Apa itu Gearing Negatif?

Negatif gearing terjadi ketika investasi yang dilakukan dengan menggunakan dana pinjaman menghasilkan arus kas yang lebih rendah dari bunga dan beban lainnya Beban Beban adalah jenis pengeluaran yang mengalir melalui laporan laba rugi dan dikurangkan dari pendapatan untuk sampai pada laba bersih. Karena dibayar terhadap investasi itu.

Ringkasan

• Negatif gearing terjadi ketika investasi yang dilakukan dengan menggunakan dana pinjaman menghasilkan arus kas yang lebih rendah dari bunga dan biaya lain yang dibayarkan untuk investasi tersebut.
• Manfaat dari gearing negatif adalah bahwa setiap nilai kerugian bersih dapat dikompensasikan dengan pendapatan lain yang akan dikenakan pajak.
• Gearing negatif sebagian besar bermanfaat bagi individu yang berpenghasilan tinggi dan berada dalam kelompok pajak yang lebih besar, yang akan memungkinkan mereka untuk menuai manfaat pajak.

Memahami Gearing Negatif

Konsep tersebut dapat dijelaskan dengan menggunakan gambar di bawah ini:

Biasanya, gearing negatif terlihat di pasar real estatReal EstatReal estat adalah properti nyata yang terdiri dari tanah dan perbaikan, yang meliputi bangunan, perlengkapan, jalan, struktur, dan sistem utilitas. Hak milik memberikan hak milik atas tanah, perbaikan, dan sumber daya alam seperti mineral, tanaman, hewan, air, dll. di mana properti disewakan. Untuk seseorang yang membeli properti dan menyewakannya kepada penyewa, biaya terbesar yang dia hadapi adalah bunga pinjaman untuk membeli properti.

Biaya lain juga dikeluarkan, yang dapat berupa biaya pemeliharaan, perbaikan, dan pajak properti. Arus kas dari properti adalah pendapatan sewa yang diterima dari penyewa.

Gearing Positif

Istilah gearing sering digunakan ketika uang dipinjam untuk diinvestasikan dalam suatu aset, biasanya properti investasi. Pendapatan yang dihasilkan dari investasi dapat diarahkan secara positif atau negatif.

Gearing positif adalah ketika pengembalian yang Anda dapatkan dari investasi (pendapatan sewa) lebih besar daripada bunga yang dibayarkan atas jumlah pinjaman dan biaya lain yang terkait dengan properti.

Biasanya, pendapatan yang diperoleh dari gearing positif dapat digunakan untuk memenuhi pembayaran di masa depan atau tujuan investasi.

Implikasi Pajak dari Gearing Negatif

Gearing negatif dapat dipicu oleh beberapa faktor. Salah satu kemungkinannya adalah jika Anda berada di lingkungan dengan suku bunga tinggi dan pembayaran sewa tidak cukup untuk menutupi pengeluaran Anda.

Situasi lain dapat terjadi ketika kerugian diperbesar oleh penyusutan Metode Penyusutan Jenis metode penyusutan yang paling umum termasuk garis lurus, saldo menurun ganda, unit produksi, dan jumlah digit tahun. dari properti atau pengeluaran modal yang terkait dengan properti. Karena keduanya dapat dikurangkan dari pajak, itu dapat mengakibatkan gearing negatif juga.

Manfaat dari gearing negatif adalah bahwa setiap nilai kerugian bersih dapat dikompensasikan dengan pendapatan lain yang akan dikenakan pajak. Sebagai contoh, jika penghasilan yang Anda peroleh dikenakan pajak sebesar 30%, setiap dolar yang berkontribusi terhadap kerugian gearing negatif akan membantu Anda menghemat $0,30.

Ada juga kerugian tertentu untuk gearing negatif. Manfaat pajak biasanya menguntungkan bagi individu yang berpenghasilan tinggi. Jika seseorang berpenghasilan dan membayar pajak sedikit atau tidak sama sekali, memiliki gearing negatif pada properti investasi Anda tidak akan membuat perbedaan besar.

Gearing negatif juga dapat meningkatkan nilai properti jika pengeluaran tidak dikendalikan secara teratur – pembayaran sewa dapat ditingkatkan, menyebabkan mereka menjadi lebih tinggi dari hasil sewa pasar.

