Investasi Zona Peluang:Apakah Ini untuk Anda?

© 2019 Bloomberg Finance LP

Prospek berinvestasi di lingkungan dalam kota yang bobrok atau kota-kota pedesaan yang dipenuhi rumput liar mungkin tidak menggairahkan sebagian besar investor. Tetapi sebuah program yang disematkan dalam Undang-Undang Pemotongan Pajak dan Pekerjaan 2017 menawarkan insentif pajak kepada investor untuk melakukan hal itu. Hasil dari, jenis dana baru yang berinvestasi di masyarakat berpenghasilan rendah telah muncul, dan investor dan institusi sama-sama mulai memperhatikan. Anda mungkin pernah mendengar tentang zona peluang. Jika Anda cukup kaya, Anda mungkin telah menerima tawaran untuk berinvestasi dalam dana zona peluang. Investasi baru ini terdengar menarik, tapi mereka tidak untuk semua orang.

Dana OZ baru mengumpulkan uang dari banyak investor dan berinvestasi dalam bisnis dan proyek pengembangan real estat yang berlokasi di komunitas yang tertekan secara ekonomi yang telah ditetapkan oleh pemerintah federal sebagai membutuhkan investasi. Lebih dari 8, 700 zona peluang mencakup bagian dari hampir setiap kota besar Amerika, termasuk Chicago dan Los Angeles, serta semua Puerto Rico dan kota-kota terpencil di Alaska. Investor yang menaruh uang di dana OZ dapat menunda dan akhirnya mengurangi keuntungan modal kena pajak, tergantung pada berapa lama mereka tetap berinvestasi.

keringanan pajak tiga kali lipat. Manfaat pajak hanya berlaku untuk keuntungan modal, tapi itu adalah insentif tiga kali lipat. Pertama, Anda dapat menunda pajak keuntungan modal federal atas uang yang Anda peroleh dari investasi lain dengan memasukkannya ke dalam dana OZ. Katakanlah Anda menjual saham di sebuah saham dan menyadari $100, 000 capital gain (meskipun keuntungan pada hampir semua jenis investasi memenuhi syarat). Jika, dalam 180 hari, Anda menggulung $100, 000 keuntungan ke dalam dana OZ, Anda dapat menunda pembayaran pajak capital gain sampai Anda menjual saham Anda di dana tersebut atau hingga 31 Desember, 2026, mana yang lebih dulu. (Idenya adalah untuk mendorong investor untuk menjual investasi yang ada dan menginvestasikan hasilnya dalam dana OZ.)

Kedua, semakin lama Anda menahan investasi di reksa dana, semakin Anda dapat mengurangi jumlah keuntungan berguling yang akan dikenakan pajak. Investor yang memegang dana tersebut selama lima tahun mendapatkan pengurangan 10% dari keuntungan yang akan mereka kenakan pajak; bertahan selama tujuh tahun, dan Anda akan mendapatkan pengurangan 5% lagi. Sebagai contoh, seorang investor yang menggulung $100, 000 keuntungan modal dari investasi sebelumnya ke dalam dana OZ pada tahun 2019 akan berutang pajak keuntungan modal hanya $90, 000 jika dia menjual setelah lima tahun dan hanya dengan $85, 000 setelah tujuh tahun.

Tidak peduli kapan Anda berinvestasi, Namun, “Tanggal Desember 2026 ditetapkan, ” kata Frazer Beras, ahli strategi kekayaan senior di Calamos Wealth Management. Untuk tahun pajak 2026, apakah Anda menjual atau menahan investasi Anda di dana OZ, Anda harus membayar pajak keuntungan modal federal yang Anda berutang atas keuntungan yang Anda masukkan ke dalam dana OZ.

Tahan selama 10 tahun atau lebih dan manfaat ketiga dimulai:Setiap keuntungan dalam investasi Anda dalam dana tersebut bebas pajak—selama pengeluaran Anda dilakukan dengan keuntungan modal dari investasi sebelumnya. Beberapa dana mengharuskan Anda menahan selama 10 tahun, tetapi sebagian besar memungkinkan Anda untuk menjual kapan saja.

Sejak undang-undang pajak disahkan, 130 dana OZ yang memenuhi syarat telah dibuka, menurut Dewan Nasional Badan Perumahan Negara, sebuah kelompok nirlaba yang berfokus pada perumahan yang terjangkau (memiliki direktori dana OZ di situs webnya, www.ncsha.org). dana, yang berkisar dalam ukuran aset dari kurang dari $1 juta hingga $3 miliar, sebagian besar dijalankan oleh perusahaan pengelola uang dan pengembang real estat.

Dana dari pengembang HHKirby Real Estate Ventures, Misalnya, bertujuan untuk mengubah bekas pabrik kapas di Burlington, N.C., menjadi kompleks dengan pusat acara langsung, restoran dan fasilitas olahraga. Dana Zona Peluang Negara Utara, dijalankan oleh American Ag Energy, sebuah perusahaan yang membangun rumah kaca, berinvestasi dalam fasilitas pertanian di Berlin, N.H.

