Apa itu pinjaman FHA dan bagaimana cara kerjanya?

Pinjaman FHA adalah pinjaman rumah yang diasuransikan secara federal yang memungkinkan Anda membayar uang muka serendah 3,5% jika Anda memenuhi syarat.

Pinjaman FHA dapat membantu pembeli rumah pertama kali, tetapi Anda tidak harus menjadi pembeli pertama kali untuk memenuhi syarat. Mereka juga mungkin merupakan pilihan yang baik jika Anda memiliki kredit yang kurang sempurna karena mereka memiliki proses kualifikasi yang lebih mudah daripada kebanyakan pinjaman rumah konvensional.

Tetapi Anda harus menyadari bahwa ada beberapa kelemahan pinjaman FHA. Jumlah yang dapat Anda pinjam dibatasi - dan jika Anda mengambil pinjaman FHA untuk memanfaatkan uang muka yang rendah, Anda harus membeli asuransi hipotek, yang dapat membuat pinjaman FHA lebih mahal daripada beberapa jenis hipotek lainnya.

Baca terus untuk mengetahui lebih lanjut tentang pinjaman FHA dan cara kerjanya.

• Apa itu pinjaman FHA?
• Apa persyaratan untuk pinjaman FHA?
• Apa saja jenis pinjaman FHA?
• Bagaimana cara kerja pinjaman FHA?
• Bagaimana cara kerja bunga pada pinjaman FHA?
• Apa saja alternatif pinjaman FHA?

Apa itu pinjaman FHA?

Pinjaman FHA adalah jenis hipotek yang diasuransikan oleh Administrasi Perumahan Federal yang memungkinkan Anda membayar uang muka serendah 3,5% dan memiliki persyaratan kredit yang tidak terlalu ketat dibandingkan dengan banyak pinjaman rumah konvensional.

Anda dapat menggunakan pinjaman FHA untuk membeli rumah, membiayai kembali hipotek Anda atau merenovasi rumah.

Anda masih akan mendaftar dengan lembaga keuangan tradisional seperti bank dan serikat kredit, karena mereka mengelola pinjaman. Dan sementara pinjaman FHA diasuransikan secara federal, yang melindungi pemberi pinjaman — bukan Anda — jika Anda gagal membayar pinjaman.

Apa persyaratan untuk pinjaman FHA?

Saat Anda mengajukan pinjaman FHA, pemberi pinjaman Anda harus mengikuti peraturan tertentu. Proses pinjaman akan bervariasi berdasarkan nilai kredit Anda dan jumlah uang muka.

Untuk memenuhi syarat untuk pinjaman FHA, Anda harus memenuhi aturan ini.

• Skor kredit minimum — Anda memerlukan nilai kredit minimum minimal 580 untuk memenuhi syarat pinjaman dengan uang muka 3,5%. Anda memerlukan nilai kredit minimum 500 untuk memenuhi syarat untuk mendapatkan kredit dengan uang muka 10%.
• Jenis hipotek — Anda juga perlu membeli, membiayai kembali atau merenovasi rumah dengan antara satu dan empat unit dan berencana untuk menggunakan tempat tinggal sebagai rumah utama Anda.
• Utang - rasio pendapatan — Total pembayaran hutang bulanan Anda, termasuk hipotek apapun, biasanya tidak boleh lebih dari 43% dari penghasilan kotor Anda.
• Keuangan — Pemberi pinjaman Anda akan memverifikasi kredit dan pendapatan Anda serta nilai properti yang ingin Anda beli.

Perlu diingat bahwa suku bunga dan persyaratan pinjaman dapat bervariasi. Anda harus berkeliling untuk melihat pemberi pinjaman mana yang menawarkan persyaratan yang paling menguntungkan untuk situasi Anda.

Apa saja jenis pinjaman FHA?

Jika Anda berpikir untuk mengajukan pinjaman FHA, Anda memiliki beberapa opsi untuk dipertimbangkan.