Contoh Gearing Negatif

Misalkan seseorang bernama Bob membeli properti untuk tujuan investasi dengan mengambil pinjaman dari bank. Dia menyewakan properti itu kepada temannya dan menerima pendapatan sewa sebesar $10, 000 per tahun.

Bob membayar bunga atas pinjaman bank dan menanggung biaya yang terkait dengan properti investasi. Jumlah total bunga dan biaya tahunan adalah $25, 000. Dalam hal ini, terbukti bahwa karena arus masuk lebih kecil daripada arus keluar, kita melihat kasus gearing negatif dengan jumlah yang sama dengan $15, 000.

Sekarang anggaplah bahwa tahun telah berlalu, dan pendapatan tahunan Bob adalah $150, 000 dari pekerjaan penuh waktu. Karena dia telah menghadapi kerugian $15, 000, jumlahnya akan berkurang, dan total penghasilan kena pajak penghasilan kena pajak penghasilan kena pajak mengacu pada kompensasi individu atau bisnis yang digunakan untuk menentukan kewajiban pajak. Jumlah pendapatan total atau pendapatan kotor digunakan sebagai dasar untuk menghitung berapa banyak individu atau organisasi berutang kepada pemerintah untuk masa pajak tertentu. sekarang akan menjadi $135, 000.

Bob pada dasarnya menghemat pajak yang dikeluarkan setara dengan jumlah kerugian atas penghasilan tahunannya.

Risiko Terkait dengan Gearing Negatif

1. Kurangnya arus kas untuk pembayaran kembali

Gearing negatif dapat menyebabkan risiko tinggi bagi investor. Risiko terbesar adalah ketika dia meminjam uang untuk membeli properti investasi. Ada kemungkinan bahwa investor mungkin tidak memiliki arus kas yang cukup untuk melakukan pembayaran bunga dan pokok pinjaman.

2. Kurangnya penyewa (dan hilangnya pembayaran sewa)

Risiko juga dapat muncul jika investor tidak dapat menemukan penyewa dan properti tidak ditempati untuk waktu yang lama, menyebabkan hilangnya pembayaran sewa.

3. Depresiasi properti yang signifikan

Risiko lain dapat muncul dalam bentuk penyusutan nilai properti yang signifikan atau perubahan undang-undang perpajakan yang mungkin tidak menguntungkan bagi investor.

Semua hal di atas harus diperhitungkan ketika memutuskan untuk berinvestasi di properti untuk menghindari situasi gearing negatif.

Bacaan Terkait

CFI menawarkan Halaman Program Commercial Banking &Credit Analyst (CBCA)™ - CBCADapatkan sertifikasi CBCA™ CFI dan menjadi Commercial Banking &Credit Analyst. Daftarkan dan tingkatkan karir Anda dengan program dan kursus sertifikasi kami. program sertifikasi bagi mereka yang ingin membawa karir mereka ke tingkat berikutnya. Untuk terus belajar dan memajukan karir Anda, sumber daya berikut akan membantu:

• Pendapatan Investasi Bersih (NII)Pendapatan Investasi Bersih (NII)Pendapatan Investasi Bersih (NII) adalah total pendapatan sebelum pajak yang diterima investor atas portofolio aset investasi mereka. Pendapatan investasi bersih adalah
• Pengembalian yang Diharapkan Pengembalian yang Diharapkan Pengembalian yang diharapkan dari suatu investasi adalah nilai yang diharapkan dari distribusi probabilitas kemungkinan pengembalian yang dapat diberikannya kepada investor. Pengembalian investasi adalah variabel yang tidak diketahui yang memiliki nilai berbeda yang terkait dengan probabilitas yang berbeda.
• Cap Rate (REITs)Cap Rate (REIT)Cap rate adalah metrik keuangan yang digunakan oleh investor real estat untuk menganalisis investasi real estat, dan tentukan tingkat pengembalian potensial mereka berdasarkan
• Pengeluaran Modal Pengeluaran Modal Pengeluaran modal mengacu pada dana yang digunakan oleh perusahaan untuk pembelian, peningkatan, atau pemeliharaan aset jangka panjang untuk ditingkatkan