Apakah Anda seharusnya melunasi hipotek Anda duluan?

Teman saya Amy baru-baru ini menulis dengan dilema yang menarik. “Haruskah saya melunasi hipotek saya lebih awal?” dia bertanya-tanya.

Amy memiliki pekerjaan bergaji tinggi dan telah berhasil menabung cukup banyak sehingga dia bisa benar-benar bebas utang jika dia mau. Dan dia ingin! Tapi apakah ini pilihan terbaik? Dia sadar bahwa ini adalah masalah yang bagus untuk dihadapi — tetapi ini masih agak membingungkan. Dia ingin beberapa petunjuk.

Berikut adalah versi singkat dari emailnya:

Saya ingin tahu apakah Anda memiliki saran untuk saya terkait dengan melunasi hipotek vs. menyimpannya untuk tujuan pajak.

Inilah ikhtisar dasarnya: Saya memiliki 22 tahun dan $103, 000 tersisa pada hipotek suku bunga tetap 30 tahun pada 3,95%. Pembayaran bulanan saya adalah $668 per bulan. Saya akan membayar bunga sekitar $48000 tahun ini. Saya membayar pajak dan asuransi saya sendiri setiap tahun.

Dua tahun terakhir, Saya telah menghasilkan hampir seperempat juta dolar setiap tahun, dan tahun ini saya kemungkinan akan melebihi jumlah itu. Ini adalah tempat yang indah untuk menjadi. Tanpa hutang lain, Saya sedang mempertimbangkan apakah saya harus melunasi hipotek saya sepenuhnya dalam satu gerakan pada bulan November ketika saya mendapatkan bonus saya.

Saya memiliki saran yang datang dari kedua belah pihak. Akuntan saya memperingatkan saya untuk tidak melakukannya, karena saya tidak akan memiliki penghapusan lain untuk mengimbangi penghasilan saya yang tinggi. Namun kebebasan menjadi BEBAS UTANG terdengar luar biasa, bahkan jika itu datang dengan tagihan pajak yang tinggi.

Saya akan menyukai saran Anda (atau saran dari pembaca Anda, jika ini menawarkan kesempatan untuk berbagi dengan mereka).

Jawaban saham saya untuk pertanyaan ini — yang sering saya dapatkan — selalu: Ini adalah situasi yang tidak ada ruginya. Memutuskan apakah Anda harus melunasi rumah Anda adalah kasus di mana salah satu opsi itu luar biasa.

Secara matematis (dan finansial), pilihan terbaik hampir selalu membawa hipotek. Namun , banyak orang menerima dorongan psikologis yang besar karena tidak memiliki hipotek. Dengan kata lain, ini adalah salah satu situasi di mana keputusan finansial yang cerdas dan keputusan psikologis yang cerdas tidak selalu sama.

Meskipun Amy bertanya secara khusus tentang implikasi pajak, mari kita mulai dengan memeriksa Gambaran Besar.

Pro dan Kontra untuk Melunasi Hipotek Anda

Agar semua orang berada di halaman yang sama, inilah sekilas pro dan kontra untuk melunasi hipotek Anda. Ada kelebihan dan kekurangan dari kedua pilihan tersebut. Apakah keuntungan tertentu lebih penting daripada yang lain? Anda membuat panggilan.

Inilah mengapa Anda mungkin ingin melunasi hipotek Anda lebih awal:

