Bagaimana Refinancing Bekerja (Dan Kapan Masuk Akal)

Tingkat hipotek mencapai posisi terendah bersejarah pada tahun 2020, dan pembiayaan kembali hipotek meroket. Freddie Mac melaporkan bahwa pada kuartal keempat tahun 2020, peminjam yang membiayai kembali hipotek mereka mampu mengurangi tingkat bunga mereka lebih dari 1,25 poin persentase.

Mengingat ini, Anda mungkin bertanya-tanya apakah refinancing hipotek Anda adalah pilihan yang baik. Tapi bagaimana cara kerja refinancing? Jika Anda tidak yakin apakah refinancing tepat untuk Anda atau harus mulai dari mana, panduan ini dapat membantu Anda memahami proses dan membuat keputusan yang tepat.

Dalam artikel ini

• Bagaimana cara kerja refinancing?
• Mengapa orang memilih untuk membiayai kembali hipotek mereka?
• Apa jenis pembiayaan kembali hipotek yang tersedia?
• Seperti apa proses pembiayaan kembali KPR?
• FAQ
• Intinya

Bagaimana cara kerja refinancing?

Ketika Anda membiayai kembali pinjaman rumah, Anda bekerja dengan pemberi pinjaman hipotek untuk mengambil pinjaman baru dan menggunakannya untuk melunasi pinjaman Anda yang sudah ada. Hipotek baru bisa memiliki jangka waktu yang berbeda, suku bunga, atau pembayaran bulanan.

Ketika Anda membiayai kembali pinjaman Anda, Anda pada dasarnya akan melalui proses hipotek lagi, yang berarti Anda biasanya harus membayar biaya penutupan. Namun, biaya itu bisa sepadan, tergantung pada manfaat yang mungkin Anda dapatkan dari pembiayaan kembali hipotek Anda.

Mengapa orang memilih untuk membiayai kembali hipotek mereka?

Jadi mengapa mungkin refinancing hipotek Anda menjadi ide yang baik? Ini bisa memberi Anda satu atau lebih dari manfaat berikut:

1. Kurangi pembayaran hipotek bulanan

Ketika Anda membiayai kembali hipotek Anda, Anda dapat bekerja dengan pemberi pinjaman Anda untuk memilih jangka waktu pinjaman baru. Jika Anda ingin mendapatkan pembayaran bulanan yang lebih rendah untuk membebaskan lebih banyak uang dalam anggaran Anda setiap bulan, Anda dapat memilih jangka waktu pinjaman yang lebih lama.

Sebagai contoh, Anda dapat beralih dari pinjaman 15 tahun ke pinjaman 30 tahun. Anda dapat membayar lebih banyak bunga dari waktu ke waktu karena jangka waktu pembayaran yang lebih lama, tetapi Anda mungkin mendapatkan pembayaran yang jauh lebih kecil daripada yang Anda miliki sekarang. Anda bisa menggunakan uang tambahan dalam anggaran Anda untuk menutupi pengeluaran sehari-hari, hemat untuk pembelian besar, atau berinvestasi untuk pensiun.

2. Akses pinjaman suku bunga yang lebih rendah

Tergantung pada saat Anda mengambil hipotek dan kelayakan kredit Anda, hipotek Anda saat ini bisa memiliki tingkat bunga yang relatif tinggi. Sebagai contoh, suku bunga hipotek suku bunga tetap 30 tahun setinggi 4,94% pada November 2018.

Menurut Freddie Mac, rata-rata suku bunga hipotek suku bunga tetap 30 tahun hanya 2,77%, sedangkan rata-rata suku bunga tetap 15 tahun adalah 2,10%, per 13 Agustus, 2021. Jika Anda memiliki kredit yang baik dan membiayai kembali hipotek Anda, Anda mungkin dapat memanfaatkan suku bunga rendah dan berpotensi membayar bunga yang jauh lebih sedikit selama masa pinjaman Anda.

Sebagai contoh, katakanlah Anda mengeluarkan $250, 000 hipotek pada tahun 2018 sebesar 4,94% dengan jangka waktu 30 tahun. Jika Anda membiayai kembali dan memenuhi syarat untuk hipotek 30 tahun dengan bunga 2,77%, pembayaran bulanan Anda akan turun $358. Bahkan setelah dikurangi biaya penutupan dan tiga tahun pembayaran tambahan, Anda akan menghemat hampir $74, 000 selama masa pinjaman.

