REIT vs. Real Estat

Anda sedang mencari peluang investasi real estat dan berpikir untuk terjun ke pasar.

Sebelum Anda melakukan gerakan tiba-tiba, ada baiknya untuk memiliki pengetahuan kerja yang kuat tentang dua opsi investasi real estat utama:perwalian investasi real estat (REITs) dan akuisisi real estat langsung.

Perwalian investasi real estat:gambaran umum

Di masa lalu yang tidak terlalu jauh, Anda harus membeli properti fisik untuk berinvestasi di real estat. Anda mungkin membeli gedung perkantoran atau properti real estat komersial lainnya atau Anda mungkin membeli rumah multi-keluarga atau gedung apartemen. Bagaimanapun, itu jauh lebih berisiko dan lebih mahal untuk masuk ke pasar real estat.

Tapi itu semua berubah pada tahun 1960 dengan diperkenalkannya investasi REIT. Kongres menciptakan REIT untuk memberikan akses yang lebih mudah kepada semua investor ke peluang investasi real estat. Dan sejak saat itu, REIT telah menjadi pilihan yang sangat populer bagi investor dari semua jenis.

Apa itu REIT?

REIT adalah organisasi publik yang mendanai, memiliki, atau mengoperasikan aset real estat yang menghasilkan pendapatan. Ini seperti reksa dana — tetapi hanya untuk real estat.

Ketika Anda berinvestasi di real estat, uang Anda masuk ke dana bersama dengan modal dari investor lain. REIT biasanya terdiri dari saham, membuat mereka jauh lebih likuid daripada investasi real estat langsung. Oleh karena itu, REIT dapat digunakan sebagai investasi jangka pendek atau jangka panjang. Plus, Anda mendapatkan pembayaran reguler dalam bentuk dividen berdasarkan jumlah saham REIT yang Anda miliki.

Percaya atau tidak, Komisi Sekuritas dan Bursa mengharuskan REIT untuk membayar setidaknya 90 persen dari penghasilan kena pajak mereka dalam bentuk dividen. Pada sisi negatifnya, itu berarti Anda harus membayar pajak untuk itu.

Anda dapat membeli REIT yang diperdagangkan secara publik di pasar saham melalui broker seperti Schwab atau TD Ameritrade.

Atau Anda dapat membeli REIT publik yang tidak diperdagangkan dari platform investasi seperti Fundrise, Dana Keanekaragaman, Jalan Kerumunan, dan Realty Mogul.

Tiga jenis utama REIT

Ada tiga jenis utama REIT:

1. REIT Ekuitas

REIT Ekuitas adalah jenis yang paling populer, menyumbang 90% dari semua REIT. REIT Ekuitas menghasilkan pendapatan dari real estat fisik, termasuk kantor, perumahan, pengecer, atau properti kesehatan. Jenis properti cenderung bervariasi dari dana ke dana.

2. REIT Hipotek

REIT hipotek berinvestasi dalam hipotek properti, bukan properti sebenarnya. Hasil dari, pemegang saham dibayar melalui pembayaran bunga atas pinjaman individu atas properti yang ada di dana tersebut.

3. REIT Hibrida

Hybrid REITs menyediakan kombinasi pembiayaan hipotek dan ekuitas bagi investor. Dengan kata lain, jika Anda berinvestasi dalam REIT hibrida, Anda dapat mengumpulkan pendapatan bunga dan sewa.

Bagaimana REIT berbeda dari real estat langsung

Membeli REIT jauh berbeda dari membeli properti fisik. Berikut adalah beberapa alasannya.

REIT memiliki hambatan masuk yang lebih rendah

Berinvestasi dalam properti fisik membutuhkan tingkat dasar pengetahuan. Sebagai contoh, Anda harus mengetahui pasar lokal tempat Anda membeli sehingga Anda dapat merasakan potensi ROI Anda saat menyewa atau membalik.