• Setiap kali Anda melunasi hutang — termasuk hipotek Anda — Anda mendapatkan jaminan pengembalian uang Anda. Pasar saham mengembalikan rata-rata jangka panjang sebesar 6,8% (pengembalian nyata), tapi rata-rata adalah bukan normal. Ada banyak risiko yang terlibat dalam investasi di pasar saham. Jika Anda tidak nyaman dengan risiko itu, melunasi hipotek Anda adalah investasi yang bagus. Lebih lanjut tentang ini sebentar lagi.
• Saya suka memikirkan ekuitas rumah sebagai "penyimpan nilai". Ketika Anda membayar hipotek Anda, itu seperti menaruh uang di bank (walaupun uang itu lebih sulit untuk diakses). Ekuitas itu bisa disadap saat dibutuhkan. Sementara itu, perlahan-lahan menghargai (dengan asumsi nilai rumah Anda meningkat).
• Jika saat ini Anda membayar asuransi hipotek pribadi - biasanya dalam kasus di mana Anda memiliki kurang dari 20% ekuitas di rumah Anda - maka membayar hipotek Anda akan membantu Anda menghilangkan biaya itu. Ini tidak berlaku untuk situasi Amy, tapi itu sesuatu yang orang lain mungkin ingin pertimbangkan.
• Benar-benar ada rasa lega yang datang dari bebas hipotek. Anda tahu bahwa jika keadaan menjadi seperti neraka – Anda kehilangan pekerjaan, tangki ekonomi, dan lain-lain - setidaknya Anda memiliki tempat tinggal.

Di samping itu, ada alasan mengapa Anda mungkin ingin menyimpan hipotek selama mungkin. Berikut adalah beberapa alasan Anda mungkin memutuskan Anda lebih suka bukan melunasi hipotek Anda:

• Jika Anda yakin dapat memperoleh tingkat pengembalian investasi yang lebih tinggi di tempat lain, maka itu pilihan yang paling masuk akal. Di era tingkat hipotek rendah dan pengembalian pasar saham yang tinggi baru-baru ini, contohnya, pilihan logisnya adalah berinvestasi di pasar saham. Pada tahun 1970-an, meskipun, ketika tingkat hipotek tinggi dan pasar saham lesu, ini tidak akan menjadi keputusan yang cerdas. (Inilah kalkulator sederhana yang dapat membantu Anda menimbang keputusan ini.)
• Beberapa orang — seperti akuntan Amy, rupanya — percaya bahwa potongan pajak dari hipotek Anda membuatnya layak disimpan. Pengurangan bunga hipotek rumah, mereka bilang, membantu untuk menurunkan kewajiban Anda pada waktu pajak. Meskipun ini benar secara teknis, itu perdagangan yang buruk. (Anda akan melihat alasannya di bagian selanjutnya.) Tetap saja, sebagai bagian dari Gambaran Besar, itu faktor yang mempengaruhi.
• Meskipun tidak sering menjadi pertimbangan, inflasi sebenarnya adalah teman Anda dalam hal hipotek - terutama hipotek 30 tahun. Saya membeli rumah pertama saya seharga $108, 000 pada tahun 1993. Jika saya menyimpan rumah dan hipotek itu, Saya masih akan membayarnya sampai tahun 2023. Tapi saya akan membayar dengan saat ini dolar, yang hanya bernilai sekitar 57 sen dibandingkan dengan 25 tahun yang lalu. Inflasi umumnya musuh; dengan hipotek, itu temanmu.
• Akhirnya, lebih masuk akal untuk menjaga hipotek Anda jika Anda menghargai likuiditas. Itu adalah, jika Anda ingin dan/atau membutuhkan uang tunai, menjaga hipotek bisa menjadi pilihan yang lebih baik. Setelah Anda memberikan uang Anda kepada perusahaan hipotek Anda, itu sakit untuk mendapatkannya kembali.

Karena keadaanku sendiri, Saya merasa poin terakhir itu layak untuk dilihat lebih dekat.

Kamu melihat, Saya sudah tanpa penghasilan tetap selama lebih dari lima tahun sekarang. Saya hidup dari tabungan saya. Memang benar bahwa saya memiliki tabungan yang cukup besar (yang saya syukuri), tetapi sebagian besar disimpan di rekening pensiun yang tidak dapat disadap tanpa penalti sampai saya berusia 59-1/2. (Itu kurang dari sepuluh tahun lagi sekarang!)

Saya memiliki sekitar $300, 000 sarang telur untuk bertahan selama sepuluh tahun ke depan. Jika pasar saham jatuh, jumlah itu akan menyusut. Ada bagian dari diri saya yang berharap saya tidak diharuskan membayar $442, 000 tunai untuk rumah ini tahun lalu. Itu akan membuat saya merasa lebih baik untuk memiliki sebagian dari ekuitas itu — mungkin setengahnya? — di pasar saham dan rekening tabungan sebagai gantinya.