Jika Anda pergi dengan pembiayaan kembali 15 tahun sebagai gantinya dan mendapat tingkat 2,10%, pembayaran bulanan Anda akan sedikit lebih tinggi, tetapi Anda akan menghemat hampir $150, 000 bunga dengan jangka pendek.

Hipotek 30 tahun asli Hipotek 30 tahun yang dibiayai kembali Hipotek 15 tahun yang dibiayai kembali Tahun tersisa 27 30 15 Biaya penutupan Tidak ada $7, 000 $7, 000 Minimum pembayaran bulanan $1, 333 $978 $1, 549 Total bunga yang dibayarkan $196, 000 $113, 000 $40, 000 Total pokok yang dibayarkan $239, 000 $239, 000 $239, 000 Total biaya $435, 000 $359, 000 (termasuk biaya penutupan) $286, 000 (termasuk biaya penutupan Total tabungan ~$76, 000 ~$149, 000

Ingatlah bahwa tarif terendah yang ditawarkan pemberi pinjaman biasanya untuk peminjam dengan kredit yang sangat baik, penghasilan tetap, dan rasio utang terhadap pendapatan yang rendah. Tidak semua orang akan memenuhi syarat untuk tarif terendah yang diiklankan.

3. Dapatkan uang tunai untuk perbaikan rumah atau kebutuhan/tujuan keuangan lainnya

Jika Anda telah membangun ekuitas di rumah Anda, Anda dapat membiayai kembali hipotek Anda dan memanfaatkan ekuitas itu untuk membayar pendidikan perguruan tinggi anak Anda, melunasi hutang kartu kredit Anda, merenovasi rumah Anda, atau untuk pengeluaran lainnya.

Dengan pembiayaan kembali hipotek cash-out, Anda dapat mengajukan pinjaman baru dengan jumlah lebih dari utang Anda saat ini. Jika disetujui, Anda akan menerima selisih antara hipotek baru dan hipotek lama Anda sebagai pembayaran tunai sekaligus untuk digunakan sesuai keinginan.

Apa jenis pembiayaan kembali hipotek yang tersedia?

Ada beberapa jenis pembiayaan kembali hipotek yang tersedia, dan tujuan keuangan Anda serta jenis pinjaman Anda yang ada akan membantu menentukan opsi mana yang paling sesuai untuk Anda. Tergantung pada situasi Anda, Anda mungkin dapat memanfaatkan salah satu opsi pinjaman berikut:

Pembiayaan kembali tradisional

Terbaik untuk:Peminjam yang memiliki suku bunga relatif tinggi pada hipotek yang ada

Dengan pembiayaan kembali tradisional, juga dikenal sebagai no-cash-out refinancing, Anda mengajukan pinjaman baru untuk menggantikan pinjaman Anda yang sudah ada. Anda hanya mendapatkan pinjaman sebesar jumlah hutang Anda saat ini, dan Anda hanya mengubah jangka waktu pinjaman atau tingkat bunga. Contohnya, Anda dapat membiayai kembali hipotek 30 tahun menjadi pinjaman 15 tahun atau hipotek dengan suku bunga yang dapat disesuaikan menjadi pinjaman dengan suku bunga tetap.

Untuk biaya penutupan pembiayaan kembali hipotek tradisional, Anda mungkin mengharapkan untuk membayar sekitar 3% hingga 6% dari pokok pinjaman Anda yang belum dibayar untuk biaya refinancing, meskipun ini dapat bervariasi oleh pemberi pinjaman. Dengan $250, 000 hipotek, itu berarti Anda harus berencana untuk menghemat antara $7, 500 dan $15, 000 untuk biaya penutupan.

Seperti hipotek asli Anda, refinancing menutup biaya menutupi biaya seperti penilaian rumah Anda, biaya originasi, biaya aplikasi, inspeksi, dan biaya pengacara. Dalam beberapa kasus, Anda mungkin dapat memasukkan biaya ini ke dalam jumlah pinjaman baru.

