Saya membeli rumah penyitaan di tangga gedung pengadilan

Postingan tamu ini berasal dari Naomi Mannino . Naomi adalah jurnalis keuangan pribadi dan kesehatan konsumen lepas yang melaporkan tentang kesehatan, berita keuangan medis dan pribadi dan bagaimana hal itu akan mempengaruhi hidup Anda hari ini. Anda dapat mengikuti Naomi di Twitter @naomimannino.

Beberapa cerita pembaca berisi saran umum; yang lainnya adalah contoh bagaimana seorang pembaca GRS mencapai kesuksesan atau kegagalan finansial. Kisah-kisah ini menampilkan orang-orang dengan semua tingkat kematangan finansial dan pendapatan.

Bisakah Anda benar-benar membeli rumah di lelang di tangga gedung pengadilan seharga $100? Apakah Anda harus menghabiskan ratusan ribu dolar seperti yang dilakukan orang-orang di TV?

Suami saya dan saya baru saja mencapai tujuan lama kami untuk membeli rumah yang diambil alih, mengubahnya menjadi properti sewaan dan menciptakan aliran pendapatan yang stabil dari sewa bulanan yang kami kumpulkan (dengan keuntungan 17 persen dari investasi tunai awal setiap tahun). Ini tidak cepat dan tidak mudah, tetapi ini adalah solusi investasi yang layak jika Anda memenuhi lima persyaratan di bawah ini.

1. Anda Membutuhkan Uang Tunai

Saya datang ke warisan kecil dan berpikir keras tentang apa yang harus dilakukan dengan uang itu. Saya tidak cukup tahu tentang pasar saham, jadi saya tinggal jauh dari itu. Lalu ada tangga CD 5 tahun dengan bunga rendah namun benar yang saya buka. Tapi suami saya dan saya selalu ingin membeli penyitaan di tangga gedung pengadilan dan sekarang kami akhirnya memiliki kesempatan. Setiap kabupaten sedikit berbeda, tapi satu hal yang konstan di semua lelang penyitaan:Uang tunai adalah raja, karena dana bersertifikat biasanya diperlukan dalam waktu 24 jam setelah memenangkan penawaran dan melakukan setoran awal yang diperlukan.

2. Anda Membutuhkan Pengalaman

Kami bukan pendatang baru membeli rumah dengan harga murah, merenovasinya selama beberapa tahun dan kemudian menjualnya dengan harga lebih tinggi. Suami saya adalah seorang kontraktor pertukangan, terampil dalam semua perdagangan bangunan, jadi kami melakukan semua pekerjaan sendiri. Itu berarti kita dapat melihat properti dan menghitung di kepala kita waktu dan pengeluaran yang diperlukan untuk membuat rumah diinginkan dan disewakan. Kami hanya menginginkan rumah dengan tulang yang bagus di jalan keluarga yang bagus. Mereka tidak besar dan kelas atas dan tidak memerlukan meja granit dan peralatan baja tahan karat (sebenarnya, tempat terbaik untuk mendapatkan peralatan terbaik dengan harga lebih murah adalah dengan membeli bekas melalui Craigslist.org).

Kita tidak perlu membayar untuk inspeksi, survei atau kontraktor lain kecuali untuk HVAC (AC/pemanas) atau perbaikan atau penggantian sistem septik. Kami telah mempelajari ini melalui kesalahan kecil dan pengeluaran berlebihan di lima rumah terakhir. Sekarang kita memiliki rumus untuk memilih ubin, kesombongan, lemari, sirap atap, warna cat, dan karpet karena kami telah melakukan ini semua sebelumnya dan tahu apa yang berhasil. Jika Anda harus menyewa kontraktor, Anda akan membayar dua kali lipat atau lebih untuk seluruh renovasi. (Rumah penyitaan biasanya sangat diabaikan, jika tidak dihancurkan, dan membutuhkan banyak renovasi.)