Saat minat meningkat, investor dengan kekayaan bersih tinggi dapat melihat dana OZ ditawarkan di perusahaan pengelola uang yang lebih besar, seperti Charles Schwab atau Merrill Lynch, kata Tim Steffen, dari Baird Private Wealth Management.

Tapi tidak semua orang bisa membeli. Dengan sebagian besar dana OZ, Anda harus menjadi investor terakreditasi—yaitu, Anda harus memiliki kekayaan bersih $1 juta, tidak termasuk tempat tinggal utama Anda, atau memiliki dua tahun berturut-turut setidaknya $200, 000 dalam pendapatan tahunan jika Anda seorang pelapor pajak tunggal ($300, 000 untuk pelapor yang sudah menikah). Sebagian besar dana datang dengan minimum investasi enam digit, juga.

Struktur biaya cenderung meniru dana lindung nilai dan investasi ekuitas swasta:Investor membayar biaya tahunan sebesar 1,5% hingga 2,0% dalam biaya dan, ketika mereka menjual, membayar lebih dari 20% dari kelebihan pengembalian yang diperoleh dana di atas jumlah yang dijanjikan kepada investor. Tingkat pengembalian yang dijanjikan biasanya antara 6% dan 10% untuk dana dengan portofolio terdiversifikasi, dan lebih banyak lagi untuk dana yang diinvestasikan dalam satu proyek, kata Quinn Palomino, CEO Mitra Virtua, perusahaan pengembangan real estat ekuitas swasta yang menawarkan dana zona peluang.

Tidak siap untuk prime time. Masih terlalu dini untuk mengatakan keuntungan seperti apa, jika ada, dana OZ ini akan memberikan, atau dana OZ mana yang merupakan investasi yang layak. Faktanya, aturan tentang apa yang dapat diinvestasikan oleh dana OZ dan bagaimana seharusnya beroperasi masih terus berkembang. Itu dapat menimbulkan masalah:Dana OZ harus mematuhi berbagai pedoman IRS. Jika tidak, mungkin harus membayar denda atau, lebih buruk, investor dana tidak akan memenuhi syarat untuk keringanan pajak capital gain.

Secara umum, dana OZ harus menginvestasikan setidaknya 90% asetnya dalam bisnis yang berlokasi di dalam zona peluang yang memenuhi syarat. Banyak jenis bisnis memenuhi syarat di bawah pedoman saat ini, tapi beberapa, termasuk lapangan golf, panti pijat, kasino dan toko minuman keras, dikecualikan. Walaupun demikian, proyek pengembangan real estat, seperti perumahan tunggal atau multikeluarga dan real estat komersial, adalah investasi biasa, kata Neil Faden, mitra di Manatt, Phelps &Phillips, sebuah firma hukum yang memberi nasihat kepada manajer dana OZ.

Jika Anda memenuhi syarat dan ingin berinvestasi dalam dana OZ, pertimbangkan dulu apakah investasi itu bagus, terlepas dari potensi manfaat pajak. “Jangan biarkan ekor pajak mengibaskan anjing investasi, ” kata Bill Smith, seorang direktur pelaksana di CBIZ MHM, sebuah perusahaan akuntansi dan konsultan.

Memahami, juga, bahwa kesepakatan real estat yang tertekan secara inheren berisiko. “Tidak banyak properti tepi pantai di Malibu dalam dana ini. Anda membeli ke area yang orang lain tidak mau berinvestasi, ” kata Steffen.

Kekhawatiran yang lebih besar, Namun, adalah apakah manajer baru atau tidak berpengalaman. Banyak pengelola dana OZ, ternyata, belum dicoba, menurut survei dari perusahaan riset investasi alternatif Preqin.

Beberapa penelitian juga diperlukan pada kontraktor dan pengembang yang akan melaksanakan proyek investasi. Idealnya, Anda ingin melihat bahwa dana OZ bekerja dengan pengembang mapan yang memiliki pengalaman dalam jenis proyek yang direncanakan yang tercantum dalam dokumen dana tersebut. “Mungkin pengembang memiliki pengalaman di hotel tetapi tidak di rumah multifamily. Jika Anda dapat bertanya tentang hal-hal ini sebelum Anda berinvestasi, Anda dapat membantu mengurangi beberapa risiko, ” kata Nasi.

Namun dengan sedikit rekam jejak, manajer yang tidak berpengalaman, biaya tinggi dan rintangan tinggi untuk masuk, Dana OZ tidak tepat untuk tabungan pensiun atau uang yang Anda tidak tahan kehilangan atau menguncinya selama periode penahanan yang diperlukan. Mereka lebih diarahkan untuk berkantong tebal, investor cerdas daripada penabung ibu-dan-pop. “Jika Anda belum pernah berinvestasi dalam ekuitas swasta atau investasi yang dipegang erat di mana Anda adalah investor minoritas, ” kata Smith, "ini mungkin bukan untukmu."