Pembiayaan kembali tunai

Terbaik untuk:Peminjam yang membutuhkan uang tunai untuk perbaikan rumah atau pengeluaran besar lainnya

Dengan pinjaman refinance cash-out, Anda mengajukan pinjaman yang lebih besar dari hutang Anda pada hipotek Anda saat ini. Setelah melunasi pinjaman Anda saat ini, pemberi pinjaman memberi Anda perbedaan antara jumlah hipotek dalam bentuk tunai. Anda dapat menggunakan uang dari cash-out refinance untuk setiap kebutuhan yang mungkin Anda miliki, seperti membiayai proyek perbaikan rumah atau membayar untuk pernikahan.

Meskipun pinjaman pembiayaan kembali tunai dapat memberi Anda akses ke uang tunai berbunga rendah, itu mengurangi ekuitas Anda karena Anda akan memiliki pinjaman yang lebih besar ke depan. Karena saldo hipotek yang lebih tinggi, Anda mungkin juga membayar lebih banyak biaya bunga dari waktu ke waktu daripada jika Anda menyimpan hipotek asli Anda. Tetapi ini akan tergantung pada tingkat bunga hipotek lama Anda dan hipotek baru Anda.

Refinance cash-out umumnya memiliki biaya penutupan yang sama dengan pembiayaan kembali hipotek tradisional, jadi Anda mungkin berharap untuk membayar 3% hingga 6% dari jumlah pinjaman Anda. Lagi, ini mungkin berbeda tergantung pada pemberi pinjaman tempat Anda bekerja, dan Anda mungkin dapat memasukkan biaya ke dalam pinjaman baru Anda.

Jika Anda perlu membiayai pengeluaran yang besar, refinancing bukan satu-satunya cara untuk mendapatkan uang dari ekuitas rumah Anda. Anda juga bisa mengambil pinjaman kedua terhadap properti Anda. Lihat artikel kami tentang pembiayaan kembali tunai vs. pinjaman ekuitas rumah dan HELOC vs. pinjaman ekuitas rumah untuk membandingkan opsi.

Pembiayaan kembali tunai

Terbaik untuk:Peminjam yang ingin menghilangkan asuransi hipotek swasta (PMI)

Untuk memenuhi syarat untuk pembiayaan kembali, Anda biasanya membutuhkan setidaknya 20% ekuitas di rumah Anda. Jika Anda belum melakukannya tetapi Anda tertarik untuk menghilangkan asuransi hipotek pribadi Anda, Anda mungkin mempertimbangkan pinjaman cash-in refinance. Dengan pendekatan ini, Anda melakukan pembayaran lump-sum saat Anda membiayai kembali, mengurangi jumlah hipotek Anda. Pembayaran lump-sum akan membantu Anda mencapai 20% ekuitas yang dibutuhkan, dan jika rasio pinjaman terhadap nilai rumah Anda mencapai 78% atau kurang, Anda bisa menghilangkan asuransi hipotek pribadi.

Selain pembayaran lump-sum, Anda mungkin harus membayar biaya penutupan pada jumlah hipotek baru. Meskipun biaya penutupan dapat bervariasi menurut pemberi pinjaman, Anda biasanya dapat mengharapkan untuk membayar 3% hingga 6% dari saldo pinjaman baru Anda. Pertimbangkan untuk bertanya kepada pemberi pinjaman Anda apakah masuk akal untuk memasukkan biaya ini ke dalam saldo pinjaman baru Anda.

Merampingkan pembiayaan kembali

Terbaik untuk:Peminjam dengan nilai kredit rendah

Jika Anda memiliki skor kredit yang buruk hingga wajar — artinya skor 669 atau lebih rendah — mungkin sulit untuk memenuhi syarat untuk pinjaman pembiayaan kembali tertentu. Namun, Anda mungkin memenuhi syarat untuk merampingkan pinjaman pembiayaan kembali, yang merupakan jenis pinjaman yang didukung oleh pemerintah.