Anda juga harus memiliki pengetahuan tentang perbaikan rumah atau memiliki jaringan kontraktor dan manajer properti yang kuat untuk memelihara properti Anda atau membuatnya siap untuk dijual kembali. Anda mungkin juga harus memoles hal-hal seperti depresiasi dan potensi pengurangan pajak.

Di sisi lain, Anda tidak perlu mengetahui hal-hal ini untuk berinvestasi di REIT. Yang Anda butuhkan hanyalah keinginan untuk memiliki real estat dan cukup uang untuk berinvestasi.

Belajarlah lagi:

• Lihat posting kami di Strategi Investasi Real Estat Teratas

REIT lebih murah

Berinvestasi dalam properti langsung bisa sangat mahal. Investor real estat baru sering terkejut melihat banyak biaya yang terkait dengan investasi di real estat.

Sebagai contoh, untuk membeli properti, Anda biasanya perlu mengamankan pinjaman hipotek — dan menyerap suku bunga terkait. Anda juga membutuhkan sejumlah besar uang untuk uang muka.

Untuk menghindari pembayaran asuransi hipotek (PMI), Anda mungkin harus meletakkan 20% atau lebih. Dan ini semua sebelum biaya penutupan masuk ke persamaan, yang memakukan ribuan dolar ekstra yang harus Anda bayar di muka atau selama pinjaman.

Tingginya biaya investasi real estat sudah cukup untuk menghalangi banyak investor dari awal.

REIT, di samping itu, cenderung jauh lebih terjangkau. Kebanyakan REIT biasanya datang dengan investasi minimum hanya $1, 000 hingga $2, 500 atau lebih.

Pada waktu bersamaan, Anda tidak perlu melalui proses mengamankan hipotek atau melakukan pembayaran pinjaman bulanan.

REIT membutuhkan lebih sedikit usaha

Berinvestasi dalam REIT dapat menghasilkan pendapatan pasif, artinya Anda dapat menghasilkan uang tanpa harus melakukan pekerjaan apa pun. Dengan kata lain, Anda tidak perlu khawatir tentang peralatan yang rusak, perawatan rumput, perbaikan atap, arus kas bulanan, atau apa pun dari alam itu.

Hal ini membuat REITs ideal untuk orang-orang yang tidak memiliki waktu atau keinginan untuk mengambil tanggung jawab investasi real estat tradisional. Yang harus Anda lakukan adalah meneliti dan membeli dana, duduk santai, dan pastikan kinerjanya sesuai standar.

Membeli real estat fisik dapat menghasilkan pendapatan pasif, juga, tapi tidak selalu.

Mengubah properti fisik menjadi pendapatan pasif seringkali melibatkan kerja sama dengan perusahaan manajemen properti yang mengelola semua aspek yang terkait dengan pemeliharaan properti dan hubungan penyewa.

Untuk memastikan, perusahaan manajemen properti dapat membuat hidup lebih mudah bagi investor. Tapi mereka juga bisa sangat mahal, biaya ratusan atau ribuan dolar setiap bulan tergantung pada layanan yang mereka berikan.

Tidak berurusan dengan penyewa

Selain tidak perlu repot dengan perawatan, Anda juga tidak perlu khawatir berurusan dengan penyewa. Ini berarti Anda akan terhindar dari mencari orang untuk menyewa atau menyewakan ruang Anda, mengumpulkan pembayaran, mengatasi keluhan, dan berurusan dengan penggusuran jika orang berhenti membayar.

Skenario terakhir terjadi lebih dari yang Anda kira. Selain itu, beberapa negara bagian memiliki undang-undang yang sangat ketat yang melindungi penyewa ketika mereka berhenti membayar sewa — sehingga sangat sulit bagi tuan tanah untuk mengambil tindakan. Terlepas dari apa yang mungkin Anda pikirkan, penggusuran tidak selalu merupakan proses potong-dan-kering.

REIT menawarkan likuiditas yang jauh lebih besar

Properti langsung bisa sangat sulit untuk dipindahkan dan bisa memakan waktu berbulan-bulan atau bahkan bertahun-tahun untuk dijual.

