahan aturan pengadilan itu sendiri tentunya harus menutup celah yang dimanfaatkan oleh oknum operator. Tapi akan ada kebutuhan untuk tindakan pelengkap untuk membuat aturan baru lebih efisien. Misalnya, sistem harus memastikan bahwa lelang diiklankan dengan lebih baik dan dihadiri lebih baik.

Tidak jelas bagaimana kesalahan masa lalu dapat diperbaiki, tapi setidaknya aturan baru ini merupakan langkah besar ke arah yang benar untuk memastikan keadilan dalam industri lelang ke depan.