Dalam hal lelang penyitaan itu sendiri, kami tidak punya pengalaman, jadi kami sepakat bahwa kami harus menghadiri banyak lelang dan hanya melihat cara kerjanya, pelajari apa aturannya dan siapa pemain utama di county kecil kami. Setiap daerah memiliki investor berpengalaman yang tahu persis apa yang mereka lakukan, dan membayar untuk menonton dan belajar dari mereka. Saya telah belajar untuk menjauh dari lelang kota besar dengan kelompok investor berkantong tebal yang membeli banyak rumah, karena Anda benar-benar tidak dapat memenangkan tawaran melawan mereka. Di kabupaten kecil saya, di mana Anda dapat mengambil 1, Rumah 2 atau 3 kamar tidur seluas 000 kaki persegi seharga $ 20, 000 hingga $40, 000 untuk membalik atau menahan dan menyewa, hanya ada lima investor reguler plus kami, semua dengan minat dan area fokus yang berbeda.

3. Anda Perlu Meneliti, Riset, Riset

Daerah kami menerbitkan daftar properti yang akan dijual dua kali seminggu pada lelang penyitaan yang diadakan setiap hari Selasa dan Kamis pukul 11 ​​pagi. Sebagian besar waktu kami setiap minggu dihabiskan untuk melihat properti secara fisik dan menelitinya secara online atau di buku gedung pengadilan. Kami tidak pernah melewatkan langkah-langkah ini.

Setelah Anda mengidentifikasi beberapa rumah di lokasi atau kisaran ukuran yang Anda pilih, meneliti setiap properti yang ditawarkan sejarah penjualan dan pajak , serta nya nilai yang dinilai saat ini di situs web Penilai Properti Kabupaten, yang semuanya merupakan catatan publik. Perhatikan detail ini untuk properti yang Anda minati.

Lanjut, penelitian masing-masing pemilik properti (juga terdaftar di halaman catatan properti Penilai Wilayah) online melalui Pencarian Catatan Publik Panitera Pengadilan Kabupaten karena apa pun yang menjadi hutang pemilik mengenai properti itu di luar pinjaman (hak gadai, pajak kembali, dll.), Anda akan berutang ketika Anda membeli rumah penyitaan.

Akhirnya, secara fisik pergi dan lihat setiap rumah yang mungkin Anda minati (kami tidak pernah membeli properti yang tidak terlihat.) Kami telah membuat keputusan untuk tetap menggunakan rumah di kota kami sehingga kami sangat akrab dengan lingkungan sekitar, tidak bepergian lebih dari radius tujuh mil dari rumah kami. Kami membuat peta lima atau lebih rumah yang sesuai dengan tujuan khusus kami, dan kemudian kami menggunakan navigasi ponsel cerdas kami untuk membawa kami dari rumah ke rumah. Dari luar, Anda dapat melihat keadaan atap, struktur rumah, tanah, pintu dan jendela dan dapat melihat ke dalam melalui jendela yang bening. Sering kali rumah-rumah begitu tertekan sehingga mereka terbuka, dalam hal ini kami dapat mengidentifikasi pro dan kontra mengenai bagian dalam:dapur, kamar mandi, lantai, Petir, penangan udara, dinding dan langit-langit (tetapi Anda tidak mendengarnya dari saya!). Bawa senter.

4. Anda Harus Tahu Tawaran Pembukaan

Orang-orang mendapatkan gagasan bahwa mereka dapat membeli rumah di lelang seharga $100 karena mereka telah mendengar bahwa seseorang “menawar atas nama penggugat (bank) seharga $100.” Tapi pembeli lelang tidak bisa melawan tawaran bank sebesar $150 dolar. Sebagai gantinya, Anda harus memulai penawaran di tempat yang dapat diterima tawaran pembukaan jumlah untuk setiap properti, yang merupakan jumlah terendah yang bersedia diterima bank untuk sebuah properti di lelang hari itu. Dan Anda bisa mendapatkan nomor ini hanya dengan meminta perwakilan bank, yang semua di penjualan. Mengenal pria dan wanita ini berdasarkan nama depan membuat segalanya lebih mudah. Setelah Anda mendengar nomor ini, Anda perlu mengevaluasi di tempat apakah membeli properti itu layak secara finansial dengan anggaran tunai Anda, kondisi pasar saat ini, penelitian yang Anda lakukan pada properti dan kriteria serta rencana pribadi Anda untuk investasi.