Apa adanya, Saya bisa berada di acar jika ternyata saya membutuhkan lebih banyak uang.

Pengurangan Bunga KPR

Karena Amy bertanya tentang implikasi pajak dari pelunasan hipoteknya, mari kita atasi itu sebelum kita menyelam lebih dalam.

Di sini di Amerika Serikat, pemilik rumah diperbolehkan untuk mengurangi bunga hipotek mereka dari pajak penghasilan mereka asalkan kondisi tertentu terpenuhi.

Mari kita asumsikan bahwa Amy menghasilkan (seperti yang dia harapkan) $250, 000 tahun ini. Menggunakan tabel pajak penghasilan untuk tahun 2018, kita dapat melihat bahwa tarif pajak marjinalnya adalah 35%. (Ini berarti bahwa dolar terakhir yang dia peroleh dikenakan pajak sebesar 35%.)

Dia akan dikenakan pajak $45, 689,50 pada $200 pertamanya, 000 pendapatan, lalu $17, 500 (35%) pada $50 berikutnya, 000. Total pajaknya adalah $63, 189,50 dan dia efektif tarif pajak akan menjadi 25,3%. (Kewajiban pajaknya adalah 25,3% dari penghasilannya.)

Amy mengatakan dia akan membayar sekitar $4800 dalam bunga hipotek pada tahun 2018. Jika dia dapat mengurangi bunga itu sepenuhnya, itu berarti dia bisa menguranginya Penghasilan kena pajak dari $250, 000 hingga $245, 200. Ini akan mengurangi kewajiban pajaknya dari $63, 189,50 hingga $61, 509,50 — total $1680.

Ini adalah bagian yang membingungkan banyak orang. Pengurangan pajak penghasilan mengurangi jumlah pajak yang Anda kenakan, bukan jumlah pajak yang harus Anda bayar. Ini perbedaan yang halus tapi penting. (Kredit pajak mengurangi jumlah hutang Anda. Inilah yang dikatakan IRS tentang perbedaan antara kredit pajak dan pengurangan pajak.)

Jika pengurangan bunga hipotek rumah benar-benar mengurangi pajak Amy, dia akan menghemat $4800 tahun ini. Sebagai gantinya, dia hanya menabung $1680. Untuk setiap dolar yang dia bayar ke bank, pemerintah mengurangi pajaknya sebesar 35 sen. Kedengarannya seperti kesepakatan yang bagus? Jika begitu, mari kita bicara! Saya akan dengan senang hati memberi Anda $35 sebagai imbalan atas $100.

Seperti banyak lainnya, Saya menemukan argumen "Anda harus menyimpan hipotek untuk pengurangan pajak" tidak meyakinkan. Begini cara akuntan saya pernah mengatakannya:“Anda seharusnya tidak melihat penghematan pajak sebagai alasan untuk membeli rumah. Itu hanya satu komponen, dan yang kecil pada saat itu. ”

Hal ini terutama benar karena jika Amy tidak dapat menghasilkan potongan-potongan lain yang cukup untuk melebihi $12, 000 pengurangan standar. Jika itu masalahnya, tidak ada keuntungan pajak untuk hipotek.

Matematika Membayar Hipotek Anda

Pernahkah Anda memperhatikan bahwa kita terus berbicara tentang "tingkat pengembalian yang dijamin" yang berasal dari pelunasan hipotek Anda? Namun kami belum membicarakan tentang tingkat pengembalian yang dijamin itu adalah . Mari luangkan waktu sejenak untuk melakukannya.

• Jika Anda tidak merinci pengurangan pajak Anda, tingkat pengembalian Anda pada prabayar hipotek Anda hanyalah tingkat hipotek Anda saat ini. Katakanlah Anda memiliki hipotek dengan APR 3,95% seperti Amy. Membayar itu memberi Anda jaminan pengembalian 3,95%.
• Jika kamu melakukan merinci pengurangan pajak, pengembalian jaminan Anda sedikit lebih rumit untuk dihitung. Untuk melakukannya, ubah tarif pajak marjinal Anda menjadi desimal dan kurangi dari satu. Kemudian, kalikan angka itu dengan tingkat hipotek Anda.

