Apa itu UpREIT vs DownREIT?

Istilah UpREIT vs DownREIT menggambarkan perbedaan yang ada dalam struktur perusahaan REIT. Konsep UpREIT, yang merupakan singkatan dari “Umbrella Partnership Real Estate Investment Trust, ” diperkenalkan pada tahun 1992. UpREIT memungkinkan REIT yang sudah lama berdiri untuk menggabungkan semua properti real estat yang mereka miliki di bawah struktur REIT baru tanpa menjual properti apa pun ke REIT. Artinya, REIT baru tidak secara langsung memiliki properti apa pun.

Pada waktu bersamaan, a DownREIT memungkinkan investor untuk menjadi mitra dengan REIT dengan menandatangani perjanjian kemitraan bersama. Kedua struktur mengizinkan investor untuk menangguhkan pajak keuntungan modal Pajak Keuntungan Modal Pajak keuntungan modal adalah pajak yang dikenakan atas keuntungan modal atau keuntungan yang diperoleh seseorang dari penjualan aset. Pajak hanya dikenakan setelah aset diubah menjadi uang tunai, dan tidak ketika masih di tangan investor. atas penjualan properti real estat yang dihargai.

Ringkasan

• UpREITs dan DownREITs adalah jenis struktur perusahaan REITs yang memungkinkan investor untuk menunda pajak capital gain atas penjualan properti yang dihargai.
• UpREIT memungkinkan investor untuk menyumbangkan kepemilikan investasi real estat mereka ke kemitraan payung dengan imbalan unit kemitraan terbatas.
• DownREIT memungkinkan investor untuk menjadi mitra dalam perjanjian kemitraan dengan REIT.

Apa itu UpREIT?

UpREIT adalah alternatif untuk DownREIT, dan memungkinkan pemilik properti untuk berkontribusi pada kemitraan payung dengan imbalan unit operasi terbatas yang setara dengan nilai properti yang disumbangkan. Investor diberikan opsi put, yang dapat dikonversikan menjadi uang tunai atau saham REIT setelah jangka waktu yang disepakati di kemudian hari.

Hasil yang diterima dapat digunakan untuk memperoleh lebih banyak properti real estat, membayar hutang, atau untuk tujuan terkait REIT lainnya. Semua fungsi manajemen dihilirkan ke kemitraan payung, dan REIT yang baru bekerja sebagai holding companyHolding Company Holding company adalah perusahaan yang tidak melakukan kegiatan operasional apapun, usaha, atau tugas aktif lainnya untuk dirinya sendiri. Sebagai gantinya, itu ada untuk tujuan memiliki.

UpREITs juga dapat digunakan sebagai alat perencanaan perumahan, di mana investor dapat mentransfer perkebunan mereka ke ahli waris mereka bebas pajak. Ahli waris dapat menunda pelaksanaan opsi put sampai setelah kematian pemilik ketika unit kemitraan diperluas ke nilai pasar.

Mereka kemudian dapat menggunakan opsi put Opsi Put Opsi put adalah kontrak opsi yang memberikan hak kepada pembeli, tapi bukan kewajiban untuk menjual sekuritas yang mendasarinya pada harga tertentu (juga dikenal sebagai strike price) sebelum atau pada tanggal kedaluwarsa yang telah ditentukan. Ini adalah salah satu dari dua jenis opsi utama, jenis lainnya menjadi opsi panggilan. tanpa membayar pajak capital gain atas nilai yang diapresiasi dari aset real estat yang mendasarinya. Menjalankan opsi put setelah kematian pemilik properti memberikan likuiditas yang lebih besar untuk membayar pajak tanah dan mencegah pajak penghasilan atas perpajakan berikutnya.

Apa itu DownREIT?

DownREIT adalah struktur yang relatif lebih baru dibandingkan dengan UpREIT. Tidak seperti UpREIT, dimana semua kegiatan REIT dilakukan pada tingkat kemitraan, a DownREIT adalah kemitraan bersama antara pemilik properti dan REIT. Struktur DownREIT dibuat untuk pemilik properti yang tidak berniat untuk beroperasi di bawah payung kemitraan, melainkan, pemilik menjadi mitra dalam kemitraan terbatas dengan REIT.

Kemitraan terbatas yang baru dapat memiliki dan mengoperasikan properti real estat. Beberapa properti dapat diperoleh secara langsung atau dimiliki melalui kemitraan terbatas dengan pemilik properti yang menyumbangkan properti ke kemitraan.