Hanya karena properti itu ditawarkan untuk dijual di pelelangan umum tidak selalu berarti itu adalah kesepakatan yang bagus. Sering, tawaran pembukaan sama dengan jumlah penilaian (uang yang bank coba pulihkan) atau lebih dan termasuk harga pembelian asli atau hipotek ditambah hipotek kedua, pinjaman ekuitas rumah lainnya, bunga dan biaya hukum. Tawaran pembukaan sangat tinggi dibandingkan dengan nilai yang dinilai saat ini. Properti dengan harga tinggi ini dikembalikan ke bank karena tidak ada yang menawarnya. Apa yang Anda cari adalah tawaran pembukaan jauh di bawah nilai yang dinilai saat ini, dan ini sedikit dan jarang.

Kami mampu menawar beberapa ribu lebih tinggi daripada sirip — seorang investor yang berencana untuk merenovasi dan menjual dengan cepat, yang membutuhkan setiap keuntungan yang bisa dia kumpulkan dari setiap rumah sekarang. Saya diberitahu bahwa begitulah cara kami memenangkan tawaran pertama kami kemudian oleh penawaran sirip melawan kami.

5. Cara Menawar

Pastikan Anda tiba cukup awal pada hari lelang untuk pergi ke kantor gedung pengadilan daerah yang benar untuk mendaftar sebagai penawar dan menerima kartu nomor penawar Anda. Luangkan waktu untuk mendekati setiap perwakilan bank untuk tawaran pembukaan yang diperlukan untuk properti yang mungkin Anda inginkan.

Ketika juru lelang (pegawai gedung pengadilan daerah yang tugasnya mengelola penjualan penyitaan mingguan) tiba di lokasi penjualan, dia akan mengumumkan beberapa aturan khusus tentang setoran untuk tawaran yang menang. Kemudian hal-hal bergerak dengan cepat. Ketika juru lelang mengumumkan properti (berdasarkan nomor kasus, bukan berdasarkan alamat) yang ingin Anda tawar, angkat kartu penawar Anda dan umumkan tawaran pembukaan Anda. Juru lelang akan mengulanginya dan kemudian membukanya kepada penawar lain untuk dilawan. Saya belajar dari investor yang sangat berpengalaman untuk hanya menaikkan tawaran sebesar $50 setiap kali. Dia berkata, “Tidak ada gunanya menawar untuk diri sendiri atau orang lain dengan pergi ratusan atau ribuan sekaligus. Saya bekerja terlalu keras untuk uang saya.” Selalu memiliki langit-langit dalam pikiran, dan berpegang teguh pada itu. Jika semakin tinggi, keluar.

Setelah mengintai di tepi pelelangan selama sekitar dua bulan, kami akhirnya siap untuk melompat dengan kedua kaki. Kami mendapat kartu penawar, berbicara dengan perwakilan bank dan menemukan bahwa satu rumah yang kami lihat dan teliti memiliki tawaran pembukaan sesuai anggaran kami dan di bawah nilai rumah yang dinilai — jadi kami menawarnya! Dua investor lain melakukan counter-bid beberapa kali, tapi kami memenangkan tawaran dan mendapatkan rumah pertama kami di lelang penyitaan.

Tapi saya harus memperingatkan Anda:Laju lelang yang cepat dan pikiran penuh harapan yang mantap, pendapatan investasi yang lambat dapat membuat ketagihan terlepas dari semua pekerjaan yang terlibat! Ada pertanyaan? Apakah Anda pernah mengikuti lelang properti?