Hukum tentang Kepemilikan yang Merugikan di New Jersey

Kepemilikan yang merugikan adalah proses di mana seseorang dapat memperoleh hak atas sebidang real estat dengan mendudukinya. Harta tersebut harus ditempati untuk jangka waktu tertentu, yang berbeda tergantung pada negara. Di New Jersey, jangka waktu dan unsur-unsur lain dari kepemilikan yang merugikan diatur dalam Bagian 2A:14-31 dari Kode New Jersey. Jika pemilik yang merugikan menang dalam klaimnya, pemilik properti asli tidak diberi ganti rugi atas kerugian tersebut.

Periode Kepemilikan

Jika seseorang yang memiliki rumah atau tanah kosong memasang pagar, membangun jalan masuk atau menempatkan struktur di luar garis batas propertinya - di properti milik orang lain - ia dapat memperoleh gelar setelah mempertahankan kepemilikan untuk jangka waktu yang lama. Berdasarkan Bagian 2A:14-31, jika properti tersebut merupakan kawasan hutan yang belum dikembangkan, periode kepemilikan yang merugikan adalah 60 tahun. Semua properti lainnya memiliki masa pendudukan 30 tahun.

Menempel

Karena jangka waktu yang sangat lama diperlukan untuk mengklaim kepemilikan yang merugikan di New Jersey, pemilik yang merugikan dapat menetapkan bahwa periode hukum dipenuhi dengan memaku. Menempel berarti bahwa orang yang mengklaim kepemilikan melalui kepemilikan yang merugikan dapat menggunakan akta-akta masa lalu atau catatan publik untuk menetapkan bahwa periode kepemilikan 30 atau 60 tahun dimulai dengan pemilik sebelumnya.

Sebagai contoh, jika seseorang membangun pagar dua kaki melewati garis propertinya dan tinggal di sana selama 12 tahun sebelum menjual, dan pemilik baru menjaga pagar, pemilik baru dapat mengajukan petisi untuk hak kepemilikan yang merugikan setelah 18 tahun. Ini karena pendudukan dimulai 30 tahun sebelumnya ketika pagar dibangun pada masa pemilik asli.

Elemen

Pemilik yang merugikan harus menetapkan unsur-unsur kepemilikan yang merugikan untuk memperoleh gelar di New Jersey. Elemen termasuk terus menerus, agresif, terbuka dan terkenal, kepemilikan eksklusif dan aktual. "Berkelanjutan" berarti bahwa kepemilikan harus konstan dan teratur; penggunaan tanah secara sporadis tidak cukup untuk menetapkan kepemilikan yang merugikan. "Bermusuhan" berarti bahwa pemilik yang merugikan menggunakan properti dengan mengetahui bahwa dia bukan pemilik yang sah dari properti tersebut. Pemilik yang merugikan dapat membangun kepemilikan "terbuka dan terkenal" dengan menggunakan tanah dengan cara yang semua orang -- termasuk pemilik sebenarnya -- dapat melihat, seperti memelihara halaman rumput atau menempatkan gudang atau jenis struktur lainnya di atas tanah. Elemen kepemilikan "eksklusif" mengharuskan pemilik yang merugikan menjadi satu-satunya pemilik properti. Ini berarti bahwa bahkan pemilik sebenarnya tidak menggunakan tanah tersebut. Akhirnya, "kepemilikan yang sebenarnya" berarti bahwa pemilik yang merugikan harus menggunakan tanah -- misalnya, untuk panen tanaman -- daripada sekadar mengklaimnya.

Pengecualian

Satu-satunya pengecualian untuk hak kepemilikan dengan kepemilikan yang merugikan di New Jersey adalah ketika pemerintah federal atau negara bagian memiliki properti yang dipermasalahkan. Properti yang memiliki kegunaan umum, seperti sekolah dan tanah di sekitarnya atau jalan raya, dilindungi dari klaim kepemilikan yang merugikan. Selain itu, hutan milik federal atau negara bagian, bahkan jika tidak dikembangkan dan tidak digunakan, juga tidak boleh diambil oleh pemilik yang merugikan.