• Pinjaman Hipotek Rumah Dasar 203(b) FHA — Opsi ini memberikan hipotek dari pemberi pinjaman yang berpartisipasi untuk membeli atau membiayai kembali rumah keluarga tunggal atau properti multikeluarga untuk rumah satu hingga empat unit.
• Program 203 (k) FHA — Jika rumah yang ingin Anda beli membutuhkan pekerjaan, program ini menyediakan hingga $35, 000 — digulung menjadi hipotek untuk pembelian atau pembiayaan kembali rumah — untuk merehabilitasinya.
• Konstruksi untuk pinjaman permanen — Jika Anda tidak ingin membeli rumah yang sudah ada, pinjaman FHA juga dapat membantu Anda membiayai pembelian rumah yang Anda bangun.
• KPR hemat energi — Program ini memungkinkan Anda membuat peningkatan energi "hemat biaya" ke rumah Anda, baik untuk rumah baru atau refinancing pinjaman Anda saat ini.

Banyak pemberi pinjaman yang berbeda menawarkan pinjaman FHA. Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan menyediakan “Pencarian Daftar Pemberi Pinjaman” di situs webnya tempat Anda dapat mencari pemberi pinjaman. Anda dapat mencari berdasarkan nama pemberi pinjaman tertentu, berdasarkan lokasi atau jenis pemberi pinjaman.

Bagaimana cara kerja pinjaman FHA?

Jika menurut Anda pinjaman FHA mungkin merupakan pilihan yang baik untuk Anda, Anda dapat mulai dengan menabung untuk uang muka dan meneliti pemberi pinjaman potensial dengan alat pencarian HUD.

Setelah Anda siap untuk melamar, ada beberapa hal yang ingin Anda ingat.

Kelebihan pinjaman FHA

• Persyaratan uang muka yang rendah — Anda mungkin memenuhi syarat untuk pinjaman FHA dengan uang muka serendah 3,5% jika Anda memiliki nilai kredit minimal 580. (Anda mungkin harus menurunkan 10% jika nilai kredit Anda antara 500 dan 579.)
• Bantuan uang muka diperbolehkan — FHA mengizinkan hadiah keuangan atau bantuan uang muka selama Anda memenuhi persyaratan FHA. Tidak semua pinjaman konvensional mengizinkan hadiah untuk uang muka.
• Kredit yang baik tidak diperlukan - FHA mengizinkan pinjaman dengan nilai kredit serendah 500. Itu bisa membantu jika riwayat kredit Anda goyah.
• Penjual dapat membantu menutup biaya untuk pinjaman FHA — FHA memungkinkan penjual rumah membayar hingga 6% dari biaya penutupan untuk pinjaman. Pemberi pinjaman konvensional dapat membatasi kontribusi penjual sebesar 3% dari biaya penutupan, meskipun beberapa mengizinkan penjual untuk membayar hingga 6%.

Kelemahan dari pinjaman FHA

• Asuransi hipotek bisa mahal. Anda mungkin membayar harga untuk membuat uang muka kecil. Anda harus membayar satu kali premi asuransi hipotek di muka, serta premi tahunan yang dikumpulkan dalam angsuran bulanan. Premi satu kali umumnya sama dengan 1,75% dari harga pembelian rumah dan dapat dibiayai dengan hipotek atau dibayar tunai - tetapi bukan kombinasi. Premi tahunan tergantung pada jumlah pinjaman Anda dan rasio pinjaman terhadap nilai.
• Ada batasan berapa banyak yang bisa Anda pinjam. FHA menetapkan batas pinjaman berdasarkan harga rumah rata-rata di wilayah metro dan kabupaten. Per Juli 2020, maksimum FHA untuk rumah keluarga tunggal di "daerah berbiaya rendah" adalah $331, 760 sementara itu $765, 600 di "daerah berbiaya tinggi." Alaska, Hawai, Guam dan Kepulauan Virgin adalah pengecualian dengan maksimum $1, 148, 400 untuk satu unit keluarga. Batas pinjaman ini berubah secara berkala, jadi pastikan untuk memeriksa informasi terbaru. Departemen Perumahan dan Pengembangan Perkotaan memiliki alat pencarian di situs webnya untuk mengidentifikasi batas hipotek berdasarkan kabupaten dan negara bagian, sehingga Anda dapat mengetahui seberapa banyak Anda dapat meminjam di tempat Anda tinggal.
• Kredit bagus? Pertimbangkan opsi lain. Jika Anda memiliki kredit yang kuat dan tidak memiliki cukup uang untuk uang muka yang besar, Anda mungkin masih ingin mempertimbangkan opsi lain karena premi hipotek pinjaman FHA. Ingatlah bahwa jika Anda tidak menurunkan setidaknya 20%, Anda mungkin harus membayar asuransi hipotek pribadi, atau PMI.