Ada beberapa jenis merampingkan pembiayaan kembali:

• FHA: Dengan merampingkan pembiayaan kembali Administrasi Perumahan Federal AS, Anda berpotensi mendapatkan hipotek yang lebih terjangkau. Tidak ada persyaratan pendapatan untuk jenis pinjaman ini, dan beberapa pemberi pinjaman mengeluarkan pinjaman kualifikasi non-kredit tanpa pemeriksaan kredit yang diperlukan juga. Untuk memenuhi syarat, Anda harus memiliki pinjaman FHA yang ada.
• WA: Jika Anda memiliki hipotek yang didukung oleh Departemen Urusan Veteran, Anda dapat menggunakan pinjaman pembiayaan kembali pengurangan suku bunga untuk mendapatkan suku bunga yang lebih rendah atau mengalihkan hipotek Anda dari pinjaman dengan suku bunga yang dapat disesuaikan ke pinjaman dengan suku bunga tetap.
• USDA: Program pinjaman pembiayaan kembali yang disederhanakan Departemen Pertanian AS dapat membantu peminjam yang memenuhi syarat dengan ekuitas rendah atau tanpa ekuitas. Tidak diperlukan pemeriksaan kredit, dan tidak ada inspeksi atau penilaian rumah. Program ini menjanjikan setidaknya pengurangan $50 dalam pokok bulanan, minat, pajak properti, dan pembayaran asuransi pemilik rumah dibandingkan dengan hipotek lama Anda.

Biaya penutupan dapat bervariasi menurut program dan pemberi pinjaman. Jika Anda memiliki pertanyaan, berbicara dengan pemberi pinjaman hipotek Anda tentang biaya dan pilihan Anda.

Seperti apa proses pembiayaan kembali KPR?

Jika Anda ingin membiayai kembali hipotek yang ada dan bertanya-tanya bagaimana cara mendapatkan pinjaman, ikuti langkah ini:

1. Pikirkan tentang tujuan Anda

Pada awal proses pembiayaan kembali, luangkan waktu untuk memikirkan apa yang ingin Anda capai dengan membiayai kembali pinjaman lama Anda. Sebagai contoh, Anda mungkin ingin mendapatkan tarif yang lebih rendah untuk menghemat uang, mendapatkan uang tunai untuk konsolidasi utang atau pengeluaran besar, atau alihkan hipotek Anda ke pinjaman dengan suku bunga tetap. Dengan menetapkan tujuan, Anda dapat membandingkan tarif dan persyaratan pemberi pinjaman dengan lebih baik untuk menemukan opsi terbaik.

2. Dapatkan penawaran dari pemberi pinjaman yang berbeda

Untuk memastikan Anda mendapatkan harga terbaik, pertimbangkan untuk membandingkan opsi pembiayaan kembali dan mendapatkan penawaran dari beberapa pemberi pinjaman. Pastikan Anda bertanya kepada pemberi pinjaman tentang biaya tambahan dan biaya penutupan dan apakah Anda dapat memasukkannya ke dalam jumlah hipotek baru Anda.

3. Pilih pemberi pinjaman

Setelah Anda meninjau penawaran dari beberapa pemberi pinjaman dan jelas tentang biaya apa yang terlibat, Anda dapat memilih pemberi pinjaman dan mengajukan permohonan untuk membiayai kembali hipotek Anda. Pemberi pinjaman akan bekerja dengan Anda untuk menyelesaikan penilaian rumah, dan penjamin emisi akan meninjau dan memverifikasi informasi Anda.

Anda mungkin akan diminta untuk memberikan dokumentasi penghasilan Anda, pengeluaran, dan aset. Sebagai contoh, pemberi pinjaman dapat meminta hal-hal berikut:

• Bukti pendapatan, seperti slip gaji, W-2 bentuk, atau pengembalian pajak
• Identifikasi yang dikeluarkan pemerintah
• Laporan rekening bank dan investasi saat ini
• Catatan properti
• Perkiraan pajak properti tahunan, biaya asosiasi pemilik rumah, dan polis asuransi pemilik rumah
• Laporan laba rugi, jika wiraswasta
• Riwayat pembayaran untuk tagihan listrik
• Laporan untuk hutang yang belum dibayar, seperti pinjaman pelajar atau pinjaman mobil
• Surat penjelasan kredit untuk keterlambatan pembayaran atau tanda penghinaan lainnya pada laporan kredit Anda

4. Tutup pinjaman

Setelah pinjaman disetujui, rumah Anda dinilai, dan informasi Anda diverifikasi, Anda dapat menutup pinjaman. Langkah ini bisa memakan waktu beberapa minggu atau bahkan berbulan-bulan. Dalam Laporan Wawasan Asal Ellie Mae terbaru, peneliti menemukan bahwa waktu rata-rata untuk menutup untuk pembiayaan kembali hipotek adalah 48 hari pada Juni 2021, data terbaru yang tersedia.