Salah satu bagian terbaik tentang REIT adalah mereka sangat cair. Anda memiliki kebebasan untuk membeli atau menjualnya seperti halnya saham lainnya.

Pastikan untuk berhati-hati terhadap biaya potensial saat menjual REIT. Dana terkadang mengandung biaya tersembunyi. Pembaca lama saya tahu apa yang saya pikirkan tentang biaya. (Spoiler:Bukan penggemar!)

Bagaimana faktor risiko dalam

Semua investasi real estat datang dengan jumlah risiko yang melekat. Tidak ada jalan keluar dari volatilitas pasar.

Jika Anda membeli REIT, investasi Anda sangat bergantung pada keadaan pasar perumahan atau real estat komersial. Namun, tidak semua lokasi cenderung terpengaruh oleh fluktuasi pasar. Ini sangat tergantung pada apa yang Anda investasikan, dan di mana lokasinya.

Berinvestasi dalam satu properti real estat juga dapat membuat Anda menghadapi banyak risiko, terutama ketika mempertimbangkan bahwa investasi Anda tidak akan mengarah pada diversifikasi sebanyak memasukkan uang Anda ke dalam dana indeks. Sebagai contoh, ada risiko menjadi tidak likuid, resiko kerusakan, dan risiko penyewa — selain risiko pasar.

Tinjau portofolio investasi Anda sebelum membuat keputusan tentang properti atau REIT tertentu, dan menilai toleransi risiko Anda. Cobalah untuk menentukan kemampuan Anda untuk menahan investasi yang buruk sebelum membuat langkah besar.

Pertanyaan yang Sering Diajukan

Berapa banyak portofolio saya yang harus digunakan untuk real estat?

Sebelum Anda berinvestasi di real estat, ada baiknya untuk melihat portofolio Anda dan melihat bagaimana investasi Anda dialokasikan.

Ingatlah bahwa real estat hanya boleh menjadi bagian dari keseluruhan portofolio Anda. Untuk melindungi diri sendiri, hindari memasukkan terlalu banyak ke dalam satu area tertentu. Kecuali jika Anda memiliki pandangan untuk menjadi taipan yang sah, real estat seharusnya hanya mengambil 5% sampai 10% dari keseluruhan portofolio Anda.

Dengan demikian, jika Anda mempertimbangkan untuk berinvestasi di real estat, Anda mungkin ingin memulai dengan mengalokasikan uang Anda di dana perantara di berbagai saham individual, dana yang diperdagangkan di bursa (ETF), dana indeks, dan obligasi — di samping investasi REIT Anda. Anda tidak ingin terlalu fokus pada satu kelas aset.

Demikian pula, hanya memberikan uang muka pada properti fisik setelah Anda berada dalam posisi untuk melakukannya. Cara ini, Anda dapat menyebarkan risiko dan melindungi diri Anda sendiri jika properti investasi Anda gagal berjalan dengan baik.

Belajarlah lagi:

• Lihat postingan kami tentang ETF vs. Dana Indeks

Apakah sulit untuk membalik rumah?

Membalik rumah bisa sangat sulit — terutama jika Anda belum pernah melakukannya sebelumnya.

Sering, investor baru membeli rumah berpikir mereka dapat berbalik dan merenovasi untuk penjualan cepat hanya untuk mengetahui bahwa prosesnya jauh lebih rumit. Sebagai contoh, mereka mungkin menemukan cara yang sulit bahwa sebuah rumah tidak akan terjual untuk apa yang awalnya mereka harapkan. Selain itu, orang sering menghabiskan terlalu banyak uang untuk perbaikan dan peningkatan.

Jika Anda mempertimbangkan untuk membalik rumah, pastikan Anda memiliki tim ahli untuk memandu Anda melalui proses tersebut. Anda membutuhkan agen dan kontraktor real estat yang cerdas yang tahu apa yang mereka lakukan — dan bersedia menagih Anda dengan harga yang wajar.

Haruskah saya membawa dua hipotek?

Membawa dua hipotek bisa berisiko. Namun, sering kali diperlukan saat membeli properti investasi.

