Risiko Efek Beragun Hipotek

Hasil dan Tingkat Pengembalian Internal

MBS dapat dipasarkan dan dapat diperdagangkan dengan harga premium, diskon atau nilai nominal, tergantung pada perubahan harga pasar saat ini. Pass-through kupon saat ini diperdagangkan pada nilai nominal, sementara pass-through dengan kupon tinggi diperdagangkan dengan harga premium dan sekuritas dengan kupon rendah diperdagangkan dengan diskon. Hasil yang dikutip adalah tingkat pengembalian internal, yang menyamakan nilai sekarang dari semua arus kas masa depan dengan harga sekuritas saat ini. Karena itu, hasil yang dikutip pada MBS selalu bergantung pada asumsi pembayaran di muka.

Asumsi pembayaran di muka sangat penting untuk menggadaikan sekuritas pass-through. Investor mengetahui sebelumnya bahwa pembayaran di muka dapat dan akan terjadi, tapi tidak tahu kapan dan berapa banyak. Variabel-variabel tersebut harus diproyeksikan dan diasumsikan. Juga, tidak ada satu pun, asumsi konservatif yang dapat diterapkan pada semua pass-through karena efek asimetris—ada insentif untuk membayar di muka lebih cepat pada MBS premium, sedangkan kebalikannya berlaku untuk MBS diskon.

Berapa Hasil Realisasinya?

Hasil yang direalisasikan pada keamanan pass-through adalah hasil yang benar-benar diterima pembeli saat memegang keamanan, berdasarkan pembayaran di muka yang sebenarnya dari pokok, bukan pada asumsi pembayaran di muka yang digunakan untuk menghitung hasil kuotasi. Pembayaran di muka yang lebih cepat atau lebih lambat dari yang diharapkan memengaruhi pass-through premium dan diskon secara asimetris.

Misalkan keamanan pass-through diperdagangkan dengan harga premium. Pembayaran di muka pada nilai nominal menghasilkan arus kas yang hanya dapat diinvestasikan kembali pada nilai yang lebih rendah, tarif saat ini. Akibatnya, pembayaran di muka yang lebih cepat dari asumsi menyangkal investor arus kas tinggi yang membenarkan harga premium di tempat pertama. Di samping itu, pembayaran di muka yang lebih lambat menawarkan investor lebih banyak waktu untuk mendapatkan tingkat kupon yang lebih tinggi. Hasil dari, pembayaran di muka yang lebih lambat meningkatkan hasil yang direalisasikan di atas hasil yang dikutip, sementara pembayaran di muka yang lebih cepat menurunkan hasil yang direalisasikan.

Diskon pass-through mendapat manfaat dari pembayaran di muka yang lebih cepat dari yang diantisipasi karena arus kas tersebut dapat diinvestasikan kembali pada nilai nominal dalam sekuritas kupon saat ini. Akibatnya, investor cukup mengganti kupon rendah dengan yang lebih tinggi, karena pembayaran di muka setara. Karena itu, hasil yang direalisasikan akan melebihi hasil yang dikutip. Di sisi lain, kebalikannya terjadi ketika pembayaran di muka lebih lambat dari yang diharapkan. Investor terjebak dengan kupon yang lebih rendah untuk jangka waktu yang lebih lama, sehingga mengurangi hasil yang direalisasikan.

Apa Asumsi Pembayaran Di Muka?

Selama bertahun-tahun, sejumlah spesifikasi konvensional dari asumsi tarif prabayar telah dikembangkan. Masing masing punya kelebihan dan kekurangan.

Hasil Hipotek Standar

Spesifikasi pertama dan paling sederhana adalah mengasumsikan "hasil hipotek standar" atau "dibayar di muka dalam 12." Dalam spesifikasi ini, diasumsikan bahwa tidak ada pembayaran di muka apapun sampai tahun kedua belas, ketika semua hipotek di kolam renang prabayar secara keseluruhan.