Mari kita gunakan situasi Amy untuk menjelaskan poin terakhir itu.

Tarif pajak marjinal Amy adalah 35%. Jika kita mengubahnya menjadi desimal, kita mendapatkan 0,35. Jika kita kurangi dari 1, kita mendapatkan 0,65. Jika kita kalikan dengan tingkat hipoteknya (3,95%), kita mendapatkan 2,57%.

Jika Amy harus melunasi hipoteknya lebih awal, dia akan mendapatkan pengembalian 2,57% yang dijamin atas uangnya.

Ini banyak, jauh lebih kecil dari pengembalian riil 6,8% yang seharusnya dapat diperoleh Amy jika dia mengalihkan uang itu ke dana indeks. Hasil tangkapan? Seperti disebutkan sebelumnya, pengembalian pasar saham adalah bukan terjamin.

(Saya akan mengabaikan bunga majemuk vs. perhitungan bunga sederhana karena saya sudah menghabiskan terlalu banyak waktu untuk artikel ini. Cukuplah untuk mengatakan bahwa pasar saham mengembalikan majemuk sementara pengembalian dari prabayar hipotek Anda tidak. Jika Anda ' sangat ingin melihat diskusi tentang ini, lihat artikel ini di Afford Anything.)

Jika Anda membuat keputusan hanya berdasarkan matematika dan logika, masuk akal untuk menjaga hipotek Anda selama mungkin. Tetapi bukan siapa-siapa membuat keputusan seperti ini murni berdasarkan logika. Bahkan "pakar" keuangan pun tidak.

Apa Kata Para Ahli

apa yang sebenarnya ahli uang berpikir tentang perdebatan ini? Mereka terbagi. Beberapa orang berpikir Anda harus melakukan apa yang Anda bisa untuk melunasi hipotek Anda lebih awal. Yang lain berpikir itu ide yang bodoh.

Berikut adalah rangkuman pendapat dari beberapa manual uang di perpustakaan saya.

• Ric Edleman ( Orang biasa, Kekayaan Luar Biasa ): Jangan pernah memiliki rumah Anda secara langsung. Sebagai gantinya, dapatkan hipotek besar selama 30 tahun dan jangan pernah melunasinya — tanpa memandang usia dan penghasilan Anda . “Setiap kali Anda mengirim tambahan $100 ke perusahaan hipotek Anda, Anda menolak kesempatan untuk menginvestasikan $100 itu di tempat lain.”
• Suze Orman ( Hukum Uang ):Investasikan pada yang diketahui sebelum yang tidak diketahui. Melunasi hipotek Anda menawarkan pengembalian investasi yang dijamin. “Anda tidak bisa hidup dalam pengembalian pajak. Anda tidak dapat hidup dalam sertifikat saham. Kamu tinggal di rumahmu.” (Atau di pulau pribadi Anda.)
• Elizabeth Warren ( Semua Nilai Anda ):Hemat 20% dari penghasilan Anda. Gunakan 10% untuk tabungan pensiun, 5% untuk mempercepat hipotek Anda, dan 5% untuk ditabung untuk impian masa depan. “ Melunasi rumah Anda juga melakukan sesuatu yang diabaikan oleh banyak perencana keuangan:Ini memberi Anda kebebasan. Setelah hipotek itu hilang, bayangkan saja semua kebebasan di dompet Anda.”
• Dave Ramsey ( Total Uang Makeover ): Prabayar hipotek Anda jika Anda bisa , tetapi hanya setelah Anda menyimpan dana darurat, dan hanya jika Anda menempatkan setidaknya 15% dari penghasilan Anda untuk pensiun. Jangan gunakan program yang dirancang oleh broker; gunakan disiplin diri Anda sendiri.
• Joe Dominguez dan Vicki Robin ( Uangmu atau hidupmu ): "Bayar hipotek Anda secepat mungkin." Nasihat ini dari 25 tahun yang lalu, ketika tingkat hipotek lebih tinggi. Saat menulis artikel ini, Saya mengirim email ke Vicki untuk menanyakan apakah sarannya masih sama. Ini adalah:“Pilihan saya adalah tidak memiliki hutang dan tinggal di rumah yang saya mampu.”
• Charles Givens ( Kekayaan Tanpa Risiko ) menawarkan pendekatan baru untuk prabayar hipotek. “Pada awal bulan ketika Anda menulis cek hipotek reguler Anda, [termasuk tambahan] untuk bagian 'hanya pokok' dari pembayaran bulan berikutnya.”