Jika Anda mempertimbangkan untuk mengambil hipotek kedua untuk properti sewaan Anda, pastikan Anda memiliki arus kas yang stabil dan banyak tabungan darurat yang disimpan jika properti kedua Anda tidak disewakan atau dijual dengan cepat. Yang paling disukai, pemberi pinjaman Anda akan meminta Anda untuk menyimpan banyak uang tunai.

Hal terakhir yang Anda (dan pemberi pinjaman Anda) ingin lakukan adalah masuk ke situasi di mana Anda memiliki hipotek kedua dan tidak cukup pendapatan untuk menutupi pengeluaran tak terduga.

Apa itu penyitaan?

Ketika pemilik rumah tertinggal dalam pembayaran hipotek mereka, properti menjadi tertekan. Begitu sebuah rumah menjadi tertekan, bank biasanya akan mulai mengeksplorasi pilihannya. Ini mungkin termasuk mencoba mengatur penjualan singkat dan mendorong pemilik rumah untuk menjual.

Jika pembayaran lebih lanjut tidak dilakukan dan penjualan singkat tidak diatur, bank dapat masuk dan menyita rumah. Pada saat ini, rumah menjadi disita.

Pemberi pinjaman kemudian akan menempatkan rumah di pasar. Dalam beberapa kasus, itu akan pergi ke lelang dan penawar tertinggi.

Penyitaan bisa menjadi peluang pembelian yang bagus bagi investor. Namun, mereka juga bisa berisiko. Jenis penjualan ini bisa datang dengan kerusakan struktural atau kosmetik karena kelalaian.

Beberapa investor merasa tidak nyaman membeli agunan yang diambil alih. Namun, penting untuk memisahkan emosi dari investasi real estat dan melihat semua peluang murni sebagai transaksi bisnis. Sebaliknya, Anda bisa kehilangan beberapa peluang besar menghasilkan uang.

Apa itu pertukaran 1031?

Salah satu alasan utama orang berinvestasi dalam real estat langsung adalah karena keuntungan pajak yang dapat diberikan oleh pertukaran 1031. Pendeknya, prosesnya melibatkan penangguhan pajak atas keuntungan modal yang Anda peroleh dari penjualan properti investasi Anda — jika Anda menginvestasikan kembali dana tersebut ke properti investasi berikutnya.

Pertukaran 1031 dapat terjadi ketika hal-hal berikut terjadi:

1. Anda menjual properti investasi untuk mendapatkan keuntungan.

2. Anda membeli properti investasi berikutnya dengan nilai yang sama atau lebih besar dari properti Anda sebelumnya.

3. Kedua transaksi harus terjadi dalam jangka waktu tertentu, dan dalam kondisi tertentu.

Sebagai contoh, Anda dapat menjual rumah multi-keluarga, dan membeli beberapa properti investasi yang nilainya sama atau lebih.

Garis bawah

Ada banyak hal yang perlu dipertimbangkan ketika memutuskan antara REIT dan properti langsung. Pada akhir hari, semuanya bermuara ke arah mana yang Anda sukai, dan apa yang masuk akal untuk situasi spesifik Anda.

Sebuah investasi langsung dapat memberikan akses ke properti yang menghargai dari waktu ke waktu dan menghasilkan arus kas yang stabil. Atau Anda bisa membalik rumah untuk mendapatkan keuntungan yang bagus dan mengantongi hasilnya (setelah membayar pajak capital gain, tentu saja). Tetapi untuk melakukan salah satu dari hal-hal itu dengan sukses, itu akan membutuhkan banyak waktu dan usaha.

Di sisi lain, REIT bahkan dapat mengungguli investasi real estat langsung, dan mereka datang dengan biaya yang jauh lebih sedikit dan sedikit kerumitan. Membuat langkah yang benar sekarang dapat menghasilkan keuntungan yang luar biasa di kemudian hari. Tetapi seperti halnya investasi, Anda juga bisa kehilangan uang. Lakukan riset Anda sebelum terjun ke sektor real estat apa pun dan Anda akan berada beberapa langkah di depan.