Spesifikasi ini memiliki keuntungan dari kesederhanaan komputasi dan sesuai dengan kenyataan bahwa jatuh tempo efektif sebagian besar kumpulan hipotek jauh lebih pendek daripada tanggal jatuh tempo akhir. Lebih dari itu, tidak banyak yang bisa dikatakan untuk asumsi ini. Ini benar-benar mengabaikan pembayaran di muka yang terjadi pada tahun-tahun awal kumpulan hipotek. Karena itu, hasil yang dihitung dan dikutip berdasarkan asumsi prabayar "standar" ini sangat mengecilkan potensi hasil pada perdagangan sekuritas pass-through dengan diskon besar dan melebih-lebihkan potensi hasil pada pass-through premium.

Metode Pengalaman FHA

Di ujung lain spektrum adalah spesifikasi pembayaran di muka berdasarkan pengalaman nyata dari Administrasi Perumahan Federal (FHA). FHA mengkompilasi data historis tentang kejadian aktual pembayaran di muka atas pinjaman hipotek yang diasuransikan. Data ini mencakup berbagai tanggal originasi dan tingkat kupon.

Metode pengalaman FHA jelas merupakan peningkatan atas hasil hipotek standar, karena memperkenalkan asumsi yang realistis dan divalidasi secara historis, namun bukan tanpa masalah sendiri. Sejak FHA menerbitkan seri baru hampir setiap tahun, pasar hipotek sekunder menghadapi keadaan membingungkan memiliki sekuritas berdasarkan seri dari tahun yang berbeda.

Tarif Prabayar Konstan

Spesifikasi lain yang telah digunakan adalah constant prepayment rate (CPR), juga dikenal sebagai "tarif prabayar bersyarat." Spesifikasi ini mengasumsikan bahwa persentase saldo pokok yang dibayar di muka selama tahun tertentu adalah konstan.

Metode CPR lebih mudah digunakan secara analitis daripada pengalaman FHA, karena tarif prabayar yang berlaku untuk setiap tahun adalah satu angka yang konsisten, bukan salah satu dari 30 nomor yang bervariasi. Akibatnya, lebih mudah untuk membandingkan hasil kuotasi untuk periode holding tertentu di berbagai asumsi pembayaran di muka yang berbeda. Salah satu keuntungan halus dari metode CPR adalah bahwa metode ini memperlihatkan sifat subjektif dari asumsi pembayaran di muka. Pendekatan pengalaman FHA menyiratkan tingkat presisi yang mungkin sama sekali tidak beralasan.

Sebuah varian dari CPR disebut "kematian bulanan tunggal" (SMM). SMM hanyalah analog bulanan dengan CPR tahunan. Diasumsikan bahwa persentase saldo pokok yang dibayar di muka selama bulan tertentu adalah konstan.

Model Prabayar Standar PSA

Asumsi tarif prabayar yang paling umum digunakan adalah pengalaman prabayar standar yang ditawarkan oleh Asosiasi Sekuritas Publik (PSA), kelompok perdagangan industri. Tujuan PSA adalah untuk membawa standardisasi ke pasar. Pengalaman pembayaran di muka standar selama 30 bulan pertama membutuhkan CPR yang terus meningkat, mulai dari nol dan naik 0,2% setiap bulan; kemudian, CPR tingkat enam persen digunakan. Kadang-kadang, Namun, hasil didasarkan pada asumsi pembayaran di muka yang lebih cepat atau lebih lambat dari standar ini. Perubahan asumsi pembayaran di muka ini ditunjukkan dengan penetapan persentase di atas atau di bawah 100%.

• MBS yang dikutip pada 200% PSA mengasumsikan kenaikan bulanan CPR 0,4% selama 30 bulan pertama, kemudian tingkat CPR pada 12%.
• MBS yang dikutip pada 50% PSA mengasumsikan peningkatan bulanan 0,1% dalam CPR, sampai tingkat CPR tiga persen tercapai.

Garis bawah

Seperti yang dibahas, menggunakan rata-rata tertimbang kehidupan melibatkan sejumlah asumsi dan jauh dari tepat. Namun, ini membantu investor membuat prediksi yang lebih realistis tentang hasil dan jangka waktu MBS yang membantu mengurangi risiko pembayaran di muka yang melekat.