DownREIT lebih disukai oleh investor yang ingin menghindari pembayaran pajak capital gain atas penjualan properti real estat yang dihargai jika mereka yakin bahwa nilai properti mereka akan secara signifikan melebihi nilai properti yang dimiliki REIT. Kinerja investasi DownREIT tergantung pada properti pemilik, dan bukan seluruh portofolio REIT. Investor memiliki opsi put yang dapat dikonversi menjadi saham REIT atau uang tunai, dan nilai konversi tergantung pada nilai investasi real estat pemilik properti pada waktu tertentu.

Namun, struktur DownREIT agak rumit, dan investor sering menyewa jasa ahli pajak untuk membantu mereka menyusun investasi dengan tepat. DownREIT cenderung menarik perhatian Internal Revenue Service, dan agen pajak federal dapat mempertimbangkan pengalihan properti ke DownREIT sebagai peristiwa kena pajak, kecuali terstruktur dengan baik.

Membandingkan UpREIT vs DownREIT

1. Manfaat pajak

UpREIT cenderung lebih banyak digunakan oleh investor real estat karena keuntungan pajak dan kesederhanaannya. Jika tujuan investor adalah untuk menunda pajak capital gain, sebuah UpREIT adalah pilihan terbaik karena pengalihan properti yang dihargai dari REIT tidak menimbulkan peristiwa kena pajak.

DownREIT cenderung mengadopsi struktur operasi yang kompleks. Hasil dari, mereka mungkin mengharuskan investor mengeluarkan biaya ekstra untuk menyewa ahli pajak dan investasi untuk memberikan panduan tentang cara menyusun investasi. Jika investor tidak mengikuti aturan yang diberikan oleh IRS saat mentransfer properti yang dihargai, agen pajak federal dapat mempertimbangkan transaksi peristiwa kena pajak.

2. Tingkat pengembalian

DownREIT lebih disukai daripada UpREIT ketika pemilik properti mengharapkan properti mereka dihargai lebih dari seluruh portofolio REIT. A DownREIT bertindak sebagai usaha patungan Ventura BersamaReal Estat Joint Venture (JV) Real Estat memainkan peran penting dalam pengembangan dan pembiayaan sebagian besar proyek real estat besar. antara REIT dan pemilik properti, dan hanya aset pemilik properti yang dimiliki di tingkat kemitraan. Kinerja kemitraan tidak berjalan seiring dengan kinerja seluruh portofolio properti real estat REIT.

Saat menjalankan opsi put, konversi dipatok pada nilai aset kemitraan pada saat konversi dan bukan aset kemitraan. Di samping itu, unit kemitraan yang dimiliki oleh investor dalam UpREIT naik dan turun dengan saham REIT dan dapat mengakibatkan kerugian jika saham kehilangan nilai pada saat konversi.

Lebih Banyak Sumber Daya

Terima kasih telah membaca panduan CFI untuk UpREIT vs DownREIT. CFI menawarkan Halaman Program Commercial Banking &Credit Analyst (CBCA)® - CBCADapatkan sertifikasi CBCA™ CFI dan menjadi Commercial Banking &Credit Analyst. Daftarkan dan tingkatkan karir Anda dengan program dan kursus sertifikasi kami. program sertifikasi bagi mereka yang ingin membawa karir mereka ke tingkat berikutnya. Untuk terus belajar dan mengembangkan basis pengetahuan Anda, silakan jelajahi sumber daya tambahan yang relevan di bawah ini:

• Pendapatan Saat Ini (Investasi Real Estat)Pendapatan Saat Ini (Investasi Real Estat)Pendapatan saat ini adalah strategi investasi yang memberi investor eksposur pembayaran di atas rata-rata yang konsisten. Berfokus pada pendapatan saat ini yang paling umum
• Metode Kapitalisasi LangsungMetode Kapitalisasi LangsungMetode kapitalisasi langsung diperoleh dengan mengambil pendapatan yang dicatat dari waktu ke waktu dan membaginya dengan tingkat kapitalisasi masing-masing yang diambil alih
• Dana Tersedia untuk Didistribusikan (FAD)Dana Tersedia untuk Didistribusikan (FAD)Dana Tersedia untuk Didistribusikan (FAD), juga dikenal sebagai kas yang tersedia untuk didistribusikan, digunakan dalam referensi untuk investasi REIT. Ini menunjukkan jumlah bersih
• REIT Pribadi vs REIT yang Diperdagangkan Secara Publik REIT Pribadi vs REIT yang Diperdagangkan Secara Publik REIT Pribadi vs REIT yang diperdagangkan secara publik. Trust investasi real estat (REITs) dapat diklasifikasikan menjadi swasta atau publik, diperdagangkan atau tidak diperdagangkan. REITs secara khusus berinvestasi di sektor real estat, dan mereka menyewakan dan mengumpulkan pendapatan sewa atas properti yang diinvestasikan