Saya telah membaca ratusan buku uang selama lima belas tahun terakhir. Banyak penulis telah mengomentari masalah ini. Beberapa ahli berpendapat mendukung menjaga hipotek Anda; ahli lain berpendapat mendukung menjadi bebas utang. Tidak ada konsensus.

Ketika saya pertama kali menulis tentang melunasi hipotek Anda lebih dari satu dekade yang lalu, Saya menautkan ke Yahoo! Artikel keuangan oleh Laura Rowley. Artikel itu telah hilang, yang memalukan. Di bagian itu, Rowley menawarkan beberapa latar belakang yang menarik tentang perdebatan ini:

Mengapa begitu banyak orang memilih untuk memasukkan uang ekstra ke dalam hipotek ketika pilihan lain kemungkinan akan meningkatkan kekayaan mereka? “Ini benar-benar sisa dari mentalitas Depresi yang telah bertahan dari generasi ke generasi, ” kata [salah satu ahli]. Pada saat itu, sebagian besar hipotek memiliki jangka waktu satu hingga lima tahun, dengan pembayaran lump sum jatuh tempo di akhir.

“Kejutan apa pun terhadap pendapatan berarti Anda tidak mampu membayar pembayaran Anda — hipotek jauh lebih rentan terhadap ketidakpastian ekonomi, ” [kata pakar], dan kira-kira seperempat orang Amerika menganggur selama Depresi Hebat. “Tidak apa-apa untuk membayar hipotek Anda jika itu memberi Anda ketenangan pikiran, tetapi Anda harus menyadari berapa harga ketenangan pikiran itu.”

Rowley menyarankan bahwa mentalitas "lunasi hipotek Anda jika Anda bisa" adalah produk dari pola pikir kelangkaan. Ini adalah keputusan yang lahir dari rasa takut. Menjaga hipotek, di samping itu, adalah tanda dari pola pikir berkelimpahan, keyakinan akan masa depan yang positif. (Apakah Anda setuju dengannya?)

Apa Kata Kolega Saya

Kemarin, Saya melakukan polling kepada beberapa rekan saya yang menulis tentang real estat. Orang-orang ini hidup dan bernafas dengan perumahan dan hipotek, jadi mereka tahu barang-barang mereka. Saya ingin tahu apa yang mereka pikirkan tentang melunasi hipotek lebih awal.

Teman saya Pelatih Carson berkata:

Saya dan istri saya telah memperdebatkan pertanyaan yang tepat ini di tempat tinggal pribadi kami. Kami menyukai gagasan menyederhanakan hidup kami dan mengurangi risiko kami. Tapi sejauh ini kami memutuskan untuk tidak melakukannya.

Keseluruhan, Saya melihat melunasi hipotek Anda lebih awal sebagai keputusan yang menyeimbangkan ketenangan pikiran (risiko rendah) dan pertumbuhan (pengembalian). Semakin berat Anda memberikan ketenangan pikiran, semakin besar kemungkinan Anda untuk melunasi hipotek Anda lebih awal.

parit scott, Presiden situs real-estate BiggerPockets dan penulis Tetapkan untuk Hidup , mengatakan kepada saya:

Apakah Anda harus membayar hipotek Anda bukanlah masalah matematika dan lebih merupakan masalah emosional.

• Jika saya dalam mode akumulasi kekayaan, atau mencoba menjalankan pengambilan keputusan saya untuk kekayaan jangka panjang sebanyak mungkin, Saya akan berinvestasi dalam alternatif daripada membayar hipotek saya.
• Namun, setelah keluar dari mode akumulasi kekayaan, membayar hipotek tampaknya sangat populer. Rumah berbayar dapat membuat perbedaan besar dalam jumlah arus kas yang dibutuhkan untuk mendanai gaya hidup Anda.