Sampai Anda menerima pemberitahuan dari pemberi pinjaman refinancing bahwa pinjaman baru Anda telah dicairkan dan hipotek Anda sebelumnya telah diselesaikan, tetap lakukan pembayaran Anda saat ini untuk menghindari biaya keterlambatan yang mahal atau kerusakan pada nilai kredit Anda.

FAQ

Apakah refinancing hipotek Anda merugikan skor kredit Anda?

Secara umum, membiayai kembali hipotek Anda dapat memengaruhi kredit Anda dalam dua cara:

• Pertanyaan sulit baru: Sebuah penyelidikan keras baru pada laporan kredit Anda dapat menyebabkan penurunan kecil dalam skor kredit Anda. Secara umum, pertanyaan kredit baru dapat mengurangi skor Anda sekitar lima poin.
• Riwayat pembayaran: Menetapkan riwayat pembayaran positif pada pinjaman hipotek baru Anda dapat membantu meningkatkan skor kredit Anda dari waktu ke waktu.

Bisakah Anda membiayai kembali dengan kredit macet?

Persyaratan kredit untuk pembiayaan kembali hipotek dapat bervariasi menurut pemberi pinjaman. Namun, Anda biasanya memerlukan skor 620 atau lebih tinggi untuk memenuhi syarat untuk pembiayaan kembali dengan sebagian besar bank, serikat kredit, atau pemberi pinjaman online.

Beberapa program pemerintah memungkinkan Anda untuk membiayai kembali dengan skor serendah 580, dan yang tertentu mungkin tidak memerlukan pemeriksaan kredit sama sekali. Bicaralah dengan pemberi pinjaman yang disetujui oleh Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan (HUD) untuk mendiskusikan pilihan Anda.

Apakah Anda kehilangan ekuitas saat Anda membiayai kembali?

Apakah Anda kehilangan ekuitas atau tidak saat Anda membiayai kembali tergantung pada apakah Anda memilih pembiayaan kembali tradisional, pembiayaan kembali kas keluar, atau pembiayaan kembali tunai.

Dengan pembiayaan kembali tradisional dan pembiayaan kembali tunai, ekuitas Anda bisa tetap sama atau bahkan meningkat. Namun, Anda mungkin kehilangan ekuitas jika Anda menambahkan biaya penutupan ke jumlah pinjaman Anda karena itu meningkatkan total pinjaman hipotek Anda.

Dengan pembiayaan kembali kas keluar, Anda mungkin akan kehilangan sebagian ekuitas karena Anda meningkatkan jumlah hutang hipotek Anda.

Bisakah Anda menjatuhkan asuransi hipotek pribadi jika Anda membiayai kembali?

Jika Anda telah membangun cukup ekuitas di rumah Anda, Anda berpotensi dapat membiayai kembali dan menghilangkan PMI dari hipotek Anda. Jika Anda belum memiliki cukup ekuitas, Anda dapat memilih untuk menggunakan pembiayaan kembali tunai dan melakukan pembayaran besar saat Anda membiayai kembali. Melakukannya dapat membantu Anda memenuhi persyaratan pemberi pinjaman untuk pembiayaan kembali dan menyingkirkan PMI Anda.

Intinya

Pertanyaan umum yang dimiliki pemilik rumah adalah “bagaimana cara kerja refinancing?” Sekarang setelah Anda mengetahui dasar-dasar pembiayaan kembali hipotek dan pro dan kontra melakukannya, Anda dapat memutuskan apakah pembiayaan kembali pinjaman rumah Anda adalah ide yang baik untuk Anda.

Ketika Anda berpikir tentang pembiayaan kembali, pertimbangkan situasi keuangan Anda, anggaran saat ini, dan biaya penutupan yang diperlukan. Jika Anda siap untuk mengajukan pinjaman, lihat pilihan kami untuk pemberi pinjaman hipotek terbaik tahun 2021.