Bagaimana cara kerja bunga pada pinjaman FHA?

Pinjaman FHA dapat berupa pinjaman dengan suku bunga tetap atau dapat disesuaikan.

• Dengan pinjaman dengan suku bunga tetap, kurs tidak naik atau turun berdasarkan tingkat indeks, sehingga pembayaran hipotek Anda lebih stabil dan dapat diprediksi sepanjang masa pinjaman.
• Pinjaman hipotek dengan tingkat yang dapat disesuaikan, atau ARM, bergerak bersama dengan suku bunga indeks acuan tertentu, seperti London Interbank Offered Rate, atau Libor, yang merupakan tingkat yang digunakan oleh beberapa bank besar untuk saling membebankan pinjaman jangka pendek. Itu berarti tingkat bunga — dan pembayaran bulanan — dapat menyesuaikan secara berkala.

Pinjaman dengan suku bunga yang dapat disesuaikan mungkin memiliki suku bunga awal yang lebih rendah daripada pinjaman suku bunga tetap, tapi mereka bisa naik dari waktu ke waktu.

Sebagai contoh, pinjaman dengan suku bunga yang dapat disesuaikan dapat disusun sebagai ARM 3-1. Ini berarti tingkat bunga Anda akan tetap selama tiga tahun pertama dan dapat berubah setiap tahun setelah periode tiga tahun awal. Pinjaman dapat diatur sehingga tingkat bunganya dapat meningkat hingga 1% setiap tahun, dengan kenaikan maksimal 5% selama masa pinjaman.

Panjang pinjaman hipotek Anda juga mempengaruhi tingkat yang Anda bayar. Biro Perlindungan Keuangan Konsumen memiliki alat online yang memungkinkan Anda menjelajahi tarif potensial berdasarkan sejumlah faktor, termasuk di mana Anda tinggal, jenis pinjaman, uang muka dan jangka waktu pinjaman.

Apa saja alternatif pinjaman FHA?

Jika Anda tidak yakin apakah pinjaman FHA tepat untuk Anda, ada beberapa pilihan lain untuk dipertimbangkan.

• Pinjaman konvensional — Pinjaman konvensional berarti hipotek Anda bukan bagian dari program pemerintah. Ada dua jenis utama pinjaman konvensional:sesuai dan tidak sesuai. Pinjaman yang sesuai mengikuti pedoman yang ditetapkan oleh Fannie Mae dan Freddie Mac seperti jumlah pinjaman maksimum. Pinjaman yang tidak sesuai dapat memiliki lebih banyak variabilitas pada kelayakan dan faktor lainnya.
• pinjaman USDA — pinjaman USDA, juga disebut pinjaman pembangunan pedesaan, dapat menjadi pilihan bagi masyarakat berpenghasilan rendah hingga sedang yang tinggal di pedesaan. Mereka bisa menarik karena mereka menawarkan uang muka nol, tetapi Anda harus membayar biaya di muka dan premi asuransi hipotek.
• pinjaman VA — Pinjaman VA diberikan kepada peminjam yang memenuhi syarat oleh pemberi pinjaman swasta tetapi diasuransikan oleh Departemen Urusan Veteran. Anda mungkin dapat melakukan uang muka yang rendah (atau bahkan tanpa uang muka). Anda mungkin harus membayar biaya dimuka saat penutupan, tetapi premi asuransi hipotek bulanan tidak diperlukan.

Apa selanjutnya:Apakah pinjaman FHA tepat untuk Anda?

Jika Anda mempertimbangkan pinjaman FHA, berikut adalah beberapa hal yang perlu dipikirkan sebelum Anda melamar.

• Berapa anggaran saya untuk sebuah rumah?
• Berapa banyak uang yang dapat saya berikan untuk uang muka?
• Seperti apa kredit saya?
• Apakah saya ingin membeli fixer-upper? Bangunan baru?
• Apakah saya baik-baik saja membayar lebih setiap bulan untuk asuransi hipotek?
• Apakah saya memiliki pemberi pinjaman pilihan?

Anda harus berbelanja dengan hati-hati di antara pemberi pinjaman untuk menemukan pinjaman yang terbaik untuk situasi Anda dan mempertimbangkan semua pilihan Anda sebelum membuat komitmen jangka panjang.