Saya membahas sedikit lebih detail tentang matematika di balik pembayaran rumah di artikel ini.

Akhirnya, inilah saran dari Mindy Jensen, pembawa acara podcast BiggerPockets Money (dan Mrs. 1500 Days):

Kebanyakan orang mengabaikan kekuatan luar biasa dari memiliki hipotek yang lunas. Saya bisa tidur nyenyak saat masih memiliki hipotek, tetapi beberapa orang mendapatkan heebie-jeebies memiliki hutang apa pun.

Namun, jika Anda akan melakukan sesuatu dengan uang ini yang dapat mengembalikan hasil yang lebih tinggi daripada hipotek Anda saat ini, itu no-brainer untuk tidak melunasinya.

Kami telah menyimpan cukup uang untuk melunasi hipotek kami kapan saja, namun tetap mempertahankan hipotek karena kita dapat menghasilkan lebih banyak uang dengan berinvestasi di pasar saham (atau berinvestasi di real estat) daripada membayar bunga pinjaman. Tarif kami adalah 3,25% dan kami akan mempertahankannya selama masa hipotek.

Di antara teman-teman saya yang mencari nafkah dari real estat, ada lebih banyak konsensus daripada yang ada di antara para ahli uang tradisional. Pro real-estate semuanya mengatakan hal yang sama:Dari perspektif matematika, yang terbaik adalah menjaga hipotek. Tetapi dari segi mental, terkadang pilihan terbaik adalah melunasinya.

Kesimpulan

Ada beberapa sudut jalinan di mana orang terperangah bahwa Anda akan mau untuk membawa hipotek. Banyak orang berpikir bahwa jika Anda dapat melunasi hutang, itu adalah no-brainer. Mereka salah. Matematika berpendapat mendukung penyimpanan hipotek.

Seperti yang telah ditemukan oleh teman saya Amy, Namun, keputusan ini lebih tentang pola pikir daripada tentang matematika. Dan terkadang bahkan matematika membuat melunasi hipotek menjadi pilihan terbaik.

• Bahkan jika Anda membawa hipotek dengan tarif yang dapat disesuaikan, membayarnya adalah ide yang cerdas, apalagi sekarang harga sudah mulai naik.
• Jika Anda tidak akan menggunakan uang itu secara produktif — jika Anda hanya membelanjakannya untuk barang-barang konsumsi, misalnya — maka Anda harus benar-benar membayar di muka hipotek Anda. Menjaga hipotek hanyalah pilihan finansial yang cerdas jika Anda menggunakan uang itu untuk Anda!
• Jika Anda hampir pensiun, mungkin masuk akal untuk melunasi hipotek Anda. Secara umum, Anda ingin mengurangi risiko seiring bertambahnya usia. Menghilangkan hipotek adalah salah satu cara untuk melakukannya. Beberapa orang berpendapat bahwa melunasi rumah Anda sebenarnya adalah bentuk lain dari tabungan pensiun.
• Jika hutang hipotek Anda adalah beban psikologis yang berat, mungkin masuk akal untuk menyingkirkannya. Menjadi bebas hipotek berarti Anda juga bebas dari waktu dan energi yang dihabiskan untuk mengelola hipotek. Ini adalah manfaat nyata, bahkan jika Anda tidak dapat menempatkan nomor di atasnya.

Di sana Anda memilikinya, teman-temanku, 3000 kata tentang apakah Anda harus melunasi hipotek Anda lebih awal atau tidak. Dan pada akhirnya, Jawabannya adalah, tergantung.

Intinya adalah ini adalah situasi tanpa kekalahan. Kedua opsi itu bagus. Jika Anda cukup beruntung memiliki uang tunai untuk melunasi hipotek Anda, dan jika melakukannya akan membuatmu bahagia, maka Anda harus melunasi rumah. Sebaliknya, simpan hutang dan gunakan uang tunai untuk bekerja di tempat lain!